MINUTE N° 25/00097

ORDONNANCE DU:

12 Mars 2025

ROLE:

N° RG 24/00340 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IKMQ

S.C.I. COLETTE

C/

S.A.S. NEUFTEX

Grosse(s) délivrée(s)

à Me [Localité 4]

M^e COHEN TAIEB

Copie(s) délivrée(s)

à Me [Localité 4]

M^e COHEN TAIEB

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, douze Mars deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Nous, Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. COLETTE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Antoine ROBERT, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par Maître Christophe LOONIS, avocat au barreau de BETHUNE, Maître Catherine VERGNE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. NEUFTEX, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline OMER, avocat au barreau de BETHUNE, Maître Déborah COHEN TAIEB, avocat au barreau de PARIS

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 12 Février 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 12 Mars 2025;

Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGEPar acte sous seing privé du 24 février 2021, la SCI Colette a consenti à la société Neuftex un bail commercial pour des locaux situés [Adresse 3], pour une durée de 10 ans, au loyer annuel initial de 60 000 euros, hors taxes et hors charges, outre indexation, payable d’avance le 1er de chaque mois, pour exploitation sous l’enseigne « Toto Tissus ».

La société Neuftex aurait cessé de payer ses loyers régulièrement, conduisant à la signification de commandements de payer les 29 juillet et 21 octobre 2022.

Le 8 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune a homologué un accord entre parties portant règlement des créances de loyers au 31 janvier 2023.

La société Neuftex, demeurant confrontée à des difficultés économiques, n’a toutefois pas réglé pas la totalité des loyers postérieurs.

La SCI Colette lui a donc fait délivrer, le 4 septembre 2024, un nouveau commandement de payer la somme de 42 505,55 euros correspondant au loyer, provisions sur charge et sur taxe foncière au titre des mois de mai à septembre 2024, acte visant la clause résolutoire comprise dans le bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2025, la SCI Colette a fait assigner la société Neuftex devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de le voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 4 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société Neuftex ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le séquestre des meubles ;

— condamner la société Neuftex à lui payer par provision la somme de 51 291,64 euros TTC, à titre de loyers et charges impayés ;

— constater l’acquisition du dépôt de garantie d’un montant de 19 061,27 euros entre les mains du preneur ;

— condamner la société Neuftex à lui payer une indemnité d’occupation égale à la somme quotidienne de 403,72 euros TTC par jour calendaire, à compter du 4 octobre 2024 jusqu’à libération complète des lieux, à titre subsidaire fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 8 501,11 euros TTC correspondant au montant mensuel du loyer, charges et accessoires ;

— condamner la société Neuftex à lui payer par provision la somme de « 48 446,40 euros TTC » (sic), sauf à parfaire, au titre des indemnités d’occupation dues du 4 octobre 2024 au 31 mars 2025 inclus ;

— à titre subsidiaire, limiter les délais de grâce à 6 mois pour paiement de la somme de 76 946,82 euros TTC, condamner la société Neuftex au paiement des loyers, charges et accessoires courants et constater l’acquisition de la clause résolutoire à défaut de paiement ;

— en tout état de cause, condamner la société Neuftex à lui payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En défense, la société Neuftex ne conteste pas la somme réclamée, et demande à bénéficier de délais de paiement pour régler en 24 mensualités la somme de 68 445,71 euros au titre des loyers impayés, à ne pas ordonner la capitalisation des intérêts, et à rejeter les autres demandes.

A titre subsidiaire, elle demande à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée à 8 501,11 euros par mois, la demande d’indemnité quotidienne s’appuyant sur une clause pénale dont l’application relève du seul juge du fond.

A titre infiniment subsidiaire, elle demande de constater l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant de l’indemnité d’occupation, et de renvoyer les parties à se pourvoir au fond.

En tout état de cause, la société Neuftex demande au juge des référés de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 24 février 2021, qui contient une clause résolutoire (article 24 des conditions générales),

— du commandement de payer la somme de 42 505,55 euros, arrêtée au 30 septembre 2024 qui a été délivré le 4 septembre 2024 avec rappel de la clause résolutoire,

— du décompte arrêté au 10 février 2025 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

La société Neuftex, qui ne conteste pas être redevable d’impayés de loyers non soldés dans le délai imparti, n’a pas régularisé les causes du commandement, de sorte que le juge des référés ne peut que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 4 octobre 2024ésiliationésiliation.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sous astreinte, selon les conditions définies au dispositif de la présente ordonnance.

La demande tendant à voir ordonner l’enlèvement des biens meubles se trouvant dans les lieux, en un lieu approprié, aux frais et risques et péril du défendeur qui disposera d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier en charge de l’exécution, n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 42 505,55 euros ;

— un relevé de compte au 20 janvier 2025 portant la créance à 76 946,22 euros.

Par ailleurs, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges.

Aussi, la société Neuftex est en outre tenue à une indemnité d’occupation à compter du 4 octobre 2024, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur, soit 8 501,11 euros TTC à titre provisionnel, somme à hauteur de laquelle elle n’est pas sérieusement contestable.

Pour le surplus, la clause pénale la fixant à un montant quotidien augmenté de 50 % apparaît manifestement excessive tant au regard des capacités de la débitrice que de la bonne volonté précédemment affichée par la société Neuftex dans l’apurement de ses dettes de loyers antérieures, rendant l’indemnité d’occupation sérieusement contestable, dans son montant, au-delà de la somme précédemment arrêtée.

En conséquence, la société Neuftex devra payer à la SCI Colette, à titre provisionnel :

Une somme de 51 291,64 euros TTC, à titre de loyers et charges impayés au 30 septembre 2024 ;

Une somme de 42 505,55 euros TTC au titre des indemnités d’occupation dues pour la période d’octobre à février 2025 ;

A compter de mars 2025, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 8 501,11 euros TTC ;

A déduire les sommes éventuellement versées depuis.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance.

Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur le dépôt de garantie

Les conditions particulières convenues entre parties fixent le dépôt de garantie à la somme de 16 500 euros, réévalué en octobre 2024 à la somme de 19 061,27 euros, en garantie du paiement des loyers dus.

La défenderesse ne conteste pas que ce dépôt de garantie est acquis à la SCI Colette, qui est donc fondée dans sa demande de constat.

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Le précédent plan d’apurement, s’il paraît avoir été respecté, s’est traduit en parallèle par le non-respect des loyers échus depuis lors ; la société Neuftex ne peut donc se prévaloir d’avoir respecté ses précédents engagements.

La défenderesse précise n’avoir pu honorer la dernière annuité d’un plan de continuation arrêté en 2021 par le tribunal de commerce de Paris, et justifie avoir bénéficié de la désignation d’un mandataire ad hoc aux fins de renégocier ses dettes hors plan.

Pour autant, compte tenu des précédents, les éléments comptables qu’elle produit n’offrent aucune garantie quant au respect d’un nouveau moratoire auquel s’ajouterait nécessairement le paiement des loyers courants.

Le respect de cette double obligation apparaissant illusoire, la demande de délais de paiement sera rejetée, et la clause résolutoire devra produire ses pleins effets.

Sur les demandes accessoires

La société Neuftex, qui succombe, sera tenu aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 septembre 2024, et condamné, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI Colette la somme de écision_Article_7002 000 eurosécision_Article_700.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, contradictoire, mise à disposition au greffe :

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 4 octobre 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS la société Neuftex à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS la société Neuftex à payer à la SCI Colette, à titre provisionnel :

Une somme de 51 291,64 euros TTC, à titre de loyers et charges impayés au 30 septembre 2024 ;

Une somme de 42 505,55 euros TTC au titre des indemnités d’occupation dues pour la période d’octobre à février 2025 ;

A compter de mars 2025, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 8 501,11 euros TTC ;

A déduire les sommes éventuellement versées depuis le 1er octobre 2024.

DISONS que la somme de 42 505,55 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues portera intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

CONSTATONS l’acquisition du dépôt de garantie d’un montant de 19 061,27 euros entre les mains du preneur ;

CONDAMNONS la société Neuftex à payer à la SCI Colette la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société Neuftex aux dépens de l’instance ;

REJETONS, en tant que de besoin, le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 12 mars 2025, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES