TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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JUGEMENT

Procédure accélérée au fond

DU 02 MARS 2026

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N° du dossier : N° RG 26/00022 – N° Portalis DB3F-W-B7K-KJFE

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Localité 1] sis [Adresse 1] et [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet d’expertise [E]

domiciliée : chez Cabinet d’expertise [E] Syndic

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Kim RODRIGUEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.C.I. [B] prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 09 Février 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [B] est propriétaire d’un local à usage commercial et d’un garage constituant les lots n°2 et 3 de la résidence “[Adresse 5]”, située [Adresse 6] et [Adresse 7] à [Localité 4] (84) et régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.S. Cabinet d’Expertise Aubrée.

Exposant que la S.C.I. [B] ne règle plus ses charges de copropriété en leur intégralité depuis 2023 et n’a pas régularisé sa situation malgré les courriers recommandés de mise en demeure de payer qui lui ont été adressés les 24 septembre 2024 et 22 septembre 2025 et la somation de payer qui lui a été délivrée le 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 4] (84) a, par acte du 10 janvier 2026, fait citer cette copropriétaire devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner la S.C.I. [B] à payer au syndicat requérant la somme principale de 6 170,55 euros, somme à parfaire et arrêtée au 8 janvier 2026, outre les intérêts au taux légal majoré de 5 points sur cette somme à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner la S.C.I. [B] au paiement des charges de copropriété prévisionnelles à hauteur de 353, 22 euros jusqu’au 31 décembre 2026,

— condamner la S.C.I. [B] à payer au syndicat requérant les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement des charges de copropriété,

— condamner la S.C.I. [B] à payer au syndicat requérant la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner la S.C.I. [B] à régler au syndicat requérant la somme de 1 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ensemble les entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 4] (84), qui est représenté, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

Quoique régulièrement citée, la S.C.I. [B] n’a pas constitué avocat.

SUR CE :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 5]” à [Localité 4] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Aux termes de l’article 19-2 de cette même loi, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (provisions trimestrielles du budget prévisionnel annuel destinées à faire face aux dépenses courantes) ou du I de l’article 14-2 (certaines dépenses pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre.

Enfin, les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 4] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 4 septembre 2023, 24 juin 2024 et 10 avril 2025 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice à venir, et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux,

— le décompte de la créance arrêté au 8 janvier 2026,

— la sommation de payer délivrée le 18 décembre 2024 à la société débitrice,

— le courrier recommandé de mise en demeure de payer du 24 septembre 2024, dont l’avis de réception a été retourné signé par son destinataire,

— le courrier de mise en demeure de payer du 22 septembre 2025, dont il n’est pas justifié de l’envoi en la forme recommandée et, a fortiori, pas de sa réception par son destinataire,

il est démontré que la S.C.I. [B] est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 4] (84) de la somme de 5 023,08 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel de fonds du premier trimestre 2026 (janvier – mars 2026), cette somme portant intérêt à taux légal à compter du 10 janvier 2026, date de l’assignation en justice valant mise en demeure.

La S.C.I. [B] sera également condamnée au paiement des charges provisionnelles votées pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’année 2026 (appel de charges d’un montant trimestriel de 112,13 euros et fonds travaux d’un montant trimestriel de 5,61 euros, exigibles au 1er avril, 1er juillet et 1er octobre 2026), soit la somme de 353,22 euros, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Il n’est nul besoin de préciser qu’en cas de non règlement intégral des sommes dues par la copropriétaire, et sauf intervention du juge de l’exécution, ce taux légal sera majoré de 5 points deux mois après le prononcé de la présente décision, assortie de l’exécution provisoire, puisque cette majoration n’est que l’application de l’article L.313-3 du code monétaire et financier.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, la S.C.I. [B] supportera les frais d’actes extra-judiciaires (sommation de payer, assignation en justice …) engagés pour obtenir le règlement de sa dette par ce copropriétaire, ainsi que le coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer du syndic de la copropriété du 24 septembre 2024, d’un montant de 45,00 euros. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre de la mise en demeure “loi [Localité 5]” du 22 septembre 2025, dont il n’est pas justifié de l’envoi en la forme recommandée, ni au titre d’une sommation de payer du 27 janvier 2025, pour laquelle aucun justificatif n’est produit, ni au titre des frais de constitution du dossier à l’avocat du 2 décembre 2025, cette prestation n’étant due qu’en cas de « diligences exceptionnelles », ce dont ne justifie pas la S.A.S. Cabinet d’Expertise Aubrée, qui n’a fait que transmettre à son avocat habituel la copie des pièces qu’elle détient habituellement (procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par la copropriétaire. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic ne sont dues ni par la S.C.I. [B], ni par la copropriété de la résidence “[Adresse 5]” à [Localité 4] (84).

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence “[Adresse 5]” à [Localité 4] (84) :

Le retard récurrent de la S.C.I. [B] dans le paiement de ses charges de copropriété depuis plusieurs années, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la résidence “[Localité 6] [Adresse 9]” à [Localité 4] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 800,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.C.I. [B], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront le coût de la sommation de payer du 18 décembre 2024 et de l’assignation en justice du 10 janvier 2026.

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 4] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

PAR CES MOTIFS

Le Président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond prévue aux articles 481-1 du code de procédure civile et 19-2 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, par jugement réputé contradicoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.C.I. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 4] (84) les sommes suivantes :

— CINQ MILLE VINGT TROIS EUROS ET HUIT CENTIMES (5 023,08 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’à l’appel de fonds du 1er janvier 2026 (pour le premier trimestre de l’exercice 2026), avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2026,

— TROIS CENT CINQUANTE TROIS EUROS ET VINGT DEUX CENTIMES (353,22 EUR) au titre des charges de copropriété prévisionnelles pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— QUARANTE CINQ EUROS (45,00 EUR) au titre du coût du courrier recommandé de mise en demeure de payer du 24 septembre 2024,

— HUIT CENTS EUROS (800,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 4] (84) de ses plus amples demandes,

CONDAMNE la S.C.I. [B] aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes de commissaire de justice,

CONDAMNE la S.C.I. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 4] (84) la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT