TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 AVRIL 2026

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N° du dossier : N° RG 25/00452 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KG66

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Frédéric FEBRIER

GREFFIER LORS DU PRONONCÉ : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Alexandra TCHAKERIAN, avocat au barreau de MEAUX, M^e Aurélien DELEAU, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEURS

Compagnie d’assurance S.A.GENERALI prise en la personne de son représentant légal en exercice, actuellement [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparante, non représentée

S.A.S. AVI OPTIC 770 prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Safia ETTARABTI, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Noémie ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 30 Mars 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 17 octobre 2025 devant le juge des référés du tribunal de céans par la SCI du [Adresse 1] à l’encontre de la sas Avi Optic 770 à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs ;

Vu l’assignation délivrée le 11 mars 2026 devant le juge des référés du tribunal de céans par la sas Avi Optic 770 à l’encontre de la compagnie d’assurance Generali laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse,

Vu la jonction ordonnée lors de l’audience du 30 mars 2026 entre les deux instances, celle-ci se poursuivant sous le numéro de RG 25/00452 ;

Vu les conclusions en demande déposées lors de l’audience du 30 mars 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la SCI [Adresse 1] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions responsives déposées lors de l’audience du 30 mars 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la société Avi Optic 770 conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties,

La SCI [Adresse 1] est propriétaire d’un local commercial sis [Adresse 5] à AVIGNON (84000).

Suivant acte notarié en date du 9 mai 2023, la SCI [Adresse 1] donnait ce local à bail à Madame [X] [M], cette dernière agissant au nom et pour le compte de la société AVI OPTIC 770, alors en cours d’immatriculation.

Le bail était conclu en vue de l’exploitation d’un commerce de détail d’optique et d’audition, pour une durée de neuf années entières et consécutives.

Le 7 juillet 2023, la société AVI OPTIC 770 était immatriculée auprès du RCS d'[Localité 4] et se voyait ainsi transférer l’ensemble des droits afférents au bail. Cette dernière a pour dirigeant la SAS NEW RECHITE, elle-même dirigée par Madame [X] [M].

À son entrée dans les lieux, la SAS AVI OPTIC 770 faisait réaliser des travaux d’aménagement au sein du local et procédait notamment au remplacement du meuble de cuisine situé dans la salle de repos.

Un an plus tard, soit le 20 août 2024, la SAS AVI OPTIC 770 signalait à sa propriétaire la présence d’une fuite d’eau au sein du local.

Confrontée à l’absence de recherches de la fuite par sa locataire, la SCI obtenait de sa compagnie d’assurance une mesure d’expertise : la société 7 ID intervenait au sein du local le 22 janvier 2025, en présence du gérant de la SCI [Adresse 1].

L’expert relevait l’existence d’un défaut de raccordement de l’évier à la canalisation d’évacuation principale des eaux usées de l’immeuble, qu’il identifiait comme l’origine de la fuite signalée par la locataire.

Plus précisément, l’expert observait la présence d’un trou entre le tuyau PVC relié à l’évier et la canalisation d’évacuation de l’immeuble laissant s’échapper des écoulements d’eau en cas d’utilisation des sanitaires des autres locataires de l’immeuble.

À ce titre, la société 7 ID relevait la présence de tâches brunâtres d’humidité et de moisissures de part et d’autre du meuble de cuisine.

Elle préconisait le remplacement de la partie défectueuse dans les règles de l’art, « avec des raccords d’usine ». En outre, après réalisation d’une batterie de tests, il apparaissait que la fuite n’affectait pas les appartements situés aux différents étages de l’immeuble mais uniquement le local donné à bail.

La société 7 ID constatait par ailleurs le bon état des canalisations d’évacuation de l’immeuble, excluant ainsi l’hypothèse d’une vétusté des installations.

Le 25 janvier 2025, la SCI [Adresse 5] tenait sa locataire informée des constats réalisés au cours de l’expertise, et l’invitait à se retourner contre l’artisan ayant réalisé les travaux d’aménagement au sein du local.

En réponse, la SAS AVI OPTIC 770 contestait dans un premier temps toute intervention au niveau du tuyau d’évacuation de l’évier, puis reconnaissait de manière contradictoire avoir « touché » à l’évier et au meuble de cuisine.

La SAS AVI OPTIC 770 était également invitée à faire réaliser des travaux de raccordement dans les règles de l’art, et de remise en état des locaux.

Or, il apparaît qu’un an après le signalement de la fuite, la locataire n’avait entrepris aucune démarche en ce sens.

Suivant courrier recommandé en date du 10 juillet 2025, la SCI [Adresse 1] mettait donc en demeure sa locataire de réaliser d’une part des travaux de raccordement dans les règles de l’art et d’autre part, de remise en état des locaux.

Bien qu’elle accusât réception de cette correspondance, la SAS AVI OPTIC 770 n’apportait aucun retour à la société bailleresse, laquelle affirmait demeurer à la date de l’audience sans nouvelles de sa locataire.

La SCI du [Adresse 1] demande au juge des référés de :

— Dire la SCI [Adresse 1] recevable et bien fondée dans ses demandes ;

— Ordonner à la société AVI OPTIC 770 de faire réaliser des travaux de

raccordement de l’évier à la canalisation d’évacuation des eaux usées dans les règles de l’art, au sein du local commercial pris à bail sis [Adresse 5] à AVIGNON (84), et de justifier de la réalisation effective de ces travaux auprès de la SCI [Adresse 1], et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard ;

— Ordonner à la société AVI OPTIC 770 de faire réaliser des travaux de remise en

état au sein du local commercial pris à bail sis [Adresse 5] à [Localité 4]

(84), et de justifier de la réalisation effective de ces travaux auprès de la SCI [Adresse 1] et ce dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard ;

— Débouter la société AVI OPTIC 770 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société AVI OPTIC 770 à payer à la SCI [Adresse 6]

[U] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la société AVI OPTIC 770 aux entiers dépens de l’instance ;

La société Avi Optic 770 demande quant à elle au juge des référés de :

À titre principal,

Déclarer recevable et bien fondé la SAS AVI OPTIC 770 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Constater l’incompétence du juge des référés pour ordonner des mesures à caractère définitif portant atteinte au principal,

Constater l’existence de contestations sérieuses multiples nécessitant un débat contradictoire au fond ;

Constater l’absence d’urgence caractérisée au regard :

— De l’écoulement du temps depuis la survenance des désordres (juillet 2024) ;

— De l’inaction prolongée du Bailleur pendant plus de 15 mois ;

— Du départ du locataire des lieux ;

— De l’instruction en cours par les assurances ;

En conséquence,

Déclarer irrecevable ou à tout le moins mal fondée toute demande de mesure provisoire ou d’urgence formée par la SCI [Adresse 1];

Débouter la SCI [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire,

Dire et juger que la SAS AVI OPTIC 770 n’est aucunement responsable des désordres affectant le local loué ;

Dire et juger que ces désordres résultent d’un vice de construction affectant la colonne principale d’évacuation des eaux usées, constituant une grosse réparation au sens de l’article 606 du Code civil relevant de la charge exclusive du Bailleur;

Dire et juger que le locataire ne peut être tenu d’effectuer des travaux portant sur les canalisations principales d’un immeuble, lesquels excèdent manifestement les réparations locatives ;

Et en tout état de cause,

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’exécution forcée des travaux,

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le bailleur ne peut exiger du locataire l’exécution de travaux relevant de sa propre obligation d’entretien. Le preneur ne peut ainsi être tenu responsable d’un vice structurel préexistant à sa prise de possession et indépendant de son fait.

La société Avi Optic 770 affirme avoir quitté les lieux d’exploitation en l’état du congé donné par le bailleur la SCI du [Adresse 1]. Cependant ; elle ne produit aucun élément démontrant la remise effective des clefs alors que la charge de la preuve lui en incombe. Il s’en suit qu’elle est toujours réputée occuper le local à la date de la présente ordonnance.

Il résulte des pièces versées et notamment du rapport de recherche de fuites non destructive ID du cabinet réalisé le 22 janvier 2025 qu’un défaut de fuite sur l’évacuation des eaux usées existe provenant des appartements aux étages de la résidence. Lors de l’évacuation des appareils sanitaires des appartements une partie de l’eau vient s’échapper par ce défaut de raccord dans la canalisation PVC . Ce rapport relève un défaut de pause de ce raccordement qui nécessite de retirer l’évier et de remplacer la partie défectueuse dans les règles de l’eau avec des raccords d’usine.

Le rapport d’expertise du 30 novembre 2024 réalisé par l’assureur de la société Avi Optic 770 la compagnie Generali conclut quant à lui l’absence de dysfonctionnement notable des installations privatives de l’assuré ; le seul point relevé étant une fuite sur le groupe sécurité du cumulus.

La défenderesse soutient que ce type de travaux relève de la responsabilité du bailleur. Il résulte de la page 6 du bail, à la rubrique « Entretien Réparations » que le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer au fond sur la prise en charge de ses travaux, mais l’analyse de cette clause démontre l’absence de contestation sérieuse à la réalisation des travaux de raccordement par le preneur, lequel ne conteste pas avoir fait réaliser des travaux de rénovation dans son local notamment au niveau du plan de travail de son évier et du meuble de la cuisine qui ont été changés comme l’atteste un cliché photographique versé aux débats.

A cet égard, les échanges de messages entre les parties ne suffisent pas à démontrer que c’est le bailleur qui a ralenti la solution du litige et l’identification de l’origine des fuites.

La simple reprise du raccordement du tuyau des eaux usées relève de la responsabilité sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le déversement des eaux usées produit des infiltrations dans les parties communes. Il appartiendra au juge du fond éventuellement saisi de trancher la question de l’indemnisation définitive de ce préjudice.

Ainsi, il conviendra donc au visa de l’article 835 du code de procédure civile de condamner la société AVI OPTIC 770 de faire réaliser des travaux de raccordement de l’évier à la canalisation d’évacuation des eaux usées dans les règles de l’art, au sein du local commercial pris à bail sis [Adresse 5] à AVIGNON (84), et de justifier de la réalisation effective de ces travaux auprès de la SCI [Adresse 1], et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance. A l’expiration de ce délai, une astreinte de 200,00 € par jour de retard sera due pendant le délai d’un mois.

Compte tenu de l’absence de restitution des locaux et de l’urgence liée aux infiltrations constatées depuis plus d’un an, le preneur sera également condamné à réparer les conséquences de la fuite et à remettre en état les locaux commerciaux.

Ainsi, il convient d’ordonner à la société AVI OPTIC 770 de faire réaliser des travaux de remise en état au sein du local commercial pris à bail sis [Adresse 5] à AVIGNON (84), et de justifier de la réalisation effective de ces travaux auprès de la SCI [Adresse 1].

Une astreinte sera prononcée à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance d’un montant de 200 euros par jour de retard.

Les deux astreintes seront dues pendant le délai de deux mois.

Sur la demande relative à la perte d’exploitation de la société Avi Optic 770,

La société défenderesse sollicite l’indemnisation d’une perte de jouissance du fait qu’elle n’a pu exploiter le local pendant la période du mois d’août 2024 jusqu’à son départ ainsi qu’un préjudice commercial directement lié à la baisse de son chiffre d’affaire. Elle produit à l’appui de cette demande une attestation du cabinet d’expertise comptable MA Expertise qui indique relève une perte de chiffre d’affaire estimée à 590 000 euros HT et une perte de marge brute estimée à 375 000 euros. L’attestation du cabinet précise que l’analyse repose sur la comparaison d’une période de référence antérieure au sinistre avec une période postérieure marquée par une dégradation durable de l’activité.

Cependant, la société Avi Optic 770 ne produit aucun élément permettant de confirmer ni qu’elle a cessé son activité ni que la baisse de CA et de perte de marge résultent directement de l’impossibilité d’exploiter le local.

A contrario, ces éléments démontrent qu’une activité s’est maintenue en dépit des désordres allégués sur une partie de la période. Enfin, les clichés photographiques produits démontrent que la fuite à l’origine des dégradations est circonscrite et qu’en conséquence la défenderesse succombe à rapporter la preuve que la baisse d’activité est directement liée à la fuite non réparée et à l’inaction de son bailleur. Ce chef de demande sera donc rejeté.

Sur la demande d’expertise,

Aux termes de l’article 145 du Code de Procédure Civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissible peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou sur référé,

La mesure d’instruction demandée sur ce fondement doit être ordonnée avant tout procès, tant que le tribunal n’est pas saisi au fond de l’affaire.

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge des référés ; la saisine de la juridiction s’apprécie elle-même à la date de la remise d’une copie de l’assignation au greffe.

Ordonnée avant tout procès, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne préjuge pas des responsabilités recherchées et vise seulement, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, à conserver les éléments de preuve et à rechercher aux frais avancés de celui qui la réclame les faits nécessaires à la solution d’un litige.

Ce texte n’exige pas l’absence de contestation sérieuse sur le fond, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminés, elle n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec, et que les éléments soumis à l’appréciation du juge des référés sont insuffisants pour dire, d’ores et déjà, que l’action qui sera éventuellement intentée est manifestement vouée à l’échec.

La société Avi Optic 770 sollicite à titre subsidiaire l’organisation d’une mesure d’expertise afin de déterminer le montant total du préjudice subi, l’origine exacte des désordres, leur qualification juridique, l’évaluation du préjudice commercial et des frais exposés et la période d’impossibilité d’exploitation.

Cependant ; il n’appartient pas à l’expert de déterminer si les travaux en cause s’analysent comme une grosse réparation ou des réparations locatives à la charge du preneur, cette analyse relevant de l’appréciation du juge du fond. De plus, il est constant que l’expertise ordonnée au visa de l’article 145 du code du travail ne saurait suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve . Il incombe donc à la défenderesse de proposer comme elle l’a fait pour sa demande provisionnelle un chiffrage de son préjudice.

Enfin ; il apparaît contradictoire pour la société Avi Optic 770 de solliciter à titre subsidiaire une expertise alors qu’elle a donné congé du local et qu’elle affirme avoir quitté les lieux sans justifier d’une quelconque remise des clefs. Une expertise aurait ainsi pour effet de ralentir la rénovation des locaux et en conséquence une nouvelle location.

Ces éléments démontrent l’absence d’intérêt légitime à l’organisation d’une expertise et ce chef de demande sera donc rejeté. La société Avi Optic 770 sera donc déboutée de l’intégralité de ses fins ; moyens et prétentions.

Sur les demandes accessoires;

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Celui-ci tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée,

Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de condamner la société Avi Optic 770 aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ; cependant, dès à présent, vu l’article 145 du code de procédure civile,

Tous droits et moyens des parties étant réservés,

Déclarons la présente ordonnance opposable à la société Generali en sa qualité d’assureur de la société Avi Optic 770,

Ordonnons à la société AVI OPTIC 770 de faire réaliser des travaux de

raccordement de l’évier à la canalisation d’évacuation des eaux usées dans les règles de l’art, au sein du local commercial pris à bail sis [Adresse 5] à AVIGNON (84), et de justifier de la réalisation effective de ces travaux auprès de la SCI [Adresse 1], et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance;

Disons à l’expiration de ce délai, une astreinte de 200,00 € par jour de retard sera due pendant le délai de deux mois;

Ordonnons à la société AVI OPTIC 770 de faire réaliser des travaux de remise en état au sein du local commercial pris à bail sis [Adresse 5] à AVIGNON (84), et de justifier de la réalisation effective de ces travaux auprès de la SCI [Adresse 1] et ce dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons à l’expiration de ce délai, une astreinte de 200,00 € par jour de retard sera due pendant le délai de deux mois;

Déboutons la société AVI OPTIC 770 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions notamment en matière de provision et d’expertise,

Condamnons la société AVI OPTIC 770 aux entiers dépens,

Condamnons la société AVI OPTIC 770 à payer à la SCI du [Adresse 1] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT