TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03439 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OEU

N° MINUTE : 5/2024

JUGEMENT

rendu le 17 décembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [D] [N] épouse [G], demeurant [Adresse 3]

S.C.I. JEAN [N], [Adresse 5]

représentées par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1294

DÉFENDEURS

Madame [B] [W], demeurant [Adresse 4],

Monsieur [O] [W], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [H] [K]

représentés par M^e Clémence TESSIER, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, [Adresse 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03439 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OEU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2022 à effet au 15 janvier 2023, la SCI JEAN [N] a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4], 2ème étage gauche, porte droite, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1285 euros et d’une provision pour charges de 95 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [O] [W], selon acte du même jour.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme principale de de 6538,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 31 octobre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [W] le 17 octobre 2023.

Par assignations du 11 mars 2024, la SCI JEAN [N] et Madame [D] [N], épouse [G] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, obtenir la résiliation judiciaire du bail, être autorisées à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [W], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [O] [W] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  12 461,30 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dues, somme incluant l’échéance du mois de mars 2024, avec intérêt au taux légal sur la somme de 6 538.22 euros à compter du commandement de payer pour Mme [B] [W] et de sa dénonciation pour M. [O] [W] et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 octobre 2024, M. [H] [K] est intervenu volontairement à l’instance.

Mme [S] [N], épouse [G] et la SCI JEAN [N], représentées par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent qu’elles sont formées également à l’encontre de M. [H] [K], intervenant volontaire à l’instance.

Elles précisent que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2024, s’élève désormais à 10 361,20 euros. Elles déclarent que les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer courant au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et acceptent le plan d’apurement de cette dette proposé ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement qui ont déjà commencé à être honorés via le versement de la somme de 917.55 euros le 1er octobre en sus du loyer courant.

Mme [B] [W], M. [O] [W] et M. [H] [K], représentés par leur conseil, exposent que ce dernier figure sur le contrat de bail depuis l’avenant au contrat de location signé entre Mme [D] [N] épouse [G], la SCI JEAN [N], Mme [B] [W] et lui-même et aux termes duquel il s’engage à intervenir volontairement à l’audience, à reconnaître que le commandement de payer adressé à Mme [B] [W] lui est opposable et à apurer, aux côtés de la cotitulaire du bail, la dette de 11 010.60 euros via le versement mensuel d’une somme de 917,55 euros à compter du 1er octobre 2024.

Ils sollicitent ainsi l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire dans les termes de cet avenant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [S] [N], épouse [G] et la SCI JEAN [N] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elles justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement la clause résolutoire prévue au contrat a été signifié à Mme [B] [W] le 13 octobre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 6538,22 euros au principal.

Le bail ayant été conclu le 14 décembre 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi susmentionnée, il convient de faire application du délai de deux mois prévu dans la version de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au contrat et donc, de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 14 décembre 2023, en l’absence de règlement intégral de cette somme par Mme [B] [W], étant précisé que ce commandement de payer sera réputé opposable à M. [H] [K], conformément à l’accord de l’ensemble des parties.

Sur la dette locative

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers jusqu’à la résiliation du bail. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [S] [N], épouse [G] et la SCI JEAN [N] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 octobre 2024, Mme [B] [W] leur devait la somme de 10 361,20 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Les défendeurs, en ce compris M. [H] [K] qui a signé une reconnaissance de dette le 2 octobre 2024 versée par les demanderesses et qui le confirme à l’audience, ne contestent pas ce montant. Par conséquent, Mme [B] [W], M. [H] [K] et M. [O] [W], en sa qualité de caution, seront condamnés solidairement à régler ce montant à Mme [S] [N], épouse [G] et à la SCI JEAN [N].

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 5 317.97 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus, compte-tenu des versements effectués par les défendeurs depuis la délivrance du commandement de payer qui en ont intégralement réglé les causes et désintéressés partiellement celles de l’assignation, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant et qu’ils ont commencé à apurer leur dette conformément à l’échéancier dont ils sont convenus avec les demanderesses.

Un plan d’apurement a en effet été arrêté entre elles, comme confirmé le jour de l’audience par l’ensemble des parties, prévoyant la suspension des effets de la clause résolutoire moyennant le versement d’une somme de 917.55 euros en sus du loyer courant chaque mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’au 1er septembre 2025.

Compte-tenu de ces éléments, il convient de constater l’accord des parties tel que rappelé ci-dessus ert qui sera précisé au dispositif de la présente décision.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, en cas de défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant équivalent au montant actuel du loyer et des charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [S] [N], épouse [G] et la SCI JEAN [N] ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [W], M. [H] [K] et M. [O] [W], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de Mme [S] [N], épouse [G] et la SCI JEAN [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de M. [H] [K] à la présente instance ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 décembre 2022 entre Mme [S] [N], épouse [G] et la SCI JEAN [N], d’une part, et Mme [B] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], 2ème étage gauche, porte droite est résilié depuis le 14 décembre 2023,

CONDAMNE Mme [B] [W], M. [O] [W] et M. [H] [K] à payer à Mme [S] [N], épouse [G] et la SCI JEAN [N] la somme de 10 361.20 euros (dix mille trois cent soixante-et-un euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 5 317.97 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONSTATE l’accord des parties portant sur l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, selon les modalités suivantes :

— Le versement par Mme [B] [W] et M. [H] [K], en sus du loyer courant, de la somme de 917.55 euros (neuf cent dix-sept euros et cinquante-cinq centimes) chaque mois pendant 12 mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’au 1er septembre 2025, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

— La suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve du respect de cet échéancier,

SUSPEND, conformément à l’accord des parties, les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [W] et à M. [H] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 décembre 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [W], de M. [H] [K] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [B] [W] et M. [H] [K] seront condamnés à verser à Mme [S] [N], épouse [G] et à la SCI JEAN [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [B] [W], M. [H] [K] et M. [O] [W] solidairement à payer à Mme [D] [N], épouse [G] et la SCI JEAN [N] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [W], M. [H] [K] et M. [O] [W] solidairement aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 octobre 2023 et celui des assignations du 11 mars 2024,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge