N° Minute : 26/00048

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

03 Février 2026

Numéro de rôle : N° RG 24/05624 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JOVH

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 1] »

Représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. CITYA IMMOBILIER SGTI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [Q]

née le 01 Novembre 1940 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Constance CROISÉ, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant, M^e Tiphaine GUYOT-VASNIER, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me A. LASSERRE, Greffier.

A l’audience publique du 04 Novembre 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Février 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Février 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [Q] est propriétaire d’un appartement (n°323) et d’un cellier (lot n°110) au sein de la résidence avec services « [Z] » située [Adresse 4] à [Localité 2].

Selon acte introductif d’instance du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a assigné Mme [Z] [Q] devant le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond afin de condamner cette dernière au paiement de charges de service impayées.

SUR LES PRÉTENTIONS DES PARTIES

A l’audience du 04 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], au visa des dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 et 41-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, demande de :

Juger recevable et bien fondée l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » ;Juger que Mme [Z] [Q] est tenue de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun au sens de l’alinéa 1 de l’article 10 et l’alinéa 2 de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;En conséquence, débouter Mme [Z] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Juger que Mme [Z] [Q] a manqué à son obligation légale et contractuelle d’avoir à régler ses charges de services échues ; Condamner Mme [Z] [Q] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » une première somme de 12.427,10 € en principal correspondant au montant des charges de services dues au 1 er juillet 2025 ;Condamner Mme [Z] [Q] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » une deuxième somme de 3.475 € au titre des factures de charges de services de l’exercice en cours devenues immédiatement exigibles ;Assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;Juger que le jugement à intervenir sera exécutoire à titre provisoire ;Condamner Mme [Z] [Q] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Mme [Z] [Q] aux dépens d’instance ;Juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Mme [Q], représentée par son Conseil, demande au tribunal de :

Sur le sursis à statuer

Vu l’assignation pendante devant le Tribunal judiciaire de TOURS en annulation des décisions de l’assemblée générale et les articles 378 et 379 du Code de procédure civile

Surseoir à statuer sur les prétentions du syndicat de copropriété dans la présente instance dans l’attente de la décision définitive du Tribunal judiciaire de TOURS sur l’annulation des décisions de l’assemblée générale du 26 juin 2024 enrôlée sous le RG 24/04905

==> Sur les demandes figurant dans l’assignation du 24.11.2024 au titre des sommes de 5477,10 euros pour les charges de services arrêtées au 24.09.2024 outre celle de 2085 euros au titre de celle devenue exigible pour l’exercice 2024.

A titre principal

Vu l’article 750-1 du Code de procédure civile et l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

JUGER l’action du Syndicat de Copropriété [Adresse 5] contre Mme [Q] irrecevable.L’en DEBOUTER en conséquence et REJETER toutes les prétentions du Syndicat de Copropriété dirigées contre Mme [N] le Syndicat de Copropriété [Adresse 5] à payer à Mme [Q] une somme de 5.000 € au titre l’article 700 du Code de procédure civile outre aux dépens.A titre subsidiaire et en toutes hypothèses,

DEBOUTER intégralement le Syndicat de Copropriété de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre Mme [Q].

==>Sur les demandes issues des conclusions responsives du syndicat de copropriété notifiées en vue de l’audience du 1.07.2025 au titre des provisions sur charges de l’exercice 2025 à hauteur de la somme de 4865 euro (savoir réclamation du syndicat de copropriété à hauteur de la somme de 12 427,10 arrêtée au 1er juillet 2025 dont les sommes 5 477,10 euros et 2085 € correspondent à l’exercice 2024 ) outre celle de 3 475 euros au titre des charges de services de l’exercice en cours qui seraient devenues immédiatement exigibles.

À titre principal

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et l’absence de mise en demeure adressée par le Syndicat de copropriété à Mme [Q] au titre des provisions de l’exercice 2025 et l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024,

JUGER l’action du Syndicat de Copropriété [Adresse 5] contre Mme [Q] irrecevable.L’en DEBOUTER en conséquence et REJETER toutes les prétentions du Syndicat de Copropriété dirigées contre Mme [Q].

A titre subsidiaire et en toutes hypothèses

DEBOUTER intégralement le Syndicat de Copropriété de toutes ses emandes, fins et conclusions dirigées contre Mme [Q]. CONDAMNER le Syndicat de Copropriété [Adresse 5] à payer à Mme [Q] une somme de 5.000 € au titre l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux dépens.REJETER toutes les prétentions du Syndicat de Copropriété dirigées contre Mme [Q].

SUR LES MOYENS DES PARTIES

— Sur la recevabilité de l’action et des demandes

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] soutient que ses demandes sont recevables, l’action introduite par le Syndicat des copropriétaires le 29 novembre 2024 visant au jour de l’assignation au paiement d’une somme s’élevant à 7.562,10 €, soit largement supérieure au montant prévu par l’article 750-1 du Code de procédure civile; que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a en effet également vocation au paiement de toutes les charges impayées des exercices précédents.

Il fait valoir que les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées; que la distinction entre les différents types de charges (provision courante ou provision pour travaux) ou « l’indication précise de la nature et le montant des provisions réclamées à peine d’irrecevabilité de la demande » n’est nullement requise par le texte; que le décompte joint à la mise en demeure permettait justement à la défenderesse d’apprécier le détail de sa dette, et de connaitre précisément ce qui relève des provisions courantes ou des provisions travaux; que les échéances visées s’étalaient jusqu’au 1er mai 2024. Il souligne qu’appliquer rétroactivement l’avis de la Cour de cassation créé une insécurité juridique.

Mme [Q] soulève l’irrecevabilité des demandes et de l’action soutenant que l’obligation de médiation, conciliation ou procédure participative préalable obligatoire de l’article 750-1 du Code de procédure civile était applicable ; qu’elle s’apprécie au jour de la mise en demeure de l’article 19-2 ; qu’à cette date, une somme de 2.697,10 €, soit n’excédant pas 5.000 était demandée.

Elle fait ensuite valoir que le formalisme strict préalable à l’engagement de l’action de l’article 19-2 n’a pas été respecté; que, conformément à l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024, l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose que la mise en demeure identifie très clairement la provision du budget que le copropriétaire est tenu de payer et qui, faute de règlement dans les 30 jours, conduira à l’application au bénéfice de la copropriété des sanctions décrites à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, provision qui doit être sans ambiguïté distinguée des charges échues des exercices antérieurs; qu’il s’agit de l’état du droit positif applicable.

Elle conclut par ailleurs au rejet de la demande actualisée du syndicat des copropriétaires au motif que les dispositions de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 impose au préalable de l’action l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse, l’assignation ou les conclusions ne valent pas mise en demeure.

Elle indique enfin que la loi ASV du 28 décembre 2015 et le décret du 26 octobre 2016 ont mis en place un conseil des résidents dont la formation est obligatoire dans les résidences services à compter du 1 er novembre 2016; que ces obligations ne sont pas respectées, le conseil des résidents n’est pas rendu destinataire du compte rendu de l’assemblée générale de l’association ni des informations relatives aux services fournis dans la résidence de soret que la résidence [Q] ne saurait être considérée comme une résidence service si les dispositions d’ordre public ne sont pas respectées.

Elle soulève que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose à la juridiction de constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel en vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 au titre duquel l’instance est engagée au visa de ce texte; que l’examen des pièces du Syndicat de Copropriété démontre que l’action est exclusivement menée au titre des charges de services ; qu’or ces charges de services ne relèvent ni du budget prévisionnel de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, ni d’une provision du fonds travaux de l’article 14-2.1 de la même loi.

— Sur le fond

Le syndicat des copropriétaires souligne d’une part, que les charges de service doivent être considérées par nature comme des dépenses courantes de fonctionnement et d’administration des parties communes étant donné qu’il est spécifiquement prévu dans la convention que l’association organise (entre autres) «le service de ménage de l’ensemble des parties communes qui sont mises à disposition»; que d’autre part, les dépenses effectuées par l’association ne peuvent en aucun cas être considérées comme des charges relatives aux travaux entrepris par le Syndicat des copropriétaires.

Il précise que Mme [Z] [Q] opère une distinction entre charges de services individualisables et non individualisables inopérante puisqu’elle fait référence à des prestations individuelles qui ne lui ont jamais été facturées; qu’or, il s’agit ici de charges de fonctionnement, facturées aux copropriétaires de logements vacants depuis plusieurs mois; que cette facturation est d’ailleurs évoquée dans le procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2024 qui précise dans sa résolution n°5 «qu’un tarif spécifique pour les frais de fonctionnement relatifs aux appartements vacants est applicable » ; que la grille tarifaire afférente pour les logements vacants prévoit que du 1er au 4ième mois les frais facturés s’élèvent à 350 € par mois, et à partir du 5ième mois, à 695 € par mois.

Il soutient que l’absence de mention des charges de services dans l’approbation des comptes est indifférente ; qu’il est seulement nécessaire par détermination de la loi et de la convention que le tarif applicable aux services pour chaque année soit fixé en assemblée générale lors de l’approbation du budget prévisionnel ; que la convention de prestation de services du 29 mars 2024 a posé les conditions de son application; que les conventions ont été signées après les assemblées les approuvant.

Il s’oppose à la demande de sursis à statuer faisant valoir que la contestation en justice de la décision d’assemblée et le délai de contestation de 2 mois n’ont pas d’effet suspensif; que les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été prononcée.

Il rappelle que la [Adresse 6] » est une résidence de services relevant des dispositions des articles 41-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 de sorte que les services proposés doivent faire l’objet d’un contrat de prestation avec un tiers; que les relations contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et l’association ont toutes pour origine une approbation à l’assemblée générale du 12 décembre 2008 prévoyant l’adaptation du règlement de copropriété; que ces prestations sont conventionnellement prévues par la convention de services dont les tarifs ont été approuvés en assemblée générale et sont donc opposables à tous les copropriétaires dont Mme [Z] [Q]; que c’est le cas notamment dans le procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2024, mais aussi dans le procès-verbal d’assemblée générale du 1er février 2019; que l’allégation d’inutilité des charges facturées, notamment de ménage, est inoppérente puis qu’ici ce sont les charges de fonctionnement appliquées aux logements vacants qui sont demandées.

Au fond, Mme [Q] précise que la grille tarifaire mentionnée au procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2024 ne répond pas aux exigences de la loi du 10 juillet 1965 et n’est pas incluse dans le budget de l’article 14-1 de la loi ; que les charges sollicitées sont ici en partie de services individualisables qui doivent faire l’objet d’une facturation individuelle ; que les charges d’exploitation des services de la résidence doivent être intégrées au budget prévisionnel de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 voté chaque année par le syndicat des copropriétaires, ce que le syndicat de copropriété n’a pas fait.

Elle souligne que l’assemblée générale du 26 juin 2024 fait l’objet d’une action en contestation judiciaire de toutes ses de soret que la concluante ne peut pas être condamnée à payer de sommes qui résultent de décisions d’assemblée générale dont la validité est contestée.

Elle soutient par ailleurs que la convention de services proposée par l’association A2S, dont découlent les services, les tarifications, les redevances de services pour les appartements vacants, la facturation et la procédure de recouvrement, est illégale et se faisant lui est inopposable :

que la convention proposée par l’association A2S n’a pas été approuvée par l’assemblée générale de l’association au préalable, avant sa signature par le syndicat des copropriétaires.que la convention proposée à l’assemblée générale de copropriété doit comprendre dans ses annexes le tarif des prestations ainsi que les modalités de révisions des tarifs pour la durée de la convention; qu’or, les tarifs proposés par l’association A2S n’ont pas été soumis au vote de l’assemblée générale ; que seule la convention de services du 28 février 2019 sans les grilles tarifaires a été soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er février 2019 ; qu’il s’agit de la même chose pour l’assemblée générale du 26 juin 2024.

Elle fait valoir que l’action du Syndicat de Copropriété pour les sommes dues appelées au titre des exercices précédents suppose que le Syndicat de Copropriété démontre l’approbation des comptes annuels ; que la somme que le Syndicat de Copropriété réclame à Mme [Q] à hauteur de 5.477,10 € comprend des montants afférents à l’exercice 2023, qu’or, le Syndicat de Copropriété n’établit pas que les comptes des charges des services de l’exercice 2023 auraient été approuvés.

Elle ajoute que le syndicat de Copropriété [Adresse 5] échoue dans ce contexte à démontrer le fondement juridique des charges de services facturées, non pas par le Syndicat de Copropriété [Adresse 5] à titre de charges, mais par une association A2S selon ce qui ressort de sa pièce ; que le Syndicat de Copropriété ne démontre pas dans ce contexte la pertinence de sa réclamation au titre de charges de services facturées par une association tierce; que par ailleurs, le syndicat de copropriété ne justifie pas le fait d’avoir dans un logement vide, l’utilité d’une heure de ménage effectuée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur le rappel liminaire de l’état du droit positif en matière de résidence service

Le syndicat des copropriétaires fait état de ce que [Adresse 5] est une résidence services depuis son origine.

— Sur la consécration légale des Résidences services

Les dispositions légales relatives aux résidences services ont été introduites dans la Loi du 10 juillet 1965 aux articles 41-1 et suivants par la Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006. Ces articles ont depuis été modifiés à plusieurs reprises.

Depuis la Loi du 13 juillet 2006, l’article 41-1 prévoit que le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques.

La Loi n°2015-1776 du 28 décembre 2015 est venue modifier les articles 41-1 et 41-2 pour introduire la distinction entre les services individualisables et les services non individualisables. Ainsi l’alinéa 2 de l’article 41-1 énonce désormais que “Les services non individualisables sont fournis en exécution de convention conclue avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes au sens de l’article 14-1".

C’est dans ce cadre que l’article 39-2 du Décret du 17 mars 1967 a été modifié par le Décret n°2016-1446 du 26 octobre 2016. Cet article précise désormais que les catégories de services non individualisables sont :

— l’accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;

— la mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence, le cas échéant complétée par des moyens techniques, permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et la surveillance des biens ;

— le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

Ainsi dans ce nouveau cadre législatif et réglementaire, sont désormais distinguées les dépenses relatives aux prestations/services non individualisables qui sont des charges de fonctionnement qui correspondent dès lors à des charges de copropriété, des dépenses afférentes aux prestations/services individualisables qui ne constituent pas des charges de copropriété.

Cependant, les résidences-services dont le règlement de copropriété a été publié avant le 29 juin 2016 demeurent soumises à l’ancienne réglementation tant que leur règlement de copropriété n’a pas été mis en conformité aux articles 41-1 et 41-2. Pour inciter à cette mise en conformité, le législateur a prévu que le syndic a l’obligation d’inscrire chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec les nouvelles dispositions des articles 41-1 et 41-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

C’est ce qui explique notamment lors des assemblées générales de la [Adresse 7] du 26 juin 2023 la résolution aux fins de cette mise en conformité du règlement de copropriété. L’assemblée générale des copropriétaires a manifestement rejeté cette résolution en 2023 de mise en conformité du règlement aux dispositions des articles 41-1 et 41-2 rappelés ci-dessus.

Ce rejet n’enlève pas la qualité de résidence services à la [Adresse 5]. Cette décisions de rejet a simplement pour conséquence de rendre applicable la réglementation antérieure à la Loi du 28 décembre 2015 tant que les copropriétaires n’auront pas accepté la mise en conformité du règlement de copropriété aux articles 41-1 et 41-2 découlant de cette Loi.D’ailleurs, suite à la loi ASV du 28 décembre 2015 et le décret du 26 octobre 2016 un conseil des résidents, dont la formation est obligatoire dans les résidences services à compter du 1er novembre 201, a été mis en place. Aucune pièce versée aux débats ne justifie en l’état que les obligations à son égard ne seraient pas respectées. Au surplus, cette absence de respect du Conseil des résidents alléguée, s’il peut avoir des conséquences (changement de syndic, engagement de responsabilité..), n’a pas pour conséquence de disqualifier la [Adresse 5] quant à son caractère de Résidence services.

— Sur des charges sollicitées liées à l’utilité et non à l’utilisation du service ou de l’équipement

L’article 41-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version découlant de la Loi du 13 juillet 2006 dispose que « Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture, aux occupants de l’immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d’aide ou de loisirs. Ces services peuvent être procurés en exécution d’une convention conclue avec des tiers».

L’article 41-3 de la même Loi, toujours dans sa version applicable à la présente instance, dispose que «Les charges relatives aux services spécifiques créés sont réparties conformément au premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement de ces services constituent des dépenses courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1. / Toutefois, les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété. »

Selon le droit jurisprudentiel antérieur à la Loi du 28 décembre 2015, encore applicable à la [Adresse 5] en l’état des procès-verbaux d’assemblée général produits, les charges entraînées par les équipements ou services spécifiques doivent être réparties en fonction du critère de l’utilité sans égard pour leur utilisation. Ainsi, pour ces charges, elles sont dues, même si les copropriétaires n’ont pas utilisé effectivement ces équipements ou services.

Doivent ainsi être distingués au titre de la [Adresse 5]:

— les services spécifiques présentant une utilité objective pour les copropriétaires liés aux équipements et/ou services sans considération de leur utilisation effective qui correspondent à des services non individualisables, Ces dépenses sont des charges de fonctionnement et donc assimilés à des charges de copropriété.

— les services spécifiques liés à une utilisation effective soit des services individualisables (restauration notamment). Les dépenses liées à ces services ne sont pas des charges de copropriété.

Dans la présente instance, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sollicite de Mme [Q] le paiement des dépenses liées, selon ses allégations, à des services non individualisables restées impayées et à échoir. Il demande en conséquence le paiement de services pouvant être qualifiés de charges de copropriété.

II- Sur les moyens tirés de l’irrecevabilité des demandes et/ou de l’action

1- Sur l’irrecevabilité soulevée au titre de l’article 750-1 du Code de procédure civile

L’article 750-1 du Code de procédure civile énonce que : “ En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. (…).”

L’applicabilité de l’article 750-1 du Code de procédure civile s’apprécie au jour de l’acte introductif d’instance et impose une tentative de conciliation, médiation ou procédure participative obligatoire préalable lorsque les demandes portent sur une somme totale des demandes inférieure ou égale à 5000 € ou lorsqu’elle concerne certains contentieux (bornage, trouble de voisinage).

En l‘espèce, au jour de l’assignation, les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la loi dui 10 juillet 1965, soit en matière de copropriété, portaient sur un quantum supérieur à 5000 €.

En conséquence, les demandes formulées par Mme le syndicat des copropriétaires n’étaient pas soumises à une tentative de médiation, conciliation obligatoire. Ce moyen d’irrecevabilité sera rejetée.

2 – Sur l’irrecevabilité soulevée au titre du non respect des formalités de l’article 19-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 énonce que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

L’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 distingue :

les provisions et avances, les premières versées en attente du solde définitif qui résulte de l’approbation des comptes, les secondes, remboursables, destinées, en vertu du règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves,les charges, qui sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires en exécution d’une décision d’approbation des comptes d’un exercice.

L’objet principal de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été, dès sa création par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, de faciliter le recouvrement des provisions sur charges pour permettre à la copropriété de faire face aux dépenses courantes de l’année (Civ. 3e, arrêt 22 septembre 2010, n°09-16.678), avant d’être étendu aux cotisations de fond de travaux de l’article 14-2 par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, aux arriérés antérieurs, ainsi qu’aux provisions pour dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018. En vue de ce recouvrement facilité, la procédure accélérée aux fond aux conséquences importantes pour les copropriétaires débiteurs, décrite à l’article 19-2 précité, a été finalement instaurée par l’ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019 (avant l’article 19-2 relevait du “président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé”).

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget à payer dans le délai de trente jours, à peine d’irrecevabilité de la demande (voir notamment Avis 3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d’un montant global dans la mise en demeure et il est donc impératif qu’elle opère une distinction entre les provisions de l’article 14-1 et les autres charges et provisions réclamées.

En l’espèce, par la lettre recommandée du 25 mai 2023 présentée le 25 mai 2023 et revenue avec la mention “pli avisé non réclamé”, le demandeur a mis en demeure Mme [Q] en visant les dispositions de l’article 19-2 précité, rappelant le délai de 30 jours et mentionnant un “solde de charges de services” de 14950 € impayé au 30 avril 2023. La lettre mentionne bien qu’il ne s’agit que de charges de fonctionnement des services collectifs mais ne mentionne nullement qu’un décompte aurait été joint ni la période de sorte qu’il ne saurait être considéré que cette mise en demeure répond aux exigences de l’article 19-2.

En conséquence, l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sera déclaré irrecevable, le respect des formes de l’article 19-2 étant une condition de recevabilité de toutes les demandes.

III- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 5] sera tenu aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 5] les frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par Mme [Z] [Q] au titre de la présente instance. Il sera en conséquence condamné à payer à Mme [Z] [Q] la somme de 1200 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 5] formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE le moyen d’irrecevabilité des demandes fondées sur l’article 750-1 du Code de procédure civile ;

DÉCLARE irrecevables l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 5] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 5] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 5] à payer à Mme [Z] [Q]la somme de 1200 € (MILLE DEUX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE la demande formuléepar le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe,

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD