Min N° 25/00318

N° RG 24/00279 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDMMG

M. [Y] [E] [L]

Mme [C] [F] épouse [L]

C/

Mme [X] [T]

M. [R] [M] [B] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 avril 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [E] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [C] [F] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Yann ROCHER de la SELARL LEMYS AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [X] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante

Monsieur [R] [M] [B] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Morgane LAMBRET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine,

DÉBATS :

Audience publique du : 05 février 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yann [Localité 7]

Copie délivrée

le :

à : M^e Morgane LAMBRET et Madame [X] [T]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 29 octobre 2022, avec prise d’effet au 2 novembre 2022, Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L] ont consenti un bail d’habitation à Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] sur des locaux situés [Adresse 4] (2ème étage – porte droite) et parking (n°3) à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 659 euros et 15 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L] a, par acte d’huissier du 18 septembre 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2024, Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L] a ensuite fait assigner Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,ordonner leur expulsion,ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs, condamner Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] au paiement de la somme de 3.819,37 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2024, renvoyée contradictoirement au 24 mai 2024 du fait de la désignation récente à l’aide juridictionnelle, puis à plusieurs reprises pour mise en état du dossier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2024.

A l’audience, Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et déposent des conclusions à l’audience. Ils actualisent oralement la dette locative mentionnée dans leurs conclusions pour un montant de 4.752,33 euros arrêtée au 2 décembre 2024 à l’audience à la somme de 4.225,13 euros, après remboursement du dépôt de garantie (échéance de novembre 2024 incluse). Ils rappellent s’être désistés dans leurs conclusions déposées en décembre 2024 de leur demandes d’expulsion et des demandes liées car les locataires ont délivré congé du logement au 23 octobre 2024, réceptionné le 24 octobre 2024. Ils demandent de constater le départ volontaire des locataires au 26 novembre 2024 du logement loué.

Sur les demandes reconventionnelles formulées par les locataires, ils sollicitent le débouté des demandes indiquant que les désordres ne sont pas établis, que la cabine de douche a été changée en août 2024 et que ces derniers ne se sont pas rendus disponibles pour recevoir les artisans.

Monsieur [Z] [D], représenté par son conseil, dépose des conclusions à l’audience. Il précise se désister oralement de sa demande de condamnation aux travaux figurant dans ses conclusions mais maintenir le reste de ses demandes reconventionnelles. Il justifie l’absence de règlement des loyers du fait de la non réalisation des travaux dans le logement par les bailleurs.

Il précise que le paiement des loyers avait repris au mois de février 2024, et sollicite le remboursement du trop-perçu de loyer arrêté au mois de mars 2024 d’un montant de 1.609,67 euros après application d’une réduction sur le loyer loyer, soit sur la période de novembre 2022 à mai 2023 pour un montant mensuel de 461,30 euros outre 15 euros au titre des charges et pour un montant de 329,50 euros par mois à partir de juin 2023 jusqu’à la réalisation des travaux outre 15 euros au titre des charges du fait de l’indécence du logement sur le fondement de l’article 1719 du code civil. En outre, il demande la compensation de ces montants avec les sommes dues le cas échéant.

Le tribunal constate qu’il n’y a pas lieu d’examiner le surplus des demandes sur la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et le délai pour quitter les lieux en cas d’expulsion, les demandeurs ayant précisé que ces demandes étaient devenues sans objet du fait du départ des locataires du logement. Enfin, le défendeur formule une demande de délais de paiement les plus large possible en cas de sommes restant à sa charge après compensation.

Il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties à leurs écritures respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que citée à étude, Madame [X] [T] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle que les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (Cass. Civ. 3e, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne sont pas rappelées ni examinées au dispositif.

Sur la non-décence du logement et les demandes reconventionnelles d’indemnisation subséquentes avec demande de remboursement du trop-perçu de loyer

L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 l’obligation pour le bailleur de délivrer au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, le bailleur est obligé « d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ». Il doit « entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 rappelle les critères du logement décent.

En l’espèce, le locataire produit l’état des lieux d’entrée en date du 29 octobre 2022, faisant valoir que ce dernier mentionne entre autres un bac de douche fissuré dans la salle de bains réparé à la résine par le propriétaire et une porte de douche raccrochant à l’usage, ainsi que la mention pour certaines pièces du logement de peinture cloquée ou comportant des traces, de linos décollés, et précisant l’existence de câbles électriques apparents.

Il reproche aux propriétaires l’absence de changement des volets justifiant de plusieurs échanges de courriels avec le gestionnaire du bien loué à ce sujet.

Il communique le diagnostic de performance énergétique réalisé le 9 novembre 2022 classant le logement en catégorie G au niveau de la consommation énergétique.

Le tribunal constate que l’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un seul câble apparent non passé dans une gaine au-dessus de la porte d’entrée, sans précision de la nature du câble pouvant être un câble de réseau internet et pas forcément un câble électrique, apparaissant fixé autour d’une porte d’entrée et sans qu’il soit démontré soit dénudé ou que ce dernier entache à la sécurité des occupant .

Par ailleurs, il ressort de l’état des lieux que le logement pris à bail a été loué en état d’usage dans la case « autres » de la nomenclature général du logement, ce qui explique la mention dans le détails des pièces de deux cloques dans la pièce de nuit, de quelques trous aux murs sur la peintures pouvant avoir été provoqués par les anciens locataires, ou du lino décollé et ou décalé dans la pièce dégagement ou dans le séjour.

Enfin, le locataire ne produit aucun constat d’huissier du logement pour conforter ses affirmations ou de constat du service hygiène de la commune, seules quelques photographies non datées sont fournies sans assurer que ces dernières aient été réalisées dans le logement litigieux et une main-courante du 17 janvier 2024 mentionnant des traces de moisissures sur les murs du salon, dans le bac de douche et des suintements sur les murs donnant dans les escaliers, autour du velux et évoquant qu’un seul chauffage est en état de fonctionnement.

Sur la douche, le locataire justifie d’un courriel en date du 4 juin 2023 concernant le bris de la vitre de la cabine de douche et le trou à reboucher dans le bac à douche avec infiltration d’eau, avec prévision d’intervention le 8 juin 2023 d’une entreprise pour évaluation des travaux à réaliser sur place, et de nombreuses relances postérieures ainsi qu’un dépôt de plainte effectué auprès du procureur de la République de [Localité 5] en date du 3 octobre 2023.

Même si le locataire justifie de mails dès le 16 décembre 2022 concernant des devis pour des volets, il n’en demeure pas moins que cette absence de changements de volet ne permet pas non plus de caractériser l’indécence d’un logement, d’autant que les propriétaires justifient par facture du 30 octobre 2023 du changement de deux volets battants avec installation d’une espagnolette en alu blanche et la fourniture d’un store occultant pour fenêtre de toit, qui n’était pas équipé auparavant de système de fermeture.

En outre, ces mails évoquent des câbles moulés, notamment dans la salle de bains sans que cela soit précisé par l’état des lieux d’entrée.

Par ailleurs, le tribunal observe que même si au 1er janvier 2025, les logements classés G sont considérés comme indécents rendant impossible leur mise en location par les propriétaires de ces bien, cette réglementation concerne la conclusion d’un nouveau bail ou d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite du contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce le bail datant du 29 octobre 2022, avec prise d’effet au 2 novembre 2022, et les locataires ayant quitté les lieux avant la fin de l’année 2024.

Ces éléments sont donc bien insuffisants pour établir la non-décence du logement, ni qu’il ait été privé, même partiellement, de la jouissance du logement par la faute du bailleur.

Concernant la douche, le tribunal constate que la première photographie avec éclats de verre au sol de la paroi de douche brisée comporte un tapis de douche en bois qui équipait déjà le bac de douche abîmé au moment de la prise des lieux selon les photographies remises par les demandeurs, et donc que la trace de noircie sur la seconde photo peut être due à la stagnation de l’eau sous le tapis à l’endroit du bac de douche.

Les bailleurs ne justifient du changement de la cabine de douche que par facture du 6 août 2024, soit un an après les difficultés rencontrés par les locataires.

Même si les propriétaires imputent la tardiveté de l’intervention sur la douche aux locataires qui auraient empêché la venue des entreprise, ils ne démontrent pas ces allégations. En effet, il s’avère que les courriels produits les bailleurs sur la période d’août 2023 à octobre 2023 pour déterminer une date de travaux correspondent seulement à l’intervention de la société de fenêtres et non pas le remplacement de la cabine de douche.

Le tribunal rappelle l’article 3 alinéa 5 du décret du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit « une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées ».

Il en résulte donc que Monsieur [Z] [D] démontre que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrer un logement décent du fait de l’absence de fourniture de douche sur la période du 4 juin 2023 au 6 août 2024 et qu’ils n’ont donc pas assurer au preneur la jouissance paisible du logement.

Il convient d’indemniser le préjudice de jouissance subi par les locataires du fait du logement indécent sur une période de 14 mois à indemniser au titre du préjudice de jouissance subi par une réduction de 20% sur le loyer hors charges d’un montant de 659 euros sur la période visée, soit un montant total de 1.845,20 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L] à verser à Monsieur [Z] [D] et Madame [X] [T] une somme de 1.845,20 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de l’indécence du logement.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L] produisent un décompte démontrant que Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] restent leur devoir, hors déduits, la somme de 4.884,13 euros à la date du 4 février 2025 (échéance du mois de novembre 2024 et régularisation de charges du 13 janvier 2025 incluse).

Sur la conservation du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le contrat de location peut prévoir le versement par le locataire d’un dépôt de garantie visant à garantir l’exécution de ses obligations locatives.

En l’espèce, un dépôt de garantie d’un montant de 659 euros a été versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux;

Compte tenu de l’existence d’un arriéré locatif, il y a lieu d’autoriser les bailleurs à conserver cette somme en garantie du paiement de la dette.

Cette somme doit donc être déduite du montant total de l’arriéré locatif dû par les locataires, qui s’établit par conséquent à 659 euros.

En l’espèce, Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L] produit un décompte démontrant que Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] restent leur devoir, hors frais et après déduction du dépôt de garantie dont il a été autorisé la conservation par les bailleurs, la somme de 4.225,13 euros euros à la date du 4 février 2025 (échéance du mois de échéance du mois de novembre 2024 et régularisation de charges du 13 janvier 2025 incluse).

En conséquence, Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] seront condamnés au paiement de cette somme de 4.225,13 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 4 février 2025 (échéance du mois de échéance du mois de novembre 2024 et régularisation de charges du 13 janvier 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de compensation

L’article 1347 du code civil dispose que “La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

Aux termes de la combinaison des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, et elle n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

L’article 1348 du code civil dispose que : “La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision”.

En l’espèce, les créances respectives de Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L] ; et de Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] sont réciproques, fongibles et certaines.

Il y a lieu d’ordonner la compensation entre les sommes ayant fait l’objet de condamnation entre les parties.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de droit commun

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.

Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] ont quitté les lieux.

Le locataire démontre de sa bonne foi et de sa volonté de ne pas aggraver la situation financière en sollicitant des délais de paiement pour apurer la dette locative.

Le tribunal observe que le solde de la dette locative après compensation est d’une somme résiduelle de 2.379,93 euros, montant qui peut être échelonné sur le délai légal de 24 mois prévu par les textes.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Z] [D] sera autorisé à se libérer du montant du solde de la dette en 22 mensualités d’un montant de 100 euros et la 23ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

L’attention de Monsieur [Z] [D] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette locative sera entièrement exigible, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L] a dû accomplir, Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] seront condamnés à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L] ;

CONDAMNE Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] à verser à Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L] la somme de 4.225,13 euros euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025 (échéance du mois de échéance du mois de novembre 2024 et régularisation de charges du 13 janvier 2025 incluse), hors frais et après déduction du dépôt de garantie dont il a été autorisé la conservation par les bailleurs, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

/

ORDONNE la compensation entre la créance de Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L] au titre de la dette locative arrêtée au 4 février 2025 (échéance du mois de échéance du mois de novembre 2024 et régularisation de charges du 13 janvier 2025 incluse), et celle de Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] concernant ndemnisation du préjudice de jouissance au titre de l’indécence du logement  ;

AUTORISE Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] à s’acquitter de la dette en 22 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 23ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] à verser à Monsieur [Y] [L] et Madame [C] [F] épouse [L] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [X] [T] et Monsieur [Z] [D] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge