TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 JANVIER 2026

— ---------------

N° du dossier : N° RG 25/00510 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KIWI

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sis [Adresse 2] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA FABRE GIBERT

domiciliée : chez FONCIA FABRE GIBERT Syndic

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Melissa EYDOUX, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR(S)

Madame [S] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 05 Janvier 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 1er décembre 2025 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en son syndic la Foncia Fabre Gibert à l’encontre de Mme [S] [G] devant le juge des référés du tribunal de céans,

Faits et prétentions des parties,

Madame [S] [G] est propriétaire au sein de la [Adresse 6] [Adresse 7], d’un appartement avec terrasse au 3ème étage, soit les lots n°17 et 33.

La terrasse, partie commune, est à jouissance exclusive de Madame [G].

Toutefois en méconnaissance des dispositions légales en la matière, Madame

[G] a fait installer une piscine sur la toiture terrasse, partie commune, et pour ce faire, a poinçonné l’étanchéité de ladite terrasse.

Les dalles sur plot installées précédemment ont été retirées par Madame [G], afin d’installer la piscine et un local de rangement ne disposant d’aucun dispositif d’évacuation a également été édifié sur la terrasse.

Cette installation place la copropriétaire en contravention avec les règles de la copropriété, et ce, à plusieurs égards.

En effet, au regard du règlement de copropriété et état descriptif de division, tout travaux affectant les parties communes ou même l’aspect extérieur de l’immeuble, doivent être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant aux conditions de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ou éventuellement celles de l’article 25-1 ou encore même de l’article 26, dans la mesure où les travaux touchent à la structure porteuse de l’immeuble.

Il apparaît que Madame [G] n’a obtenu (et par ailleurs même pas sollicité) aucune autorisation de l’assemblée générale afin d’installer un bassin, ou piscine, sur la toiture terrasse.

Par ailleurs, il est également constant, à la lumière du règlement de copropriété et l’état descriptif de division, que les travaux qui sont réalisés doivent l’être sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires sont à la charge du copropriétaire engageant des travaux.

Il apparaît que Madame [G] n’a absolument pas pris le soin de faire valider et surveiller ses travaux par un architecte ou un bureau d’étude, compte-tenu du poids accru de la toiture terrasse.

Madame [G] contrevient également au règlement de copropriété en ce que ce dernier confirme que chacun des copropriétaires a le droit de jouir et d’user des parties de l’immeuble dont il a l’usage exclusif, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne pas porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité ou la tranquillité des occupants.

En l’espèce, le lot situé au 2ème étage, et sous la toiture terrasse, est affecté d’infiltrations, qui selon le rapport de l’Expert de l’assureur dommage-ouvrage, résulte des travaux réalisés par Madame [G], à savoir un local non étanché, et une piscine installée après poinçonnement de l’étanchéité, et retrait des dalles sur plots.

Il apparaît donc qu’au-delà du fait que la copropriétaire n’ait obtenu aucune autorisation pour réaliser les travaux, et qu’elle n’a fait surveiller ces derniers par aucun professionnel (architecte ou bureau d’étude), ces derniers causent des désordres à l’immeuble, désordres que l’assureur dommage-ouvrage refuse de prendre en charge compte-tenu du fait que Madame [G] a modifié l’étanchéité existante.

Madame [G] a été mise en demeure d’avoir à solliciter l’autorisation de la copropriété et d’avoir à faire appel à un bureau d’étude structure, afin de vérifier la compatibilité entre son projet et l’immeuble.

Alors même que la mise en demeure a bien été réceptionnée par la copropriétaire, cette dernière n’a pas donné suite.

Par la suite, la copropriété a dc nouveau mis en demeure la copropriétaire à sa nouvelle adresse.

Sans succès, Madame [G] n’ayant manifestement pas communiqué une adresse utile.

Le SDC du [Adresse 1] demande au juge des référés de :

A TITRE PRINCIPAL

— CONDAMNER Madame [S] [G] à remettre les lieux en leur état d’origine, à ses frais exclusifs, en démolissant les constructions illégalement édifiées, à savoir une piscine et un local de rangement, et en remettre en état, l’étanchéité de la toiture terrasse telle qu’existante avant la réalisation des travaux réalisés par ses soins, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

— CONDAMNER Madame [G] à apporter la preuve de la remise en état d’origine des lieux, et de la démolition des constructions édifiées par la communication d’un rapport établi par un expert inscrit sur la liste des experts de la Cour d’Appel de [Localité 4] ou d'[Localité 5], qui dressera son rapport conjointement avec l’architecte de la copropriété.

Si madame [G] ne devait pas réaliser les mesures mises à sa charge dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’Ordonnance rendue,

— AUTORISER le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remise en état de la terrasse avec retrait des installations réalisées sans autorisation,

— ORDONNER à Madame [S] [G] de laisser immédiatement l’accès au bien immobilier lui appartenant aux représentants des différents corps de métiers mandatés par le syndicat des copropriétaires afin (lue soient réalisés les travaux de remise en état de la toiture terrasse,

— DESIGNER tout commissaire de Justice de son choix avec la mission de:

* se rendre et pénétrer, pendant les heures légales, dans le logement appartenant à Madame [S] [G] sis [Adresse 1] à [Localité 1], avec l’assistance du Commissaire de police, ou à défaut de toute personne visée à l’article L142-I du Code des procédures civiles d’exécution, et d’un serrurier, dresser un état des lieux avant la réalisation des travaux

* dresser un état des lieux à l’issue la réalisation des travaux

dresser un constat de ses opérations et en référer à la juridiction en cas de difficulté

— AUTORISER le syndicat des copropriétaires et toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réalisation nécessaires

— ORDONNER que le coût des travaux soit imputé au titre des charges de copropriété de Madame [G]

A TITRE SUBSIDIAIRE

— ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire et pour ce faire, commettre tout Expert de son choix, avec pour mission

Entendre les parties

— Recueillir leurs dires et explications,

— Entendre tout sachant à se faire communiquer tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,

— Dresser un bordereau des documents communiqués,

— Etudier et analyser ceux en rapport avec le litige,

— Se faire communiquer les contrats d’assurance et attestations souscrits par les différentes parties en la cause,

— Déterminer et décrire avec exactitude la chronologie des faits et les travaux réalisés par Madame [G]

— Préciser les malfaçons ou désordres constatés

— En déterminer les origines et les causes et proposer un chiffrage de leur conséquence

— Déterminer les responsabilités de chacun des intervenants et en cas départage entre différents intervenants, sur la proportion d imputabilité de chaque intervenant

— Déterminer les réparations à même d’y remédier

— En chiffrer le coût

— Préciser les préjudices soufferts par la requérante

— Rédiger une conclusion qui reprendra, poste par poste, sans procéder par renvoi, le résultat des investigations,

— Plus largement, fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— Débouter Madame [S] [G] de toutes demandes, fins et prétentions pour amples et contraires,

— Condamner Madame [S] [G] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et frais du Commissaire de justice désigné paria présente Juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que le juge des référés peut prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état dès lors qu’il est saisi d’un trouble manifestement illicite.

Le non-respect des règles et autorisations d’urbanisme caractérisant un trouble manifestement illicite qu’une commune peut faire cesser par le juge des référés sur ces deux dispositions combinées.

La violation d’un règlement de copropriété et la violation de l’article 25 h de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 constituent le caractère manifestement illicite d’un trouble.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que la défenderesse a réalisé des travaux sans autorisation sur sa terrasse (une piscine) de laquelle résulte des infiltrations compte tenu du fait que la terrasse n’était pas étanche. Ces travaux contreviennent au règlement de copropriété et s’analysent donc comme un trouble manifestement illicite que le juge des référés peut faire cesser.

Le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2024 a voté une résolution n°11 qui autorise le syndic à engager une procédure de justice pour remettre en état les lieux.

Il s’en suit que la demande principale du SDC apparaît régulière, recevable et bien fondée.Madame [G] sera condamnée à remettre en état les lieux, à défaut le SDC sera autorisé à les faire réaliser lui-même.

Sur les demandes accessoires ;

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Celui-ci tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée,

Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de condamner madame [G] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ; cependant, dès à présent, vu l’article 145 du code de procédure civile,

Tous droits et moyens des parties étant réservés,

— Condamnons Madame [S] [G] à remettre les lieux en leur état d’origine, à ses frais exclusifs, en démolissant les constructions illégalement édifiées, â savoir une piscine et un local de rangement, et en remettre en état, l’étanchéité de la toiture terrasse telle qu’existante avant la réalisation des travaux réalisés par ses soins, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

— Condamnons Madame [G] à apporter la preuve de la remise en état d’origine des lieux, et de la démolition des constructions édifiées par la communication d’un rapport établi par un expert inscrit sur la liste des experts de la Cour d’Appel de [Localité 4] ou d'[Localité 5], qui dressera son rapport conjointement avec l’architecte de la copropriété.

— Disons que ce rapport devra être déposé dans les deux mois de l’achèvement des travaux,

Si madame [G] ne devait pas réaliser les mesures mises à sa charge dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’Ordonnance rendue,

— Autorisons le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de remise en état de la terrasse avec retrait des installations réalisées sans autorisation,

— Ordonnons à Madame [S] [G] de laisser immédiatement l’accès au bien immobilier lui appartenant aux représentants des différents corps de métiers mandatés par le syndicat des copropriétaires afin que soient réalisés les travaux de remise en état de la toiture terrasse,

— Désigner la Selarl LEXRON, commissaire de Justice à [Localité 1] avec la mission de:

* se rendre et pénétrer, pendant les heures légales, dans le logement appartenant à Madame [S] [G] sis [Adresse 1] à [Localité 1], avec l’assistance du Commissaire de police, ou â défaut de toute personne visée à l’article L142-I du Code des procédures civiles d’exécution, et d’un serrurier, dresser un état des lieux avant la réalisation des travaux

* dresser un état des lieux à l’issue la réalisation des travaux

dresser un constat de ses opérations et en référer à la juridiction en cas de difficulté

— Autorisons le syndicat des copropriétaires et toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux de réalisation nécessaires

— Ordonnons que le coût des travaux soit imputé au titre des charges de copropriété de Madame [G]

Rejetons le surplus des demandes,

Condamnons madame [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons madame [S] [G] aux entiers dépens ;

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT