Tribunal Judiciaire de Bastia, Referes, 27 mai 2026, n° 26/00125

TJ Bastia 27 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bastia, réf., 27 mai 2026, n° 26/00125
Numéro(s) :	26/00125
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Linda PIPERIJacques VACCAREZZA
Cabinet(s) :	ARNA
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Laetitia à LUPINO c/ S.C.I. HERA

Texte intégral

RF / PA

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 27 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00125 – N° Portalis DBXI-W-B7K-DP4N

NATURE DE L’AFFAIRE : 72C – Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Jacques VACCAREZZA

— M^e Linda PIPERI

Le : 27 Mai 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Laetitia à LUPINO

Représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, ayant son siège social les terrasses de BODICCIONE, avenue Louis CAMPI, 20000 AJACCIO, représenté par son président exercice,

représentée par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

S.C.I. HERA,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis Résidence LE BELLA VISTA, bâtiment A, rue PARATOJO – 20200 BASTIA

représentée par Maître Linda PIPERI, avocat au barreau de BASTIA

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le six Mai, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI HERA est propriétaire d’un appartement au sein de la résidence LAETITIA située à Bastia et organisée en copropriété. Elle a effectué des travaux au sein de l’appartement consistant, notamment, en la destruction d’un mur maître.

Alors que ces travaux n’ont pas fait l’objet d’une autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LAETITIA, sise à LUPINO, lieudit BASSANESE – 20600 BASTIA a fait assigner la SCI HERA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA aux fins de la voir condamner à remettre en état le mur maître.

Selon ordonnance du 24 juillet 2024, le juge des référés a statué comme suit :

Déboutons la SCI HERA de sa demande de médiation ;Condamnons la SCI HERA à remettre en état le mur maître, dans l’état d’origine dans lequel il se trouvait avant sa démolition effectuée sans autorisation, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant 3 mois ;Condamnons la SCI HERA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LAETITIA, sise à LUPINO, lieudit BASSANESE – 20600 BASTIA, représenté par son Syndic en exercice, la SARL CABINET SAINT NICOLAS, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamnons la SCI HERA aux entiers dépens ;

Aux fins d’obtenir la liquidation de l’astreinte prononcée par le juge des référés, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de BASTIA.

Selon jugement du 19 juin 2025, le juge de l’exécution a statué comme suit :

Condamne la SCI HERA à régler au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Laëtitia, sis à LUPINO, lieudit BASSANESE, 20600 BASTIA, pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL CABINET SAINT NICOLAS, la somme de 1 euro au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par ordonnance du Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BASTIA le 24 juillet 2024 ;Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Laëtitia, sis à LUPINO, lieudit BASSANESE, 20600 BASTIA, pris en la personne de son Syndic en exercice, la SARL CABINET SAINT NICOLAS de sa demande de fixation d’une nouvelle astreinte ;Condamne la SCI HERA aux entiers dépens ;Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leur demande sur ce fondement.

Affirmant que le mur qui avait été reconstruit a de nouveau été démoli, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LAETITIA, sise à LUPINO, lieudit BASSANESE – 20600 BASTIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, a par exploit délivré le 26 février 2026, fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, la SCI HERA, aux fins de voir :

Au principal :

Condamner la SCI HERA à remettre en l’état le mut maitre en béton démolit au sein de son appartement situé résidence LAETITIA à BASTIA et ce, sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

Subsidiairement :

Condamner la SCI HERA à remettre en en l’état le mut maitre en béton démolit au sein de son appartement situé résidence LAETITIA à BASTIA et ce, sous astreinte définitive de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;En tout état de cause :

Condamner à titre provisionnel la SCI HERA à la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner la SCI HERA à la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2026, date à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré au 15 avril 2026.

Une réouverture des débats a été ordonnée suite à la constitution d’un avocat pour le compte de la SCI HERA.

L’affaire a donc été rappelée à l’audience du 6 mai 2026, date à laquelle elle a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LAETITIA, sise à LUPINO, lieudit BASSANESE – 20600 BASTIA, représenté, a maintenu ses demandes et a expliqué que suite à une ordonnance de référé rendue le 24 juillet 2024, la SCI HERA a reconstruit un mur sans que cela ne corresponde toutefois au mur maître qui existait auparavant. Le demandeur explique que ce mur qui avait été reconstruit a été démoli, raison pour laquelle il a saisi la juridiction de céans aux fins d’obtenir la condamnation de la SCI HERA à le remettre en état.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 5 mai 2026, la SCI HERA, représentée, demande au juge de :

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Laëtitia sis à Lupino lieudit Bassanese – 20600 BASTIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Laëtitia sis à Lupino lieudit Bassanese – 20600 BASTIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, à payer à la SCI HERA la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Laëtitia sis à Lupino lieudit Bassanese – 20600 BASTIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, à la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance.

A l’audience, la SCI HERA a expliqué que suite à la décision du juge des référés du 24 juillet 2024, elle a fait reconstruire un mur, ce qui a été constaté dans un rapport technique. Elle ajoute qu’elle souhaite vendre son bien et a ajouté un parement en bois, lequel est purement esthétique.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise en état du mur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Les travaux qui doivent être autorisés peuvent être ceux réalisés dans une partie privative ou sur une partie commune grevée d’une jouissance exclusive, dès lors que ces travaux affectent une partie commune ou sont visibles de l’extérieur.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux, nonobstant le caractère préjudiciable ou non des travaux.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que la SCI HERA a détruit un mur maître sans l’autorisation de l’assemblée générale et que, suite à l’ordonnance rendue le 24 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, elle a reconstruit un mur qui ne correspondait toutefois pas au mur maître qui avait été détruit.

Le demandeur explique que ce mur reconstruit, a été détruit par la SCI HERA et verse aux débats deux annonces de vente du bien appartenant à la SCI HERA, dont les photos montrent l’absence du mur litigieux entre la cuisine et la pièce de vie (pièce 11 demandeur).

La SCI HERA soutient que le mur est toujours existant et produit une photographie en pièce 3, expliquant que le mur a été habillé d’un parement de bois. Elle ajoute qu’une vidéo détenue par l’agence immobilière permet de constater l’état actuel de l’appartement.

En l’espèce, il ressort des écritures des parties que la SCI HERA ne conteste pas avoir mis son appartement en vente, et ne conteste pas non plus que les annonces de vente produites par le demandeur correspondent à son appartement.

Or, les photographies présentent sur les annonces de vente du bien sont sans équivoque sur le fait que le mur qui séparait la cuisine et la pièce de vie n’existe plus. Dès lors que la SCI HERA reconnait qu’elle souhaite vendre son bien, il apparait évident que les photos attachées à l’annonce sont récentes.

La photographie produite en pièce 3 par la SCI HERA montre l’existence d’un parement de bois placé entre la cuisine et la pièce de vie, à la place du mur qui avait été reconstruit. En effet, en comparant les photographies des annonces de vente et celle-ci produite par la SCI HERA, il est aisé de constater que le parement de bois a été placé pour les besoins de la cause aux fins de combler le trou persistant entre les deux pièces.

Si ce parement de bois, comme le soutient la SCI HERA, a été apposé sur le mur, il lui apparaissait loisible, dans le cadre de la présente procédure, de justifier de l’existence dudit mur en retirant le parement de bois qu’elle indique être purement esthétique.

Ainsi, les éléments produits aux débats permettent de constater que le mur qui avait été reconstruit par la SCI HERA a été détruit. Or, il est constant que la SCI HERA n’a pas sollicité l’autorisation de réaliser des travaux au sein de son appartement.

La réalisation de ces travaux, qui affectent une partie commune, devait donc être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, de sorte que l’absence d’autorisation constitue un trouble manifestement illicite. Le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Dès lors, il appartient au juge des référés de prendre toutes mesures permettant de faire cesser ce trouble manifestement illicite, y compris en ordonnant la remise en état des constructions, et la SCI HERA sera donc condamnée à procéder à des travaux de remise en état.

Dans la mesure où la SCI HERA a entendu ne pas respecter la décision rendue par ordonnance de référé du 24 juillet 2024, en procédant à une nouvelle destruction du mur qu’elle avait reconstruit, il y a lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte dissuasive, afin de contraindre la SCI HERA à respecter l’obligation mise à sa charge.

Ainsi, la SCI HERA sera condamnée remettre en état le mur maître, dans l’état dans lequel il se trouvait avant sa démolition initiale, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant 3 mois.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence LAETITIA, sise à LUPINO, lieudit BASSANESE – 20600 BASTIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, sollicite la condamnation de la SCI HERA à lui verser la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, cette demande n’étant pas motivée en droit ni en fait, il y a lieu de la rejeter.

Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI HERA, succombant, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence LAETITIA, sise à LUPINO, lieudit BASSANESE – 20600 BASTIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONDAMNONS la SCI HERA à remettre en état le mur maître, dans l’état d’origine dans lequel il se trouvait avant sa démolition initiale effectuée sans autorisation, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant 3 mois ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la Résidence LAETITIA, sise à LUPINO, lieudit BASSANESE – 20600 BASTIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS la SCI HERA aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la SCI HERA à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LAETITIA, sise à LUPINO, lieudit BASSANESE – 20600 BASTIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES