TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 16 Mai 2025

N° RG 25/00141 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LLXG

Jugement du 16 Mai 2025

N° : 25/434

S.C.I. LAMARTINE, représentée par la société CDC HABITAT

C/

[Y] [Z]

[K] [Z]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e QUESNEL

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mai 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 04 Avril 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 16 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. LAMARTINE, représentée par la société CDC HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par M^e Anne-Marie QUESNEL, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Carole LE GALL-GUINEAU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [Y] [Z]

[L], [Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

M. [K] [Z]

[L], [Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par actes sous seing privé du 26 janvier 2023, la SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [Z] et M. [K] [Z] sur des locaux d’habitation et un stationnement situés [Adresse 9], moyennant le paiement pour le logement d’un loyer mensuel de 605,51 euros et d’une provision pour charges de 130,88 euros et pour le stationnement d’un loyer mensuel de 35,92 euros et d’une provision sur charge de 2,97 euros.

Par actes de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2420,21 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [Z] et M. [K] [Z] le 3 septembre 2024.

Par assignations du 10 janvier 2025, la SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [Z] et M. [K] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4196,77 euros au titre de l’arriéré locatif,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience, le travailleur social ayant indiqué par courrier en date du 28 février 2025 que le courrier de rendez-vous adressé aux locataires était revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

A l’audience du 4 avril 2025, la SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 4 avril 2025, s’élevait désormais à la somme de 8891,58 euros, précisant n’avoir aucune nouvelle de M. [Y] [Z] et M. [K] [Z].

Bien que régulièrement assignés par acte d’huissier de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile et à étude, M. [Y] [Z] et M. [K] [Z] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Ils n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence.

La SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux

Sur la recevabilité de la demande

La SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion des contrats de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 11 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2420,21 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 novembre 2024.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [Y] [Z] et M. [K] [Z] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience et la bailleresse s’est opposée à la poursuite des baux, il convient donc de constater que les clauses résolutoires ont produit leurs effets à compter du 12 novembre 2024 et que les contrats de bail se sont trouvés résiliés de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [Y] [Z] et M. [K] [Z], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2025, M. [Y] [Z] et M. [K] [Z] lui devaient la somme de 8891,58 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Y] [Z] et M. [K] [Z], défaillants dans le cadre de la procédure, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [Z] et M. [K] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 septembre 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que M. [Y] [Z] et M. [K] [Z] n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que la SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite des baux,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 26 janvier 2023 entre la SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, d’une part, et M. [Y] [Z] et M. [K] [Z], d’autre part, concernant les locaux d’habitation et de stationnement situés au [Adresse 10] à Rennes (35000) sont résiliés depuis le 12 novembre 2024,

ORDONNE à M. [Y] [Z] et M. [K] [Z] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 10] à [Adresse 12] ([Adresse 2]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [Z] et M. [K] [Z] à payer à la SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, la somme de 8891,58 euros (huit mille huit cent quatre-vingt-onze euros et cinquante-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [Z] et M. [K] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 1er avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges du logement et du stationnement, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [Z] et M. [K] [Z] à payer à la SCI Lamartine, représentée par la société CDC Habitat, la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [Z] et M. [K] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 septembre 2024 et celui des assignations du 10 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge