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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 08 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00110 – N° Portalis DBXI-W-B7K-DPYK

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B – Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Stephanie TISSOT-POLI

Le : 08 Avril 2026

PARTIES :

DEMANDEURS

[H] [N]

né le 20 Janvier 1957 à CEVA, de nationalité italienne,

demeurant VIA NOBERASCO F N.5 – 17012 ALBISSOLA MARINA (ITALIE)

représenté par Maître Stephanie TISSOT-POLI, avocat au barreau de BASTIA

[I] [M]

née le 02 Septembre 1958 à ALBISSOLA SUPERIORE, de nationalité italienne,

demeurant 5 via Noberasco – 17012 ALBISSOLA MARINA

représentée par Maître Stephanie TISSOT-POLI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

La Société VACANCEOLE CORSE

Immatriculée au RCS de BASTIA sous le numéro 949 802 912 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social,

dont le siège social est sis Plage Moriani T10 – 20230 SAN NICOLAO

non comparante, ni représentée,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le dix huit Mars, par Madame Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] DL 669235894Pièce n°1 – bail souscrit entre la SARL COREVA et les requérants

ont donné à bail à la SARL COREVA un appartement de type 3, dont ils sont propriétaires DLPièce n°5 – acte authentique de vente du 6 février 2019

(lot n°223), situé à SAN-NICOLAO (Haute-Corse) dans un ensemble immobilier dénommé SOGNU DI RENA. Le bail a pris effet à compter du 15 avril 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de DLPièce n°4 – LRAR pour paiement du loyer

réception en date du 6 octobre 2025, le conseil de Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] a mis en demeure la société VACANCEOLE CORSE de régler les impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 février 2026, Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] ont fait citer à comparaître la société VACANCEOLE CORSE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA afin de voir :

Constater que le bail conclu entre Monsieur [N] ainsi que Madame [M] et la société COREVA n’a pas été renouvelé et qu’il a expiré le 30 septembre 2024 ; Constater que depuis le 30 septembre 2024, la société VACANCEOLE CORSE est occupante sans droit ni titre de l’appartement portant le numéro D15 à SAN NICOLAO résidence SOGNU DI RENA dont les consorts [M] et [N] sont propriétaires ; Ordonner la libération des lieux par la société défenderesse et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie qui sera dressé par huissier aux frais des défenderesses ; Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés constatée par huissier, Ordonner l’expulsion du défendeur et de tout occupant introduit de leur chef, avec, au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier en cas de besoin ; Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et appartenant au défendeur en un lieu approprié aux frais, risques et périls de ces derniers, Condamner la société VACANCEOLE CORSE à leur payer une indemnité d’occupation à compter du 30 septembre 2024 dont le montant ne saurait être inférieur à la somme de 9.116 euros par an prorata temporis, Condamner la société VACANCEOLE CORSE à leur payer la somme de 702 euros au titre de l’indexation conventionnelle du loyer à compter du 1er janvier 2022 ; Condamner la société VACANCEOLE CORSE à leur payer les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ; Condamner la société VACANCEOLE CORSE à leur payer le loyer au titre de l’année 2020 ayant récupéré les dettes de la société COREVA ; DLLe juge de l’évidence ne peut traiter que des demandes formulées à titre provisionnelles ; ce n’est le cas ni dans le corps des écritures, ni dans le dispositif ; la précision n’a pas non plus été donnée à l’audience par les demandeurs ;

En tout état de cause ;

Condamner le défendeur aux dépens ;Condamner la société VACANCEOLE CORSE à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Débouter la société VACANCEOLE CORSE de toutes ses demandes plus amples et contraires ; L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2026.

Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M], représentés, ont maintenu les termes de leur acte introductif d’instance.

La société VACANCEOLE CORSE, n’a pas comparu et n’était pas représentée. L’acte lui a été remis par un dépôt en l’étude du commissaire de justice le 19 février 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour de plus amples développements.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article L145-5 du code de commerce les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Le bail dérogatoire ou bail de courte durée est un contrat ou les parties choisissent de ne pas soumettre leur relation au statut des baux commerciaux. Il est régi par l’article L145-5 du code de commerce qui limite sa durée à trois ans. Si le locataire reste après la période dérogatoire sans opposition du bailleur, un nouveau bail commercial classique est implicitement conclu.

Le juge des référés peut en l’absence de contestation sérieuse connaître d’une demande d’expulsion d’un locataire concernant un bail commercial dit « dérogatoire ». Toutefois, le juge de l’évidence ne peut se substituer à une décision impliquant des contestations qui nécessitent une analyse du fond. Ainsi, si la qualification du bail nécessite une interprétation cela engendre une contestation sérieuse, excluant la compétence du juge de l’évidence.

En l’espèce, il est constant que le bail a été souscrit entre des bailleurs non commerçants (Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M]) et la SARL COREVA pour une durée de trois années à compter du 15 avril 2019 pour se terminer le 30 septembre 2021. Ledit bail comprenait les conditions de non renouvellement et une clause résolutoire, ne laissant place à aucune ambiguïté, quant au sort du contrat en cas de souhait d’y mettre un terme, ou défaut de paiement des loyers.

Sur ce point, l’article 3 « prise d’effet et durée de bail » met en exergue que « il se renouvellera par tacite reconduction pour des périodes de trois ans sauf dénonciation par lettre recommandée avec accusé de réception au moins dix mois avant l’échéance du bail par l’une des deux parties. »

Il n’est pas contesté que le bail commercial remplit les conditions requises pour être qualifié de dérogatoire, puisqu’il a été souscrit pour une durée de trois ans.DLAurélie, je te fais parvenir les décisions consultées en ce sens avec les projets

Il est en outre démontré qu’une cession a eu lieu entre la SARL COREVA et la société VACANCEOLE CORSEDLPièce n°2 – courrier de cession en italien / communication du BODACC par courriel du 18/03 entre SARL COREVA et VACANCEOLE CORSE

.

Un courrier recommandé DLPièce n°3 – LRAR de non renouvellement

avec accusé de réception en date du 3 mai 2023 témoigne que les bailleurs ont informé la société VACANCEOLE CORSE de leur volonté de ne pas entendre renouveler le contrat souscrit pour l’avenir, relevant une durabilité entre le 15 avril 2021 et le 30 septembre 2024.

A la lecture de ces éléments, il est relevé que le preneur a été laissé en possession des lieux à l’expiration du bail dérogatoire courant du 15 avril 2019 au 30 septembre 2021 pendant une durée au moins égale à plusieurs années. En effet, il est demandé au juge des référés d’apprécier la dénonciation dudit contrat avant une échéance du bail fixée au 30 septembre 2024.

Il n’est pas contesté que ledit bail a donc été renouvelé pour trois ans, en pleine conscience des parties.

En application des dispositions de l’article 145-5 du code de commerce, il apparaît qu’il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, à l’arrivée du terme du bail dérogatoire, celui-ci ne pouvant de par sa définition, excéder une durée de plus de trois ans.

Il convient de rappeler que le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter ou connaître de la qualification d’un contrat, puisqu’il ne peut se substituer à une décision impliquant des contestations qui nécessitent une analyse du fond.

Pour autant, les demandeurs fondent leurs prétentions, et notamment leur demande d’expulsion de la société VACANCEOLE CORSE sur le bail commercial dérogatoire initialement souscrit, en relevant que le preneur n’a pas quitté les lieux, malgré la notification de leur volonté par lettre recommandée avec accusé de réception à plus de dix mois avant le terme du contrat, de ne pas renouveler ledit bail.

Il n’est d’autant plus, pas possible d’utiliser les dispositions fixées et applicables dans le cadre du premier contrat souscrit (bail commercial dérogatoire) entre les parties du 15 avril 2019 au 30 septembre 2021 pour connaître d’une demande d’expulsion, en présence d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Dès lors, les demandes de Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] souffrent de contestations sérieuses, faisant obstacle à l’appréciation du juge des référés.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référéDL

Ni sur les demandes qui en découlent, soit celles relatives à l’expulsion sous astreinte, au sort des meubles, au paiement du montant des charges et des loyers, et à la fixation de l’indemnité d’occupation….

Etant précisé que de toute façon les demandes de condamnation n’ont pas été formulées à titre provisionnelle

.

— Sur les demandes accessoires :

Les dépens seront à la charge de Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M].

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

DISONS n’y avoir lieu à statuer en référé sur l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [N] et Madame [I] [M] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES