ORDONNANCE DU : 21 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00041 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C3UW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Troisième Chambre CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

PRESIDENT : Madame Anne MAUCHAMP

GREFFIER : Madame Sandrine TACHET

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI PONT RENON, dont le siège social est sis Pont Renon – 24130 PRIGONRIEUX

représentée par Maître Lucie ROZENBERG, avocat au barreau de BERGERAC,

DEFENDERESSE

S.A.S. SAS STRUWOOD, dont le siège social est sis ZI PONT RENON – 24130 PRIGONRIEUX

représentée par Maître Isabelle RAYGADE de l’AARPI AGGERIS AVOCATS, avocats au barreau de BERGERAC, avocat postulant, Maître Georges DE MONJOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Juillet 2025

L’ordonnance a été rendue ce jour.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Pont Renon est propriétaire de diverses parcelles situées à Prigonrieux, cadastrées section ZX n°36, 107, 115, 139, 140, 141, 213, 214, 237, 238, 261, 267, 268, 270, 300, 302, 306 et 307, sur lesquelles ont été édifiés des bâtiments à usage d’ateliers et de bureaux, ainsi qu’un atelier de fabrication de charpente.

La SCI Pont Renon avait donné ces parcelles à bail commercial à la SAS Charpente Bois [W]. Par acte du 14 novembre 2018, ce bail avait été renouvelé pour neuf ans du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027.

Le 1er mars 2023, la SAS Charpente Bois [W] a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Bergerac.

Par jugement du 15 novembre 2023, le tribunal de commerce de Bergerac a autorisé la cession du fonds de commerce de la SAS Charpente Bois [W] pour un montant de 60 000 € HT au profit de la société Strudal avec faculté de substitution par la société Struwood.

Par acte sous seings privés du 16 novembre 2023, un avenant au bail a été signé entre la SCI Pont Renon et la SAS Struwood, prévoyant notamment la réduction du loyer annuel à la somme de 120 000 € HT.

Par acte en date 3 mars 2025, la SCI Pont Renon a fait assigner la SAS Struwood devant le président de ce tribunal statuant en référé en vue de le voir, au visa des articles 1728 du code civil et 835 du code de procédure civile, :

condamner la SAS Struwood à lui payer la somme provisionnelle de 115 077,26 € TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2025, au titre des loyers et charges impayés ;débouter la SAS Struwood de toutes contestations plus amples ou contraires ;la condamner à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens.

A l’audience du 3 juillet 2025, la SCI Pont Renon maintient ses demandes, sauf à actualiser la somme provisionnelle due au titre des loyers et charges impayés à la somme de 162 299,66 € TTC et à porter sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 8 000 €.

Y ajoutant, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande d’expertise, elle demande de rejeter la mission proposée par la SAS Struwood comme trop vague et de demander à l’expert de :

prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, notamment le bail, les éventuels états des lieux, les plans, les devis, les diagnostics, les procès-verbaux, les courriers échangés entre les parties, et tout autre document utile à la compréhension du litige ;se rendre sur les lieux, après avoir convoqué contradictoirement les parties, pour procéder à toutes constatations utiles ;décrire l’état actuel des lieux, en précisant les non-conformités, défauts d’entretien ou de réparations constatés exclusivement sur les installations électriques, de ventilation, de désenfumage et de lutte contre l’incendie allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;en indiquer la nature, l’importance, la localisation et la date d’apparition, autant que possible ;rechercher et indiquer, pour chaque non-conformité ou défaut d’entretien, la ou les causes ;préciser, le cas échéant, si les non-conformités résultent de la vétusté, d’un défaut d’entretien, d’une absence de réparations, d’une modification des lieux, d’une modification de la réglementation ou d’une cause autre ;déterminer, pour chaque élément nécessitant des travaux de mise en conformité, les dispositions légales, réglementaires et contractuelles applicables (code civil, code de la construction, bail, arrêtés, etc.) ;

proposer, pour chaque non-conformité, les travaux propres à y remédier, en précisant leur nature, leur ampleur, et leur coût estimatif, à partir des devis fournis par les parties ou, à défaut, sur la base de son expérience ;fournir tout élément de fait ou technique permettant au tribunal de statuer sur la répartition des responsabilités et la charge financière des travaux ;dire que l’expertise à venir ne pourra avoir de nature exploratoire de sorte que l’ordonnance à intervenir devra renvoyer, pour déterminer le périmètre de la mission de l’expert, aux éléments portés par les demandeurs au soutien de leur assignation ;dire que cette mesure d’expertise se fera aux frais avancés de la demanderesse.

La SCI Pont Renon expose que le loyer de septembre 2024 et tous les loyers postérieurs demeurent impayés, ainsi que la taxe foncière 2024 et la CFE 2024. Elle estime que l’obligation de paiement de la SAS Struwood n’est pas sérieusement contestable dès lors qu’elle exploite les locaux loués.

Elle fait valoir que ce n’est que par lettre recommandée du 14 janvier 2025 que la SAS Struwood s’est plainte pour la première fois de l’existence de non-conformités qui affecteraient les locaux loués, relatives à la réglementation des installations classées, au système de ventilation et à l’installation électrique.

Elle soutient qu’elle n’a pas l’obligation de prendre à sa charge les travaux de mise en conformité, de sorte que les demandes reconventionnelles de la SAS Struwood sont infondées comme se heurtant à une contestation sérieuse.

* * *

La SAS Struwood demande, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, 606, 1104 et 1719 du code civil, R.145-35 du code de commerce, de :

— sur les demandes de la SCI Pont Renon

à titre principal, débouter la SCI Pont Renon de l’ensemble de ses demandes ;à titre subsidiaire, autoriser la SAS Struwood à procéder à la consignation des loyers entre les mains du bâtonnier jusqu’à complète réalisation des travaux de mise en conformité des bâtiments pris à bail ;- à titre reconventionnel,

* sur les demandes de la SAS Struwood de faire réaliser les travaux par la SCI Pont Renon :

à titre principal, ordonner à la SCI Pont Renon de faire réaliser et de prendre en charge les travaux objet des devis versés aux débats par la SAS Struwood pour un montant total de 782 031,70 € HT, soit 938 888,28 € TTC, sous astreinte de 200 € par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours courant à compter du jour où la présente ordonnance de référé aura été rendue ;à titre subsidiaire, si la présidente du tribunal judiciaire de Bergerac s’estimait insuffisamment éclairée sur la nature des travaux devant être réalisés par la SCI Pont Renon, ordonner la désignation d’un expert judiciaire qui aura pour mission de :convoquer les parties,se faire communiquer tous documents utiles, prendre connaissance des pièces du dossier, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant ;se rendre sur tout lieu utile pour faire ses constatations ;donner son avis sur la conformité des bâtiments et de l’ensemble des parcelles loués par la SCI Pont Renon à la SAS Struwood à la réglementation applicable pour l’exploitation par la SAS Struwood de son activité dans les locaux loués ;donner son avis sur les travaux devant être réalisés pour permettre une mise en conformité des bâtiments, notamment sur la base des devis qui seront remis par les parties ;donner son avis sur les préjudices allégués ;

décrire dans quelles mesures la réalisation de ces travaux impactera l’activité de la SAS Struwood et donner son avis sur le préjudice d’exploitation en résultant pour elle, qui sera mis à la charge de la SCI Pont Renon ;formuler toutes observations techniques et de faits utiles à la solution du litige dont les juridictions pourront être saisies ;à titre plus subsidiaire, si la présidente du tribunal judiciaire de Bergerac rejetait la demande d’expertise, ordonner la réduction du loyer au maximum à 24 000 € TTC par an pour amortir la somme de 938 888,28 € TTC qui devra être investie si la SCI Pont Renon ne prenait pas en charge les travaux ;* sur les demandes de la SAS Struwood de condamnation de la SCI Pont Renon à remettre en état les parcelles :

à titre principal, condamner la SCI Pont Renon à remettre en état les parcelles ZX 261, 306, 307 et à les rendre libres de toute occupation afin de permettre une jouissance paisible de ces parcelles par la SAS Struwood, et assortir cette obligation d’une astreinte de 200 € par jour de retard à l’issue d’un délai de quinze jours qui démarrera le jour où la présente ordonnance sera rendue, ou à titre subsidiaire, donner acte à la SAS Struwood qu’elle peut procéder à la libération des parcelles ZX 261, 306, 307 et mettre au rebut l’ensemble des éléments présents sur lesdites parcelles et qui ne lui appartiennent pas aux frais de la SCI Pont Renon ;condamner la SCI Pont Renon au paiement d’une provision de 5 455,10 € HT, soit 6 546,11 € TTC par mois, depuis le 16 novembre 2023 et jusqu’à complète libération et remise en état des parcelles, ce qui correspond à une réduction du loyer payé en l’absence de jouissance des dites parcelles ;- en tout état de cause,

condamner la SCI Pont Renon à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens dont recouvrement en application de l’article 699 du code de procédure civile en faveur de maître Isabelle Raygade.

La SAS Struwood expose en substance qu’en mai 2024, après la reprise, elle a réalisé, dans le cadre des vérifications générales périodiques obligatoires, des audits de ses locaux d’exploitation, que ces audits ont révélé l’existence de nombreuses non-conformités qui n’avaient jamais été portées à sa connaissance et qui rendent délicat l’exercice de son activité au sein des locaux loués. Elle fait ainsi valoir que selon les devis qu’elle a fait réaliser fin 2024 et début 2025 pour la mise aux normes de l’électricité, de la ventilation des locaux, du désenfumage et du système de lutte contre l’incendie, le montant total des travaux à réaliser se monte à 913 976,28 € TTC.

La SAS Struwood a ainsi suspendu le paiement des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux de mise aux normes par la SCI Pont Renon, étant précisé qu’elle avait réglé en décembre 2024 les loyers de juillet et août 2024.

Elle estime que la demande de paiement de la somme de 115 077,26 € TTC est sérieusement contestable dès lors que des travaux de mise en conformité nécessaires à l’exploitation des locaux sont en l’espèce à la charge du bailleur. Elle soutient en outre que les consorts [W], qui exploitaient auparavant les locaux et sont associés de la SCI Pont Renon, ne pouvaient ignorer la nécessité de réaliser lesdits travaux, et que leur mauvaise foi fait dès lors échec à l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

MOTIFS

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que “le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

En l’espèce, le non-paiement volontaire des loyers par la SAS Struwood depuis le mois de septembre 2024 n’est pas contesté.

La SAS Struwood oppose une exception d’inexécution au motif de travaux de remise aux normes que le bailleur devrait assumer.

Or, comme le fait valoir à juste titre la SCI Pont Renon, l’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en oeuvre par le preneur que dans le cas où, par suite d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail.

En l’espèce, il est constant que les locaux sont exploités. La SAS Struwood ne produit aucun élément de nature à établir qu’elle n’exercerait pas son activité normalement – ce qu’au demeurant elle n’allègue pas – alors même qu’un rapport d’avril 2025 de l’APAVE qu’elle avait sollicitée relève un certain nombre de non-conformités.

Enfin, il ne peut être sérieusement avancé la mauvaise foi de la SCI Pont Renon dans la négociation, la formation et l’exécution du contrat de bail alors que celui-ci a fait l’objet d’une cession judiciaire forcée.

De même, aucun élément ne démontrant une perturbation de l’activité, la condition de l’urgence requise par les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile n’est pas remplie et l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite n’est pas davantage démontrée au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Aucun motif ne justifie donc que le preneur soit autorisé à consigner les loyers.

Dans ces conditions, l’obligation au paiement des loyers est non sérieusement contestable et il sera fait droit à la demande en paiement provisionnel de la SCI Pont Renon, laquelle a déduit de la somme demandée celle de 777,60 € TTC au titre de la cotisation foncière des entreprises 2024 dont la SAS Struwood contestait être redevable. Quant à la somme de 813,72 € TTC au titre des frais de gestion liés à la taxe foncière, il en est régulièrement justifié par la SCI Pont Renon (sa pièce 6-3) de sorte qu’elle est due.

La demande de la SAS Struwood tendant à être autorisée à consigner les loyers sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SCI Pont Renon à la réalisation de travaux

La SAS Struwood se prévaut des dispositions de l’article 1719 du code civil pour voir contraindre la SCI Pont Renon à exécuter les travaux de remise aux normes susvisés.

Or la bailleresse avance à juste titre que le bail commercial liant les parties comporte des clauses contractuelles mettant expressément les travaux de mise en conformité à la charge du preneur (pièce 2 de la requérante : bail du 14 novembre 2018 – pages 5-6) :

“Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives pendant la durée du présent bail et il les rendra de même à la fin dudit bail.

“Il supportera toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien, de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel.

[…]

“Si, pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou des appareils se trouvant dans les locaux loués devenait nécessaire par suite d’usure, de vétusté, de force majeure ou d’exigence administrative, son coût sera entièrement à la charge du preneur sans aucun recours contre le bailleur.

[…]

“Le preneur aura à sa charge toutes les transformations, améliorations et aménagements nécessités par l’exercice de son activité tout en restant vis-à-vis du bailleur garant de toute action en dommages et intérêts de la part des voisins que pourrait provoquer l’exercice de cette activité.

“Le preneur devra faire son affaire personnelle et à ses frais de toutes adaptations et aménagements nécessaires pour les normes de sécurité qui seraient prescrits par des dispositions législatives, réglementaires ou administratives, et ce sans recours contre le bailleur.”

[…]

“Le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville et de police, règlement sanitaire, voirie, salubrité, hygiène, sécurité et autres charges dont les occupants sont ordinairement tenus, de manière à ce que le bailleur ne puisse aucunement être inquiété ni recherché à ce sujet.”

Les travaux de remise aux normes de l’électricité, de la ventilation des locaux, du désenfumage et du système de lutte contre l’incendie, tels qu’invoqués par la SAS Struwood et décrits aux devis versés aux débats, relèvent de ces dispositions. Ils ne peuvent constituer des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil car ils ne portent pas sur la structure de l’immeuble mais sont en rapport avec l’activité exploitée. Ils consistent tous en le remplacement ou l’amélioration d’éléments d’équipements existants, mis en place par le précédent locataire, et à ce titre sont à la charge du preneur par application des clauses du bail susmentionnées, ce quel que soit leur coût.

La SAS Struwood relève à cet égard de manière très éclairante, en page 13 de ses conclusions, que le 3 avril 2025, l’inspection du travail lui a notamment indiqué “qu’elle avait signalé à plusieurs reprises à la société Charpente Bois [W] [G] la nécessité de réaliser des travaux de mise en conformité notamment sur la ventilation pour assurer la sécurité des salariés”. Ainsi l’inspection du travail s’était adressée à la société Charpente Bois [W], preneur, et non pas à la SCI Pont Renon, bailleur.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments avec l’évidence requise en référé que les travaux dont la SAS Struwood requiert l’exécution ne sont pas à la charge de la SCI Pont Renon.

L’obligation invoquée par la SAS Struwood étant ainsi sérieusement contestable, sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Il n’y a pas davantage lieu d’ordonner une expertise en l’absence de démonstration d’un motif légitime, dès lors que la SCI Pont Renon n’est pas concernée par les travaux à réaliser.

De même, il n’y a pas lieu à réduction du loyer, la SAS Struwood devant assumer la charge de l’amélioration des équipements destinés à son exploitation. Il sera observé à titre superfétatoire que l’offre de reprise faite dans le cadre de la procédure collective l’a nécessairement été en parfaite connaissance de l’état des locaux et des équipements repris, et que le prix a également été fixé en considération des investissements et travaux conséquents à réaliser par le preneur.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation de la SCI Pont Renon à remettre en état des parcelles

L’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que “le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La SAS Struwood allègue que la SCI Pont Renon aurait entreposé sur les parcelles ZX 261, 306 et 307 de la terre, des branches, divers détritus, des tuiles, du matériel. Elle se prévaut d’un procès-verbal de constat du 2 avril 2025 (sa pièce 20) décrivant les matériels et matériaux se trouvant sur lesdites parcelles.

La lecture du procès-verbal de constat révèle à l’évidence que les éléments décrits proviennent de l’exploitation du site. Il n’appartiennent donc pas à la SCI Pont Renon.

D’autre part, la SCI Pont Renon fait valoir à juste titre qu’en reprenant l’exploitation, la SAS Struwood a repris l’intégralité des actifs corporels, notamment ceux figurant à l’inventaire.

En tout état de cause, la SAS Struwood ne démontre pas que ces matériels et matériaux ne lui appartiendraient pas, soit au titre de la reprise, soit au titre de sa propre exploitation du site.

Elle n’établit donc pas l’existence d’un trouble manifestement illicite. Sa demande sera par conséquent rejetée, en toutes ses modalités en ce compris celle consistant en une réduction du loyer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SAS Struwood, qui succombe en toutes ses prétentions, sera condamnée à payer à la SCI Pont Renon la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Condamne la SAS Struwood à payer à la SCI Pont Renon la somme provisionnelle de 162 299,66 € TTC, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2025, au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de septembre 2024 ;

Déboute la SAS Struwood de la totalité de ses demandes reconventionnelles ;

Condamne la SAS Struwood à payer à la SCI Pont Renon la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Struwood aux entiers dépens.

FAIT ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, l’an deux mil vingt cinq et le vingt et un août ; la minute étant signée par Madame Anne MAUCHAMP, Présidente et Madame Sandrine TACHET, Greffière

La Greffière La Présidente