RF / CA / PA

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 01 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00050 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DPHS

NATURE DE L’AFFAIRE : 54Z – Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL, lors de l’audience de plaidoiries et Valentine CAILLE, lors de la mise à disposition

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Cécile OLIVA

— M^e Jean Pierre POLETTI

— M^e Jacques VACCAREZZA

— M^e Laure Anne THIBAUDEAU

— M^e Emmanuel MAESTRINI

— M^e Anne-Marie GIORGI

CCC Expertises

Le : 01 Avril 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence SAN ROCCU – MONTICELLO

Représenté par son syndic en exercice ISULA SYNDIC, immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°537 571 531, ayant son siège social Chemin du Terraghju Casa du Lume 20214 CALENZANA, prise en la personne de son gérant en exercice,

représentée par Maître Juliette BAUD, membre de la SELARL CABANES Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant,

et par Maître Cécile OLIVA, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant,

DÉFENDERESSES

SCCV [S]-RESIDENCE SAN ROCCU

Immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°817 689 045, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

dont le siège social est sis Avenue de la libération – Immeuble l’Expo – 20600 BASTIA

représentée par Maître Jean Pierre POLETTI, avocat au barreau de BASTIA

S.A.R.L. M + M ARCHITECTURE,

SARL immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°B 392 935 433, représentée par son gérant domicilié ès qualité audit siège,

dont le siège social est sis 9 Place Paoli – 20220 L’ÎLE-ROUSSE

représentée par Maître Jacques VACCAREZZA de l’AARPI ARNA, avocats au barreau de BASTIA

S.A.R.L. EGCB,

SARL immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°B 841 666 787, représentée par son Président domicilié ès qualité audit siège,

dont le siège social est sis Résidence Santa Régina – rue Albert 1er prolongée – 20260 CALVI

représentée par Maître Laure Anne THIBAUDEAU, avocat au barreau de BASTIA

La SMA SA,

Immatriculée au RCS de PARIS sous le n°332 789 296, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrages,

dont le siège social est sis 8 rue Louis Armand CS 71210 – 75015 PARIS

représentée par Maître Fabien BOUSQUET, membre de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant,

et par Maître Emmanuel MAESTRINI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant,

La SOCIETE BALANINE DE GESTION IMMOBILIERE (SAS SO.BA.GIM)

Immatriculée au RCS de BASTIA sous le n°509 965 968, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis Résidence les 3 C – Route de Calvi – 20220 L’ILE ROUSSE

représentée par Maître Anne-Marie GIORGI, avocat au barreau de BASTIA

APPEL EN CAUSE

La C^ie MAF – MUTUELLE ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES,

Immatriculée sous le n°784 647 349 du RCS de PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

dont le siège social est sis 189, Boulevard Malesherbes – 75856 PARIS CEDEX 17

non comparante, ni représentée,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le onze Mars, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Valentine CAILLE, lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV [S] – RESIDENCE SAN ROCCU a entrepris un programme de construction de plusieurs appartements et parking sur la commune de MONTICELLO. Les différents lots ont fait l’objet d’une vente en l’état de futur achèvement par actes authentiques entre 2017 et 2018. La maitrise d’œuvre était confiée à la SARL M+M ARCHITECTURE et les travaux de gros œuvre et de façade à la SAS EGCB.

Se plaignant de désordres dans les parties privatives, et après saisine du juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, les copropriétaires de la résidence ont obtenu la désignation d’un expert selon ordonnance du 20 juillet 2022.

Parallèlement, se plaignant de malfaçons au niveau des parties communes, le syndicat des copropriétaires de la résidence SAN ROCCU – MONTICELLO, représenté par son syndic en exercice ISULA SYNDIC a, par exploits délivrés les 8, 9 et 12 janvier 2026, assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, la SARL M+M ARCHITECTURE, la SAS société balanine de gestion immobilière en qualité d’ancien syndic, la SAS EGCB, la société civile de construction vente MONTICELLO – RESIDENCE SAN ROCCU et son assureur la SA SMA, aux fins de voir :

Ordonner une expertise confiée à monsieur [D] [X] ou à défaut à tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission telle que décrite dans le dispositif de son assignation ;Réserver les dépens et les frais irrépétibles consécutifs à la procédure de référé expertise.

Après plusieurs renvois, cette affaire enrôle sous le numéro RG 26/50 a été retenue à l’audience du 11 mars 2026.

Parallèlement, la SCCV [S] RESIDENCE SAN ROCCU a, par exploit délivré le 4 février 2026, assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA, la compagnie MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES, aux fins de voir déclarer commune et opposable à la MAF l’ordonnance à intervenir.

Cette affaire, enrôlée sous le numéro RG 26/94, a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2026. Le syndicat des copropriétaires de la résidence SAN ROCCU – MONTICELLO, représenté, a maintenu ses demandes.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 5 février 2026, la SCCV [S] RESIDENCE SAN ROCCU, représentée, demande au juge d’ajouter à la mission sollicitée par le demandeur ou la préciser en ces termes : « préciser si les désordres, malfaçons, non façons et non conformités résultent d’un défaut de respect du descriptif des parties communes, d’un défaut d’exécution des marchés, ou d’un défaut de suivi et/ou de conception du maitre d’œuvre architecte concepteur ».

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 4 mars 2026, la SA SMA, représentée, demande au juge de :

Donner acte à la Société SMA SA de ses plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire du syndicat des copropriétaires de la Résidence SAN ROCCU – MONTICELLO, sis Lieu-dit Fontana 20220 MONTICELLO représenté par son Syndic en exercice la SARL ISULA SYNDIC ; Préciser la mission sollicitée par le demandeur en ces termes : « Indiquer si les désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités constatés et déclarés trouvent leur origine dans un non-respect du descriptif des parties communes, dans une mauvaise exécution des marchés de travaux, ou encore dans un défaut de conception et/ou de suivi imputable au maître d’œuvre architecte concepteur. » ; Réserver les dépens.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 10 mars 2026, la SAS SOBAGIM, représentée, demande au juge de :

A titre principal :

Prononcer la mise hors de cause pure et simple de la Société Balanine de Gestion Immobilière (SAS SO.BA.GIM) ; A titre subsidiaire :

Donner acte à la Société Balanine de Gestion Immobilière (SAS SO.BA.GIM), de ses plus expresses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire formée par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence SAN ROCCU-MONTICELLO, sis à 20220 MONTICELLO représenté par son Syndic en exercice la SARL ISULA SYNDIC ;Réserver les dépens.

Les SARL EGCB et SARL M+M ARCHITECTURE, chacune représentée, ont formé à l’audience protestations et réserves. La compagnie MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ASSURANCES, régulièrement assignée par remise de l’acte à personne habilitée, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de jonction

Une bonne administration de la justice commande de joindre les procédures enrôlées sous les numéros RG 26/50 et RG 26/94, sous le numéro RG 26/50.

Sur la demande de mise hors de cause de la SAS SOBAGIM

La SAS SOBAGIM sollicite sa mise hors de cause au motif qu’elle est le précédent syndic de la résidence SAN ROCCU et, qu’à ce titre, elle avait signé le procès-verbal de livraison des parties communes le 13 janvier 2021 avec 64 réserves. Elle conteste donc toute responsabilité au moment de la livraison du fait que de nombreuses réserves ont été listées à ce moment-là.

Toutefois, bien que des réserves aient été listées, la SAS SOBAGIM ayant été le syndic de copropriété au moment de la livraison des parties communes, il apparaît nécessaire que celle-ci soit présente aux opérations d’expertise, et elle sera par conséquent déboutée de sa demande de mise hors de cause.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence SAN ROCCU – MONTICELLO, représenté par son syndic en exercice ISULA SYNDIC verse aux débats un rapport d’expertise amiable de monsieur [M] [P] du 22 octobre 2024 (pièce n°6 du demandeur).

L’ensemble des désordres listés justifient l’instauration d’une mesure d’expertise au contradictoire de l’ensemble des parties, les désordres concernant les parties communes, notamment le gros œuvre et les façades.

Cette mesure d’expertise sera ordonnée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de la résidence SAN ROCCU – MONTICELLO, représenté par son syndic en exercice ISULA SYNDIC.

La SCCV [S] RESIDENCE SAN ROCCU et la SA SMA, qui ne s’opposent pas à la mesure d’expertise, sollicitent un ajout dans la mission proposée par le demandeur : Indiquer si les désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités constatés et déclarés trouvent leur origine dans un non-respect du descriptif des parties communes, dans une mauvaise exécution des marchés de travaux, ou encore dans un défaut de conception et/ou de suivi imputable au maître d’œuvre architecte concepteur.

Cet ajout est de nature à permettre au tribunal, qui sera le cas échéant saisi, d’être éclairé sur les responsabilités encourues. Par conséquent, il sera fait droit à cette demande. La mission complète de l’expert sera précisée au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu, en l’espèce, de laisser les dépens de la présente instance à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence SAN ROCCU – MONTICELLO, représenté par son syndic en exercice ISULA SYNDIC, en l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer une obligation non sérieusement contestable à l’égard des défenderesses et que la mesure d’expertise a justement pour objet d’instruire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

ORDONNONS la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 26/50 et RG 26/94, sous le numéro RG 26/50 ;

DEBOUTONS la SAS SOBAGIM de sa demande de mise hors de cause ;

ORDONNONS une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties et désignons monsieur [D] [X], expert près la cour d’appel de BASTIA avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux sis résidence SAN ROCCU – MONTICELLO après avoir convoqué les parties ;Se faire communiquer l’ensemble des pièces utiles à l’exécution de sa mission, et notamment l’ensemble des documents contractuels des marchés de travaux conclus par le promoteur ;Procéder à toutes visites sur les lieux qu’il estimera nécessaire à son information ;Dresser la liste des désordres, malfaçons et non-conformités constatés au droit des parties communes de l’ensemble immobilier et/ou en lien avec ces parties communes, tels que listés dans le rapport de monsieur [M] [P] du 22 octobre 2024, dans les déclarations faites à l’assureur dommages-ouvrage, y ajoutant les infiltrations de toute nature pouvant être constatées au jour de l’expertise au niveau ou en provenance de parties communes exposées à l’eau de pluie telles que terrasses, toits-terrasses, paliers, cages d’escaliers, les décrire et :en détailler l’origine, les causes et l’étendue ;dire notamment s’ils proviennent d’une non-conformité aux documents contractuels (acte de vente et marchés conclus par le maître d’ouvrage) ou aux règles de l’art, d’erreurs de conception ou d’une exécution défectueuse ;dire s’ils trouvent leur origine dans un non-respect du descriptif des parties communes, dans une mauvaise exécution des marchés de travaux, ou encore dans un défaut de conception et/ou de suivi imputable au maître d’œuvre architecte concepteur ;donner toute indication utile sur leur date d’apparition et identifier en particulier (i) les désordres, malfaçons et non-conformités apparents lors de la réception de l’ouvrage par le vendeur , et (ii) les vices et défauts de nature à présenter un caractère apparent pour un Syndic professionnel lors de la livraison des parties communes.Préciser parmi ces désordres, malfaçons et non-conformités, lesquels sont de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou de parties d’ouvrages ou à le(s) rendre impropre(s) à destination, d’une part au jour de l’expertise, et d’autre part à défaut, dans le délai décennal ;Se prononcer sur la nature, l’étendue et le coût des travaux devant être entrepris pour remédier à l’ensemble des désordres, malfaçons et non conformités, en :indiquant les divers moyens d’y remédier ainsi que la durée prévisible des travaux ;sollicitant si nécessaire la fourniture de devis et donnant son avis de technicien sur les devis produits.Fournir tous éléments techniques, économiques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les préjudices de toute nature subis et à subir en lien avec les désordres, malfaçons et non conformités constatés, en particulier les préjudices de jouissance du Syndicat des Copropriétaires et les préjudices esthétiques ;Estimer, en pourcentage, la part d’imputabilité revenant à chacun des intervenants à l’opération de construction, et donner au Tribunal toutes les informations et avis utiles à la détermination des responsabilités encourues au titre des différents préjudices subis ;Proposer le cas échéant aux parties d’étendre l’expertise à d’autres constructeurs dont la responsabilité est susceptible d’être engagée ;Autoriser le cas échéant tous travaux urgents qu’il estimerait nécessaires en cours d’expertise ;Donner tout élément technique de nature à éclairer le tribunal ;D’une manière générale, faire toutes observations et mesures nécessaires à la solution du litige et plus particulièrement fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues ;S’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part de sa note de synthèse/pré-rapport ;

SUBORDONNONS la saisine de l’Expert à la consignation préalable par le syndicat des copropriétaires de la résidence SAN ROCCU – MONTICELLO, représenté par son syndic en exercice ISULA SYNDIC, de la somme de 5.000 euros, dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de BASTIA et disons qu’à défaut de consignation dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DISONS que ladite consignation devra être versée au moyen d’un virement sur le compte dont les coordonnées sont reproduites ci-dessous (le libellé du virement devant impérativement préciser le nom du demandeur et le numéro de RG de l’instance) :

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque sauf prorogation expressément ordonnée, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, par le juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 242 et suivants du Code de procédure civile ;

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix ;

L’INVITONS à donner aux parties un délai entre trois et cinq semaines (à son choix) pour faire valoir leurs observations après leur avoir communiqué son prérapport ou un document de synthèse, observations auxquelles il répondra dans son rapport définitif ;

DISONS que le pré-rapport et le rapport définitif de l’expert devront comprendre :

la liste exhaustive des pièces consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise, le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise, la date de chacune des réunions tenues, les déclarations des tiers entendus par les experts, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties, le cas échéant, l’identité du sapiteur ou technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document établi par ce dernier ;

DISONS que l’Expert déposera au service des expertises du tribunal l’original de son rapport dans un délai maximum de 5 mois à compter du versement de la consignation dont le Greffe l’avisera, sauf demande de prorogation de ce délai formée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie ;

DISONS que conformément à l’article 282 dernier alinéa du code de procédure civile, l’expert, en même temps que son rapport, devra adresser aux parties copie de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles auront un délai de quinze jours à compter de sa réception pour en contester le montant devant le juge chargé du contrôle des expertises et faute d’observation dans ce délai, le juge procédera à la taxation des honoraires de l’expert ;

COMMETTONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations du technicien ci-dessus désigné, et pour statuer sur toutes difficultés d’exécution ;

DISONS qu’en cas d’empêchement, de refus de sa mission par l’expert ou de retard injustifié, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente, ou même d’office, par le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence SAN ROCCU – MONTICELLO, représenté par son syndic en exercice ISULA SYNDIC aux dépens ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES