RF / CA / PA

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 10 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00458 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DOBF

NATURE DE L’AFFAIRE : 61B – Demande en réparation des dommages causés par un produit ou une prestation de services défectueux

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

PRÉSIDENT : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Florence BATTESTI

— M^e Jean Pierre POLETTI

— M^e Myriam CARTA

CCC Expertises

Le : 10 Décembre 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence MANDEVILLA

Pris en la personne de son syndic en exercice la SARL BASTIA IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis 45 Boulevard Paoli – 20200 BASTIA

représentée par Maître Florence BATTESTI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSES

SARL MANDEVILLA

Immatriculée sous le numéro 531 401 792 du registre du commerce et des sociétés de Bastia ayant son siège Bât. B – Résidence Amaryllis 20200 VILLE DI PIETRABUGNO agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

représentée par Maître Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA

La Société LCA MEDITERRANEE,

Société à Responsabilité Limitée au capital de 120.000,00 euros, immatriculée au RCS de BASTIA sous le numéro 413 090 887 dont le siège social est sis lieudit Ardisson, RN 193, 20600 FURIANI, prise en la personne de son représentant gérant, Monsieur [G] [Z] domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Sophie JONQUET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,

et par Maître Myriam CARTA, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant,

S.A.R.L. TP BAT,

Immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°398 972 703, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis RESIDENCE DU FANGO – 20200 BASTIA

non comparante, ni représentée,

S.A.S. CV CONSEIL,

Immatriculée au RCS de PARIS sous le n°850 537 614,

dont le siège social est sis 11 RUE DU ROI DORE – 75003 PARIS

non comparante, ni représentée,

APPEL EN CAUSE

S.A.R.L. TP BAT,

Immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°522 838 648, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis 25 Allée Jaune ZI PURETTONE – 20290 BORO

représentée par Maître Ugo IMPERIALI, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le dix neuf Novembre, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier MANDEVILLA est une construction de trois bâtiments collectifs A, B et C situé à VILLE DI PIETRABUGNO. La SARL MANDEVILLA est le promoteur maître d’ouvrage de cet ensemble immobilier.

La SARL TB BAT est intervenue à la construction pour le lot enduit de façade ainsi que pour le lot gros œuvre et le lot charpente et couverture, étant précisé qu’il existe deux sociétés TP BAT lesquelles ont des activités différentes. La SAS LCA MEDITERRANEE est intervenue pour le lot revêtements de sols et murs en carrelage.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence Mandevilla est le syndicat des copropriétaires du bloc C, dont le syndic de copropriété est la SARL BASTIA IMMOBILIER.

Un procès-verbal de prise de possession des parties communes a été établi avec réserves le 4 octobre 2024. Sur la base de ces réserves, un procès-verbal de prise de possession des parties communes a de nouveau été établi avec réserves le 28 novembre 2024, en présence de la SARL MANDEVILLA. Des désordres étant constatés, un procès-verbal de constat a été établi le 23 septembre 2025.

Une mise en demeure de levée des réserves a été adressée par courrier recommandé à la SARL MANDEVILLA le 31 juillet 2025.

Par actes de Commissaires de Justice des 1er et 6 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence Mandevilla, pris en la personne de son Syndic, la SARL BASTIA IMMOBILIER, a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, la SARL TP BAT (RCS 398 972 703), la SAS CV CONSEIL, la SARL MANDEVILLA et la SAS LCA MEDITERRANEE, aux fins de voir :

Désigner tel Expert qu’il plaira avec mission de déterminer et évaluer l’étendue du préjudice matériel direct subi par le Syndicat des copropriétaires ;Voir confier la mission ainsi stipulée à un Expert judiciaire dont le rapport doit être déposé dans le mois de sa saisine au secrétariat greffe de la Présidence du Tribunal Judiciaire aux fins de constater les désordres listés au constat du Commissaire de justice le 23 septembre 2025 de Maître [V] [X], avec la mission telle que détaillée dans le dispositif de son assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 octobre 2025 et renvoyée à celle du 19 novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

Parallèlement, par acte de Commissaire de Justice du 20 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence Mandevilla a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, la SARL TP BAT (RCS 522 838 648), pour les mêmes demandes.

Cette affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2025 et renvoyée à celle du 19 novembre 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence Mandevilla, représenté, a maintenu ses demandes et a indiqué à l’audience qu’il ne s’opposait pas à la demande formée par la SARL MANDEVILLA concernant la mission qu’elle propose.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 18 novembre 2025, la SARL MANDEVILLA, représentée, demande au juge de :

Désigner tel Expert qu’il plaira avec la mission proposée par la partie requérante, complétée dans les termes indiqués dans le dispositif de ses écritures et notamment :Distinguer les désordres visés au procès-verbal de livraison du 04.10.2024, des désordres distincts, visés dans le procès-verbal de constat de septembre 2025.

La SARL TP BAT (RCS 522 838 648), représentée, formule des protestations et réserves.

La SAS LCA MEDITERRANEE, représentée, formule des protestations et réserves et indique qu’elle devra effectuer des appels en cause ultérieurs.

La SAS CV CONSEIL, bien que régulièrement assignée selon remise de l’acte à personne habilitée, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La SARL TP BAT (RCS 398 972 703), bien que régulièrement assignée selon remise de l’acte à personne habilitée, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction

Aux termes de l’article 367 alinéa 1 du Code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Une bonne administration de la justice commande de joindre les procédures n° RG 25/480 et n° RG 25/458 sous le n° RG 25/458.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée. Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence Mandevilla verse aux débats le procès-verbal de prise de possession daté du 4 octobre 2024, qui fait état de l’ensemble des réserves présentes dans les parties communes.

Il verse également un procès-verbal de constat établi le 3 septembre 2025 qui fait état d’un certain nombre de malfaçons et non façons toujours présentes au sein des parties communes du bâtiment C.

La SARL MANDEVILLA ne s’oppose pas à cette demande mais sollicite, dans le cadre de la mission à confier à l’Expert de faire la distinction entre les non-façons, malfaçons et désordres objet de réserves dans le procès-verbal de prise de possession du 4 octobre 2024, de ceux visés dans le cadre du constat de Commissaire de Justice du 3 septembre 2025 et qui peuvent relever, ou non, de la garantie de parfait achèvement.

Il est en effet constant qu’entre le procès-verbal de réception des parties communes et le procès-verbal de constat, 1 an s’est écoulé. Or, certains désordres constatés par le Commissaire de Justice peuvent être liés à un défaut d’entretien.

Au regard de ces éléments et notamment de l’ensemble des réserves et désordres listés dans le procès-verbal de réception et dans le procès-verbal de constat, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence Mandevilla justifie d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise qui sera ordonnée à ses frais avancés.

Il convient, tel que cela est suggéré par la SARL MANDEVILLA, de distinguer les désordres visés au procès-verbal de livraison du 4 octobre 2024 des désordres distincts visés dans le procès-verbal de constat du 3 septembre 2025.

Au surplus, il appartiendra à l’Expert de distinguer les désordres qui relèvent des obligations de nature contractuelle du concluant, et des prestations qui étaient dues au sens du descriptif des parties communes, visé aux actes d’acquisition.

Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu, en l’espèce, de laisser provisoirement les dépens de la présente instance à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence Mandevilla en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l’égard de l’un ou de l’autre des défendeurs et que la mesure d’expertise a justement pour objet d’instruire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

ORDONNONS la jonction des procédures n° RG 25/480 et n° RG 25/458 sous le n° RG 25/458 ;

ORDONNONS une expertise judiciaire et désignons Monsieur [B] [T], Expert près la Cour d’Appel de BASTIA, avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux sis Résidence Mandevilla, Bâtiment C – 20200 BASTIA, après avoir convoqué les parties ;Entendre les parties et au besoin tout sachant, se faire remettre toutes pièces utiles et recueillir tous les renseignements qu’il estimera nécessaires à sa mission ;Se faire remettre les éléments contractuels opposables entre les parties, à savoir le document contractuel emportant descriptif des ouvrages constituant des parties communes visé par le Notaire instrumentaire en excluant toute référence à tout autre document, y compris les documents publicitaires et autre permis de construire ;Distinguer les désordres visés au procès-verbal de livraison du 4 octobre 2024 des désordres distincts visés dans le procès-verbal de constat du 3 septembre 2025 ;Préciser celles des non-conformités qui relèvent des obligations de nature contractuelle du concluant, et des prestations qui étaient dues au sens du descriptif des parties communes, visé aux actes d’acquisition ;Examiner les désordres, malfaçons et non façons, non conformités contractuelles contenus au procès-verbal de livraison du 4 octobre 2024 et au procès-verbal de constat du 3 septembre 2025, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en rechercher la ou les causes ;Indiquer s’ils sont de nature décennale, biennale ou relèvent de la garantie de parfait achèvement, en précisant la catégorie de garantie applicable et les délais correspondant ;Préciser si les non-façons, malfaçons ou non conformités relèvent pour tout ou partie, d’un défaut de surveillance du maître d’œuvre, ou pour tout ou partie d’un manquement à une obligation contractuelle de l’un des constructeurs ;Apprécier si, notamment, la présence de fissures sur les enduits de différents ouvrages constitutifs des parties communes relève d’un désordre de nature contractuelle ou résulte d’une évolution normale des ouvrages dans le temps, pour ne retenir que ceux des désordres qui remettraient en cause la solidité de l’ouvrage ou la conformité avec sa destination ;Dire si les causes des désordres constatés existaient lors de la livraison de l’immeuble, s’ils étaient apparents ou cachés ;Préciser si ces malfaçons pouvaient être apparentes lors d’une visite de contrôle du maître d’œuvre ;Rechercher et préciser les responsabilités susceptibles d’être encourue par les différents intervenants à l’acte de construire ;Préciser l’étendue des travaux de reprise d’ores et déjà réalisés et des reprises qui pourraient être mises en œuvre ;Apprécier la pertinence, l’utilité et la conformité des travaux mis en œuvre au regard des dispositions contractuelles ;Evaluer le coût des travaux nécessaires à la reprise ou à la réparation des désordres et proposer les solutions techniques adéquates, ainsi que les délais d’exécution, à partir de devis et factures fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre ; plus précisément, chiffrer les prescriptions de travaux de renfort ;Dire si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible à compter du premier accédit ;Donner tout élément technique de nature à éclairer le Tribunal ;Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;Plus généralement, faire toutes observations et mesures nécessaires à la solution du litige et plus particulièrement fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourus et de permettre ultérieurement la solution du litige ;S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part de sa note de synthèse/pré-rapport.

SUBORDONNONS la saisine de l’Expert à la consignation préalable par Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence Mandevilla, pris en personne de son Syndic, la SARL BASTIA IMMOBILIER, de la somme de 3.500 euros à valoir sur la rémunération de l’Expert, dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de BASTIA et disons qu’à défaut de consignation dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que ladite consignation devra être versée au moyen d’un virement sur le compte dont les coordonnées sont reproduites ci-dessous (le libellé du virement devant impérativement préciser le nom du demandeur et le numéro de RG de l’instance) :

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’Expert sera caduque sauf prorogation expressément ordonnée, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, par le juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 242 et suivants du Code de procédure civile ;

DISONS que l’Expert pourra recueillir l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;

L’INVITONS à donner aux parties un délai entre trois et cinq semaines (à son choix) pour faire valoir leurs observations après leur avoir communiqué son prérapport ou un document de synthèse, observations auxquelles il répondra dans son rapport définitif ;

DISONS que le pré-rapport et le rapport définitif de l’Expert devront comprendre :

la liste exhaustive des pièces consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise, le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise, la date de chacune des réunions tenues, les déclarations des tiers entendus par les experts, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties, le cas échéant, l’identité du sapiteur ou technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document établi par ce dernier ;

DISONS que l’Expert déposera au service des expertises du Tribunal l’original de son rapport dans un délai maximum de 5 mois à compter du versement de la consignation dont le Greffe l’avisera, sauf demande de prorogation de ce délai formée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie ;

DISONS que conformément à l’article 282 dernier alinéa du Code de procédure civile, l’Expert, en même temps que son rapport, devra adresser aux parties copie de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d’en établir la réception (étant précisé qu’il conviendra, eu égard à la mission de l’Expert portant à la fois sur des parties privatives et sur des parties communes, d’indiquer la proportion portant sur chacune de ces deux missions), lesquelles auront un délai de quinze jours à compter de sa réception pour en contester le montant devant le juge chargé du contrôle des expertises et faute d’observation dans ce délai, le juge procédera à la taxation des honoraires de l’expert ;

COMMETTONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations du technicien ci-dessus désigné, et pour statuer sur toutes difficultés d’exécution ;

DISONS qu’en cas d’empêchement, de refus de sa mission par l’Expert ou de retard injustifié, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente, ou même d’office, par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence Mandevilla, pris en la personne de son Syndic, la SARL BASTIA IMMOBILIER, aux entiers dépens ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES