TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SARLAT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/001

DOSSIER N° : N° RG 25/00068 – N° Portalis DBXO-W-B7J-C5MF

CODE NAC :5AF

JUGEMENT DU 07 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2026,

Nous Madame Cécile RUZÉ, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Bergerac, juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sarlat, assistée de Madame Sylvie PINQUIER, greffier

Après débats à l’audience publique du 19 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [Z], demeurant Ponlapiche – 24170 PAYS DE BELVES

et

Madame [J] [X] épouse [Z], demeurant Ponlapiche – 24170 PAYS DE BELVES

représentés par Maître Sylvie BERTRANDON, avocat au barreau de PERIGU

ET

D’autre part,

DÉFENDEUR :

Madame [E] [C], demeurant Route du Communal – 24220 BERBIGUIERES

représentée par M^e Stéphanie BOURDEIX, avocat au barreau de PERIGUEUX

Formule exécutoire délivrée le :

à :

Copie conforme délivrée le :

à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat de bail conclu le 15 décembre 2016, Madame [E] [C] a loué à Monsieur [M] [Z] et son épouse Madame [J] [W] une maison située au lieu-dit Ponlapiche, 24170 PAYS DE BELVES, moyennant un loyer mensuel de 470 euros.

Les époux [Z] ont effectué un signalement auprès du Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI) et le 4 décembre 2023, un agent du Pôle de la Direction Départementale des Territoires (DDT) a visité les lieux.

Compte-tenu des désordres constatés, l’Agence Régionale de la Santé (ARS) a été saisie et a effectué une visite du logement le 09 janvier 2024.

Un Arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité (arrêté numéro 24-2024-05-27-00002) a été pris le 27 mai 2024, notifié le 19 juin 2024.

Par courrier du 23 décembre 2024 adressé à Madame [C], la Délégation Départementale de la Dordogne a relevé que les travaux prescrits dans le cadre de l’Arrêté Préfectoral du 27 mai 2024 n’avaient pas été effectués et l’a informée que la procédure d’exécution d’office des travaux allait être engagée à ses frais avancés et que les services de la DDT étaient en charge de la réalisation et du suivi des travaux d’office.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 juin 2025, Monsieur [M] [Z] et son épouse Madame [J] [W] ont fait assigner Madame [E] [C] à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de SARLAT du 03 septembre 2025 aux fins de voir :

condamner Madame [C] à la réalisation des travaux afin de faire cesser la situation d’insalubrité sur le bien locatif ;la condamner à réaliser les travaux dans les 6 mois de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;se réserver la liquidation de l’astreinte ;autoriser les époux [Z] à ne pas régler le montant du loyer jusqu’à la complète réalisation des travaux ;condamner Madame [C] à leur payer la somme de 6 580 euros représentant le montant des loyers depuis décembre 2023 jusqu’en mars 2025, au titre du préjudice de jouissance ;condamner Madame [C] à leur payer la somme de 3 000 euros, au titre du préjudice moral et de 300 euros au titre de la surconsommation d’eau et d’électricité;condamner la défenderesse aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 novembre 2025, à la demande des parties.

A cette audience, les époux [Z], représentés par leur conseil, ont réitéré leurs demandes initiales, faisant notamment valoir que la propriétaire n’avait toujours pas effectué les travaux prescrits pour mettre fin à l’état d’insalubrité de leur logement.

Madame [E] [C], assistée de son conseil, a fait valoir que contrairement à ce qu’affirmaient ses locataires, elle avait bien effectué des travaux.

Elle a proposé que leur préjudice de jouissance soit fixé à la somme de 540 euros et a conclu en conséquence au rejet de l’ensemble de leurs autres demandes et à leur condamnation à reprendre le paiement des loyers.

La décision a été mise en délibéré au 07 janvier 2026.

DISCUSSION

sur la demande tendant à la condamnation de Madame [E] [C] à la réalisation des travaux afin de faire cesser la situation d’insalubrité sur le bien locatif ;

Aux termes de l’article L 521-2 du Code de la Construction et de l’Habitation « (…) Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité (…), le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable (…) ».

En l’espèce, il convient en premier lieu de relever que la facture de travaux que verse Madame [C] est datée du 09 février 2024 et est donc largement antérieure à l’Arrêté de traitement de l’insalubrité du 27 mai 2024.

Cette facture ne saurait dès lors établir que l’intéressée a effectivement fait réaliser les travaux prescrits par ledit arrêté.

Madame [C] ne saurait par ailleurs ignorer que le courrier de la Communauté de Commune du 1er février 2024 qu’elle produit aux débats est également antérieur à l’arrêté de traitement de l’insalubrité et concerne la consolidation de la charpente d’un hangar.

Au contraire, il ressort du courrier que la Délégation Départementale de la Dordogne lui a adressé le 23 décembre 2024 que les travaux dans la maison louée aux époux [Z] n’étaient toujours pas réalisés à cette date, à telle enseigne que la procédure d’exécution d’office des travaux a été engagée.

Madame [C] ne verse d’ailleurs aucun arrêté de mainlevée qui prouverait de façon certaine que le logement loué n’est plus insalubre.

Dans ces conditions, il convient de dire que la propriétaire n’a pas réalisé les travaux prescrits et les locataires ne sauraient être condamnés à verser à nouveau le loyer.

Cependant, compte-tenu de ce que la procédure d’exécution d’office des travaux a été engagée, il n’apparaît pas opportun dans le cadre de la présente instance de condamner également la défenderesse à réaliser les travaux nécessaires ni de prononcer une astreinte, puisque ces mesures sont déjà prévues dans l’arrêté de l’autorité administrative.

sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est en outre tenu d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux tout au long de l’exécution du contrat de bail.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que le 4 décembre 2023, un agent du Pôle de la DDT a visité les lieux et a saisi ensuite l’ARS, compte-tenu des désordres qu’il a constatés.

Il convient dès lors de considérer qu’à cette date, le logement était déjà insalubre.

Les locataires ont donc été privés de la jouissance totale de leur bien à cette date.

Le préjudice de jouissance des intéressés sera donc réparé par la dispense de paiement de l’intégralité du loyer à compter du 1er décembre 2023.

Madame [C] sera donc condamnée à leur rembourser les sommes qu’ils lui ont versées postérieurement au 1er décembre 2023, soit 90 euros x 7 mois (décembre 2023, janvier à mai 2024, juillet 2024), totalisant 630 euros.

sur la demande des époux [Z] d’indemnisation au titre de la surconsommation d’eau et d’électricité :

Il convient de relever que les pièces versées par les époux [Z] n’établissent pas de manière significative que leur consommation d’eau a augmenté depuis décembre 2023, date à laquelle les désordres dans leur logement ont été constatés pour la première fois (facture de juin 2021: 143 euros; de décembre 2021: 155 euros; de juin 2022: 96 euros; de décembre 2022: 181 euros; de juin 2023: 174 euros; de décembre 2023: 193 euros; de juin 2024: 215 euros; de décembre 2024: 162 euros).

Ils ne produisent par ailleurs qu’une seule facture d’électricité de février 2025, qui ne permet pas une comparaison avec leurs consommations antérieures.

Leur demande d’indemnisation au titre d’une surconsommation d’eau et d’électricité sera en conséquence rejetée.

sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

Les époux [Z] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice moral, qui serait distinct du préjudice de jouissance.

Leur demande sera donc rejetée de ce chef.

sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [C] succombe dans le cadre de la présente instance, il conviendra en conséquence de la condamner aux dépens.

L’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [Z] les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés, et notamment les honoraires de leur conseil.

Une somme de 1 500 euros leur sera allouée de ce chef.

sur l’exécution provisoire de la présente décision

Il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au Greffe ;

Constate que la procédure d’exécution d’office des travaux pour remédier à l’état d’insalubrité du logement loué par Madame [C] à Monsieur [M] [Z] et Madame [J] [W] épouse [Z] a été engagée;

Dit n’y avoir lieu en conséquence à condamnation de Madame [E] [C] à la réalisation des travaux prescrits et à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Dit que le préjudice de jouissance de Monsieur [M] [Z] et Madame [J] [W], épouse [Z], sera indemnisé par la dispense du paiement de la totalité du loyer à compter du 1er décembre 2023;

Condamne en conséquence Madame [E] [C] à rembourser à Monsieur [M] [Z] et à Madame [J] [W], épouse [Z], la somme de 630 euros au titre des loyers payés par les locataires depuis le 1er décembre 2023 ;

Dit que Monsieur [M] [Z] et Madame [J] [W], épouse [Z], seront dispensés du paiement du loyer jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée de l’insalubrité ;

Rejette la demande de Monsieur [M] [Z] et Madame [J] [W], épouse [Z], d’indemnisation au titre d’une surconsommation d’eau et d’électricité ;

Rejette la demande de Monsieur [M] [Z] et Madame [J] [W], épouse [Z], au titre du préjudice moral ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamne Madame [E] [C] à verser à Monsieur [M] [Z] et Madame [J] [W], épouse [Z], la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne Madame [E] [C] aux dépens de la présente décision ;

Dit que la présente décision est exécutoire, même en cas d’appel ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits ;

Et le Président a signé avec le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT