N° Minute :

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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Pôle civil – Section1

Contentieux général

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° R.G. : N° RG 23/02019 – N° Portalis DBXQ-W-B7H-ETLS

Code : 56C

JUGEMENT RENDU LE 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [R] [S], immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 511 248 254, représentée par Mme [P] [S], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Isabelle MADOZ, avocat au barreau de BESANCON

Rep/assistant : M^e Jean-Damien MERMILLOD-BLONDIN, avocat au barreau de GRENOBLE

DEFENDEUR(S) :

S.A.S. AVENIR IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant :M^e Anne-christine ALVES de la SELARL ABDELLI – ALVES, avocats au barreau de BESANCON

Rep/assistant : M^e Jean-Louis MANSANNE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Magistrat ayant délibéré :

Président : Olivier MOLIN, 1er Vice-Président

statuant en qualité de juge unique

Greffier : Thibault FLEURIAU

DEBATS :

A l’audience de plaidoiries du 24 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2025

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Olivier MOLIN assisté de Thibault FLEURIAU, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI [R] [S] est propriétaire [Adresse 3] d’un immeuble composé de plusieurs appartements, d’une crèche, de locaux commerciaux et de restaurants, dont elle a confié la gestion locative à la société Avenir Immobilier, exploitant sous l’enseigne « Century 21 ».

Le 20 octobre 2023, la SCI [R] [S] a résilié l’ensemble des mandats de gestion conclus avec la société Avenir Immobilier.

Se plaignant de manquements dans l’exécution des mandats de gestion locative, la SCI [R] [S], par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023, a fait assigner la SAS Avenir Immobilier devant le tribunal judiciaire de Besançon afin d’obtenir sa condamnation à l’indemniser de ses préjudices.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2024 par voie électronique, la SCI [R] [S] demande au tribunal de condamner la SAS Avenir Immobilier à lui verser sommes suivantes, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2021 :

—  20 850,58 euros au titre de la perte de chance de recouvrement des loyers impayés du fait des manquements commis et de l’absence de mobilisation de la garantie loyers impayés comptabilisés depuis le dernier rapport de gérance ;

—  5400 euros en réparation de la perte locative consécutive à la baisse imputable à la société Avenir Immobilier ;

—  50 000 euros de dommages-intérêts, en réparation du préjudice causé par les manquements répétés aux obligations contenues dans les contrats de mandat de gestion immobilière ;

—  5000 euros au titre des frais irrépétibles.

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Dans ses conclusions transmises par voie électronique le 19 février 2025, la SAS Avenir Immobilier demande au tribunal de débouter la SCI [R] [S] de l’intégralité de ses prétentions et de la condamner à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 10 avril 2025 et fixée à l’audience à juge unique du 24 juin 2025.

Il est renvoyé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI [R] [S] reproche à la société Avenir Immobilier, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, divers manquements à ses obligations contractuelles dans le cadre de l’exécution des mandats qui lui ont été confiés.

Suivant l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 alinéa 1er du code civil ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’existence de différents contrats de gérance conclus entre les parties ainsi que le contenu des obligations à la charge du mandataire ne sont pas discutés par les parties, la partie défenderesse contestant seulement l’existence de toute faute dans l’exécution des mandats.

L’article 3 des mandats de gestion pour les baux d’habitation donne notamment pouvoir au mandataire d’effectuer les locations pour la durée et aux prix, charges et conditions que le mandataire avisera, de passer, renouveler ou résilier les baux, ainsi que de faire procéder à tous travaux de réparation en arrêtant les devis et marchés, de recevoir toutes les sommes dues au mandant concernant les loyers, charges, prestations, cautionnement, avance sur travaux, d’exercer les poursuites nécessaires en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, ainsi que de mettre en œuvre toutes les garanties offertes par le contrat, et, à cet effet, de procéder à toute déclaration de sinistre, d’en assumer la gestion et de percevoir toutes les indemnités versées par les compagnies d’assurance.

S’agissant des locaux commerciaux ou professionnels, les mandats donnent notamment pouvoir au mandataire de percevoir et encaisser les loyers et charges, de donner quittance, de procéder à la révision des loyers et ajustements des provisions, en cas de défaut de paiement du locataire, d’engager des poursuites en paiement et en expulsion, de délivrer congé, de rechercher des locataires, de procéder à leur sélection et de conclure des baux, ainsi que leurs avenants.

Il est reproché, en premier lieu, au mandataire, d’avoir laissé prospérer une dette locative au titre du bail commercial conclu le 12 septembre 2022 avec la société EMOS2 pour l’exploitation d’un restaurant, et de ne pas avoir réalisé les appels de provision sur charges pour l’année 2023.

Au soutien de ses moyens, la SCI [R] [S] se fonde sur un rapport de gérance établi par la société Avenir Immobilier pour la période du 21 août 2023 au 20 septembre 2023, faisant apparaître une dette locative de 1454,95 euros, ainsi que des messages électroniques échangés entre le locataire et le mandataire au cours du mois de juin 2023, dont il ressort seulement l’existence d’une dette non contestée de 2450 euros au titre de la régularisation des charges locatives, que le locataire s’est engagé à régler sur le quatre mois, dans un message du 27 juin 2023.

Ces éléments sont insuffisants à établir l’existence d’une faute dans l’exécution du mandat de gestion, le mandataire ayant accompli les diligences pour obtenir le règlement de la dette locative. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces produites aux débats que le mandataire aurait commis une erreur de comptabilité dans le montant de la somme restant due par le locataire et il ressort des échanges de mails que le locataire n’a pas contesté la régularisation de la quote-part des charges afférentes aux locaux loués réglés par le bailleur au titre des factures d’eau et d’électricité pour le restaurant. En tout état de cause, même s’il n’est pas justifié formellement de la transmission au locataire des justificatifs de charges avancées par le bailleur, il n’en est résulté aucun préjudice dans la mesure où le locataire ne les a pas contestées.

Dès lors, la responsabilité de la société Avenir Immobilier ne saurait être engagée de ce chef.

En second lieu, la partie demanderesse reproche au mandataire des manquements dans la gestion des locaux occupés, à titre personnel, pour son habitation, par M. [T], et, pour l’activité de crèche, par la société EMD, dont M. [T] était le gérant.

Le rapport de gérance établi par la société Avenir Immobilier pour la période du 21 février 2022 au 20 mars 2022 fait apparaître un solde débiteur, au passif de M. [T], de 1660 euros.

Sur la base de ce rapport, la gérante de la SCI sollicitait du mandataire, dans un message électronique du 21 septembre 2022, des explications sur l’existence de cette dette locative. L’agence lui répondait le 28 octobre 2022 que M. [T] devait le loyer d’octobre. Postérieurement, la gérante de la SCI lui indiquait que ce dernier avait deux mois de loyers impayés et lui demandait s’il était possible de procéder à son expulsion, ainsi que l’activation de la garantie loyers impayés. L’agence Century 21 lui répondait le 12 décembre 2022 que le locataire s’était engagé, après un contact téléphonique, à régler les loyers en retard. Dans un nouveau message du 12 décembre 2022, la gérante de la SCI indiquait à son mandataire qu’elle allait se renseigner auprès de ses conseillers sur la marche à suivre.

Puis, la SCI transmettait le 21 décembre 2022 à l’agence Century 21 un message de M. [T] dans lequel ce dernier s’engageait à quitter le logement qu’il occupait et lui demandait des nouvelles sur les impayés. Dans un message du 31 janvier 2023, l’agence communiquait à la SCI le préavis de départ de M. [T]. Puis dans un SMS ultérieur, il était indiqué à la SCI que ce dernier n’avait pas honoré la fin de son préavis, l’invitant à prendre attache avec un huissier de justice pour récupérer l’appartement.

Dans un message électronique du 10 juillet 2023, M. [T], répondant à la SCI, se plaignait de ne plus disposer de quittance ou appel de loyers de la part de l’agence Century 21 depuis le 31 janvier 2023.

Dans le rapport de gérance arrêté au 20 septembre 2023, la dette locative de M. [T] était de 5001,27 euros, et il apparaissait une dette locative de la société EMD d’un montant de 7082,39 euros.

La SCI a finalement assigné en référé la société EMD 27 juin 2023 pour voir constater la résiliation du bail commercial du 12 mai 2015 par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 avril 2023 pour la somme de 3197,32 euros.

De côté, la société défenderesse justifie de l’envoi d’une mise en demeure à la société EMD le 30 janvier 2023 sollicitant le paiement de la somme de 357,39 euros, ainsi que d’une nouvelle mise en demeure le 6 juin 2023 d’avoir à régler la somme de 1702,39 euros.

Il ne ressort pas de ces échanges un défaut de diligence de la part du mandataire, qui n’avait notamment pas à transmettre de quittance de loyer après le 31 janvier 2023, date à laquelle le locataire avait donné congé, à l’exception du commandement de payer qui aurait dû être délivré par le mandataire et non par le mandant, conformément aux dispositions du mandat.

Si le mandataire avait délivré ce commandement de payer dans un délai plus raisonnable, la dette locative arrêtée au 20 septembre 2023 aurait été moins importante.

Ce manquement engage la responsabilité du mandataire et justifie la réparation d’une perte de chance de ne pas voir la dette locative augmenter, qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 1500 euros, au regard du délai écoulé entre la mise en demeure du 30 janvier 2023 et le décompte arrêté au 20 septembre 2023, et du montant de la dette locative.

Il est également reproché au mandataire d’avoir commis une erreur dans la fixation du montant du loyer du local à usage d’habitation après le départ de M. [T], réduisant le montant du loyer par rapport au loyer antérieur, ce qu’a reconnu l’agence Century 21 dans un message du 10 juillet 2023, proposant de compenser par trois mois de gestion gratuite.

La société demanderesse ne précise cependant pas et ne verse aucun élément permettant de connaître la différence de montant des loyers, sollicitant une perte forfaitaire de loyer de 150 euros par mois, tenant compte de l’absence de réévaluation du loyer, qui ne repose, toutefois, sur aucun élément probant.

Dans ces conditions, en tenant compte de la reconnaissance par la société défenderesse de sa responsabilité et des modalités de rémunération du mandataire (7,5 % TTC du montant du loyer (1300 euros au mois de septembre 2023)), ce préjudice est intégralement réparé par une somme de 300 euros.

Par ailleurs, la société demanderesse reproche au mandataire, s’agissant du locataire Nocea, une absence de gestion de travaux de réparation et de remise en état suite à l’information par le locataire d’infiltrations, plusieurs erreurs sur le montant du loyer, de la TVA et de provision sur charges, une omission de régulariser la facture de chauffage, ainsi que l’absence de diligence pour obtenir le règlement du retard du loyer arrêté le 19 septembre 2023 à la somme de 1939,30 euros, suivant le rapport de gérance établi par le mandataire.

Toutefois, les trois premiers manquements invoqués, en l’absence de tout élément de preuve produit par la partie demanderesse, reposent sur ses seules affirmations et ne sauraient engager la responsabilité du mandataire.

En revanche, ce dernier ne justifie d’aucune démarche pour recouvrer le loyer en retard, alors qu’il résulte de son propre décompte l’existence au 19 septembre 2023, d’un solde antérieur de 775,72 euros.

Ce défaut de diligence est constitutif d’une faute qui a entraîné, pour le mandant, une perte de chance de limiter le montant du loyer impayé, qu’il convient de fixer, compte tenu de la période considérée et du montant des loyers en retard, à la somme de 800 euros.

En outre, il est reproché à la société Avenir Immobilier de ne pas avoir mis en œuvre la garantie des loyers impayés « locapolis » pourtant souscrite le 26 janvier 2010 par la SCI [R] [S] et portant le tampon de la société Avenir Immobilier exerçant sous l’enseigne Century 21.

Il appartenait à la société Avenir Immobilier, qui ne donne aucune explication sur ce point, conformément à son mandat, de mettre en œuvre cette garantie, ce dont elle ne justifie pas. Cette faute est de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

La partie demanderesse sollicite à ce titre le remboursement de la totalité des loyers impayés arrêtés au 19 septembre 2023 conformément au rapport de gérance établi par son mandataire.

À la lecture du contrat d’assurance loyers impayés du 26 janvier 2010 produit aux débats, il apparaît que la SCI aurait dû, si cette garantie avait été mise en œuvre, percevoir l’intégralité des loyers impayés. En revanche, cette garantie ne concerne que les baux d’habitation, de sorte que la demanderesse ne saurait solliciter l’indemnisation du montant des loyers impayés au titre des commerciaux.

Par conséquent, le montant de ce préjudice est fixé à la somme de 10 373,34 euros correspondant aux loyers impayés, au 19 septembre 2023, au titre des baux d’habitation.

Enfin, la société demanderesse sollicite une indemnisation forfaitaire à hauteur de la somme de 50 000 euros en réparation d’un préjudice global causé par les manquements répétés aux obligations du contrat de mandat de gestion immobilière, qui n’est étayée par aucun développement dans ses conclusions, ni par aucun élément de preuve permettant notamment de justifier d’un préjudice distinct de ceux déjà réparés.

Par conséquent, la demande ne peut qu’être rejetée de ce chef.

Au total, la société Avenir Immobilier est donc condamnée à verser à la SCI [R] [S] les sommes de :

—  12 676,34 euros au titre de la perte de chance de recouvrement des loyers impayés du fait des manquements commis et de l’absence de mobilisation de la garantie loyers impayés comptabilisés depuis le dernier rapport de gérance ;

—  300 euros en réparation de la perte locative consécutive à la baisse imputable à la société Avenir Immobilier.

S’agissant d’indemnités fixées par le tribunal, le point de départ des intérêts légaux courent à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

La société défenderesse succombant à l’instance et condamné aux dépens, ainsi qu’à verser la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Avenir Immobilier à verser à la SCI [R] [S] les sommes de :

—  12 676,34 euros de dommages-intérêts au titre de la perte de chance de recouvrement des loyers impayés du fait des manquements commis et de l’absence de mobilisation de la garantie loyers impayés comptabilisés depuis le dernier rapport de gérance ;

—  300 euros de dommages-intérêts en réparation de la perte locative consécutive à la baisse imputable à la société Avenir Immobilier.

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DÉBOUTE la société Avenir Immobilier de sa demande à hauteur de la somme de 50 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par les manquements aux obligations contenues dans les contrats de mandat de gestion immobilière.

CONDAMNE la société Avenir Immobilier aux dépens de l’instance.

CONDAMNE la société Avenir Immobilier à verser à la SCI [R] [S] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le président