1ère chambre civile

[Y] [Z]

c/

[P] [M] veuve [Z]

, [T] [Z]

copies et grosses délivrées

le

à M^e HERMARY A

à M^e BRUNET FX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 17/02323 – N° Portalis DBZ2-W-B7B-F3OJ

Minute: 347 /2025

JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2025

A l’audience du tribunal judicaire de BETHUNE de ce 03 Juin 2025 tenue par Jean-Francois LE POULIQUEN, 1er vice-président, en qualité de juge rapporteur ayant instruuit l’affaire et tenu seule les débats par application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées.

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [Z] né le 13 Septembre 1984 à SEVRES (HAUTS-DE-SEINE), demeurant 1 rue des Jonquilles – 75014 PARIS

représenté par M^e Adeline HERMARY, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Isabelle DURAND, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSES

Madame [P] [M] veuve [Z]

née le 09 Octobre 1956 à PARIS, demeurant 84 rue du Docteur Laënnec – 62260 AUCHEL

représentée par M^e François Xavier BRUNET, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [T] [Z] née le 02 Avril 1994 à BETHUNE (PAS-DE-CALAIS), demeurant 84 rue du Docteur Laënnec – 62260 AUCHEL

représentée par M^e François Xavier BRUNET, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : Jean-Francois LE POULIQUEN, 1er vice-président

Assesseurs : Carole CATTEAU, vice-présidente, Blandine LEJEUNE, Juge,

Assistés lors des débats et du délibéré de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Février 2025 fixant l’affaire à plaider au 03 Juin 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 09 Septembre 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement et en premier ressort.

Vu l’assignation du 30 mai 2017 ;

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Béthune du 14 mai 2019 ;

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 08 novembre 2023 ;

Vu les conclusions de M. [Y] [Z] déposées le 22 novembre 2024 ;

Vu les conclusions de Mme [W] [M] veuve [Z] et Mme [T] [Z] déposées le 09 septembre 2024 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 05 février 2025 ;

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [JY] [Z] et Mme [N] [M] ont contracté mariage le 7 septembre 1991 par-devant l’officier de l’état civil du XVIème arrondissement de Paris sous le régime de la séparation des biens selon les termes d’un contrat de mariage reçu le 2 septembre 1991 par Maître [G] [J], notaire à Auchel.

Suivant acte dressé par Maître [A] [O], notaire à Béthune, le 23 février 2005, homologué par un jugement du tribunal de grande instance de Béthune du 9 septembre 2005, M. et Mme [K] ont adopté un régime de communauté conventionnelle.

Par exploit d’huissier de justice du 13 août 2004, M. [Y] [S] a initié à l’encontre de M. [JY] [Z] une action en recherche de paternité, laquelle a été accueillie par le tribunal de grande instance de Béthune qui, dans un jugement rendu 11 janvier 2008, a principalement :

— dit que M. [Y] [S] est le fils de M. [JY] [Z],

— condamné M. [JY] [Z] à verser à M. [Y] [S] :

. une pension alimentaire mensuelle de 500 euros pour la période comprise entre le 13 septembre 2002 et le 31 août 2005,

. une pension alimentaire mensuelle de 1 200 euros à compter du 1er septembre

2005 jusqu’à la fin de ses études,

. la somme de 15 000 euros et la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Suivant arrêt du 13 juillet 2008, la cour d’appel de Douai a confirmé cette décision sauf en sa disposition relative aux dommages-intérêts pour attitude dilatoire et a dit n’y avoir lieu à dommages-intérêts pour attitude dilatoire.

Par requête déposée au greffe le 14 novembre 2013, la mère de M. [Y] [Z], Mme [C] [S], a saisi le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Béthune aux fins de voir condamner M. [JY] [Z] au paiement d’une contribution alimentaire mensuelle de 1 200 euros entre le 13 septembre 1984 et le 13 septembre 2002.

Suivant jugement du 6 juin 2014, cette juridiction a déclaré sa demande irrecevable pour cause de prescription. La cour d’appel de Douai, par un arrêt du 2 juillet 2015, a infirmé le jugement et, statuant à nouveau, a :

— rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la prescription,

— condamner M. [JY] [Z] à payer à Mme [C] [S] la somme de 700 euros par mois à compter du 13 septembre 1984 jusqu’au 13 septembre 2002 au titre de sa contribution à l’entretien et l’éducation de M. [Y] [S],

— condamné M. [JY] [Z] à payer au conseil de Mme [C] [S] la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991.

M. [JY] [Z] s’est pourvu en cassation et par un arrêt du 22 juin 2016 la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel de Douai, mais seulement en ce que la cour d’appel avait rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée et condamné M. [JY] [Z] au paiement d’une contribution alimentaire. La Cour de cassation a dit n’y avoir lieu à renvoi et a dit que l’action de Mme [S] était prescrite.

M. [JY] [Z] est décédé accidentellement le 21 août 2016 à Estrée-Blanche (Pas-de-Calais) en laissant pour lui succéder Mme [N] [M] veuve [Z], son épouse survivante et deux enfants, M. [Y] [Z] et Mme [T] [Z], sa fille issue de son mariage avec Mme [N] [M].

Suivant actes d’huissier de justice en date du 30 mai 2017, M. [Y] [Z] a assigné Mme [N] [M] veuve [Z] et Mme [T] [Z] devant le tribunal de grande instance de Béthune, devenu le tribunal judiciaire de Béthune, aux fins de partage de la succession de M. [JY] [Z] outre pour voir calculer l’indemnité de retranchement devant lui revenir.

Suivant jugement prononcé le 14 mai 2019, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé, le tribunal a notamment :

— ordonné l’ouverture des opérations de partage judiciaire de la succession de M. [JY] [D] [V] [U] [Z] décédé à Estrée-Blanche (Pas-de-Calais) le 21 août 2016 et a commis pour y procéder Maître [YZ] [B], notaire à Lens, lequel a également été commis pour procéder au calcul de l’indemnité de retranchement éventuelle prévu par l’article 1527 alinéa 2 du code civil,

— rejeté la demande d’ouverture des opérations de partage judiciaire de la communauté conventionnelle de biens ayant existé entre M. [JY] [Z] et Mme [N] [M] par suite de la modification de leur régime matrimonial eu égard aux termes de leur convention du 23 février 2015, homologuée par un jugement du tribunal de grande instance de Béthune du 9 septembre 2015,

— dit que M. [Y] [Z] ne rapportait par la preuve que la somme de 150 000 euros versée par M. [L] [Z] à son fils, M. [JY] [Z], ne constituerait pas un prêt et dit que cette somme devait figurer au passif de la succession de M. [JY] [Z] ;

— dit que la succession de M. [JY] [Z] devait récompense à la communauté de biens des époux [K] de la somme de 153 825 euros au titre des contributions alimentaires payées par M. [JY] [Z] à Mme [C] [S] en vertu de l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 2 juillet 2015 et dit que ladite somme devait figurer au passif de la succession,

— dit que la succession de M. [JY] [Z] devait récompense à la communauté de biens des époux [K] des contributions alimentaires dues par celui-ci à M. [Y] [Z] jusqu’au 9 septembre 2005 outre de la somme de 15 000 euros payée à titre de dommages-intérêts ainsi que de la somme de 5 989,60 euros payée au titre des frais de procédure et dit que ces sommes devaient figurer au passif de la succession,

— dit que la la communauté de biens des époux [K] doit définitivement supporter les pensions alimentaires dues par M. [JY] [Z] à M. [Y] [Z] postérieurement au 9 septembre 2005, sans droit à récompense.

Maître [YZ] [B] a établi deux procès-verbaux de difficultés reprenant les dires des parties en date des 22 juillet 2022 et 20 mars 2023 qu’il a adressés au juge commis par le tribunal.

Le juge commis a convoqué les parties en vue d’une tentative de conciliation le 2 octobre 2023. Il a constaté la non-conciliation des parties et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 6 décembre 2023.

Par ordonnance contradictoire du 08 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise pour procéder à l’évaluation des immeubles situés à Auchel, à Neuilly-sur-Seine et du chalet de Combloux. Mme [X] [H], expert près la cour d’appel de Douai a été désignée pour procéder à l’évaluation des immeubles d’Auchel et de Neuilly-sur-Seine.

M. [I] [F], expert près la cour d’appel de Lyon, a été désigné pour procéder à l’évaluation de l’immeuble de Combloux. Il a déposé son rapport le 6 mai 2024.

M. [E] [UZ], désigné en remplacement de Mme [X] [H]. a déposé ses rapports le 30 août 2024.

La clôture de l’instruction a été ordonnée 05 février 2025 et l’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience des débats du 03 juin 2025 devant le magistrat chargé du rapport. A l’issue des débats, et après qu’il a été fait rapport au tribunal, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 9 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, M. [Y] [Z] demande au tribunal de :

— homologuer le projet d’acte liquidatif de la succession rédigé par Maître [B] sauf à y modifier la valeur de certains biens immobiliers ;

— En conséquence, juger que le chalet sis à Combloux (74) 273 chemin du Champet cadastré section B n°2210, doit être évalué à 1 190 000,00 euros soit pour la valeur de la moitié de la nue-propriété une valeur de 476 000,00 euros et subsidiairement, être évalué à 1 002 500,00 euros soit une valeur de la moitié de la nue-propriété 401 000,00 euros, pour le calcul de la masse active de la succession et de l’indemnité de retranchement ;

— juger que la maison d’habitation sise à Auchel 84 rue du Docteur Laënnec doit être évaluée à 835 000,00 euros et le cabinet médical sis 86 rue du docteur Laënnec évalué à 225 000,00 euros, pour le calcul de la masse active de la succession et de l’indemnité de retranchement ;

— juger que l’indemnité de réduction ou retranchement due par Mme [N] [M] veuve [Z] à lui héritier réservataire de M. [JY] [Z], est de 310 385,56 euros et subsidiairement de 301 720,11 euros ;

— condamner Mme [N] [M] veuve de M. [JY] [Z] à payer à M. [Y] [Z] la somme de 310 385,56 euros et subsidiairement de 301 720,11 euros à titre d’indemnité de retranchement, dont à déduire 13 234,00 euros dont Mme [N] [M] veuve [Z] a fait l’avance au titre des droits de succession dus par M. [Y] [Z] ;

— débouter Mme [N] [Z] et Mme [T] [Z] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [N] [Z] et Mme [T] [Z] à payer à M. [Y] [Z] 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger que les frais d’expertise de Maître [B] et les frais d’expertise dont M. [Y] [Z] a fait l’avance seront partagés en trois parts égales entre les parties ;

— condamner solidairement Mme [N] [Z] et Mme [T] [Z] aux entiers dépens comprenant les frais et honoraires de Maître [B], notaire désigné.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 septembre 2024, Mme [W] [M] veuve [Z] et Mme [T] [Z] demandent pour leur part au tribunal de :

— homologuer l’acte liquidatif établi par Maître [YZ] [B] notaire, sauf à tenir compte de la valorisation des immeubles à dires d’expert ;

— juger en conséquence que l’indemnité de réduction due par Mme [W] [M] veuve [Z] à chacun des enfants du défunt, s’élève à la somme de 242 795,08 euros ;

— juger que de la somme de 242 795,08 euros revenant à M. [Y] [Z], doit être déduite celle de 13 234,00 euros montant que Mme [W] [M] veuve [Z] a elle même réglé pour le compte de M. [Y] [Z] au titre des droits de succession dus par ce dernier ;

En conséquence,

— juger que la créance résiduelle de M. [Y] [Z] au titre de l’indemnité de réduction s’élève à la somme de 229 561,08 euros ;

— condamner M. [Y] [Z] au paiement de la somme de 4 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Y] [Z] aux frais et dépens, en ce compris les frais d’expertise.

MOTIFS DU JUGEMENT

I – Sur l’évaluation des immeubles indivis

Selon l’article 924-2 du code civil, le montant de l’indemnité de réduction se calcule d’après la valeur des biens donnés ou légués à l’époque du partage ou de leur aliénation par le gratifié et en fonction de leur état au jour où la libéralité a pris effet.

En l’espèce les parties sont uniquement en désaccord sur la valorisation de plusieurs immeubles dépendant de la succession de [JY] [Z] et consécutivement sur le montant de l’indemnité de retranchement qui pourrait être due par Mme [R] [M] veuve [Z].

Les immeubles dont les valorisations sont discutées sont les suivants :

— l’immeuble à usage d’habitation situé à Auchel, 84 rue du docteur Laënnec,

— le cabinet de radiologie situé à Auchel, 86 rue du docteur Laënnec,

— l’immeuble situé à Combloux, 273 chemin du Champet.

La valorisation de l’immeuble de Neuilly-sur-Seine n’est pas expressément sollicitée par les parties dans le dispositif de leurs écritures.

A – Sur les immeubles situés à Auchel

1) – Sur l’immeuble à usage d’habitation situé 84 rue du docteur Laënnec

Cet immeuble a été évalué à 475 000 euros par l’expert judiciaire. Maître [YZ] [B] avait évalué ce bien en juillet 2022 à 287 100 euros.

M. [Y] [Z] sollicite que sa valeur soit fixée à 835 000 euros. Mme [W] [M] veuve [Z] et Mme [T] [Z] sollicitent pour leur part l’homologation de l’état liquidatif réalisé par Maître [YZ] [B] mais demandent que l’indemnité de retranchement soit fixée à la somme de 242 795,08 euros après avoir précisé dans leurs écritures que la valeur de l’immeuble d’Auchel était incontestablement de 475 000 euros. Elles semblent avoir réactualisé le calcul du montant de l’indemnité de retranchement en valorisant cet immeuble à ce prix de sorte qu’elles discutent implicitement mais nécessairement la valorisation sollicitée par M. [Y] [Z].

L’immeuble e n question est constitué d’une maison individuelle d’une surface habitable pondérée de 434,88 m² construite sur deux étages et disposant d’un sous-sol complet accueillant une piscine de 45 m² et un espace douche, WC et jacuzzi. Elle est édifiée sur un terrain de 2 717 m². Il est précisé par l’expert judiciaire que le bien offre un niveau de prestations élevé et son état général est jugé très bon. Il est qualifié de bien « de standing ».

L’expert judiciaire, après examen des contestations élevées par le conseil de M. [Y] [Z], a considéré qu’en reprenant les surfaces que l’intéressé évoquait, la moyenne des prix sur la commune d’Auchel demeurait inchangée. Par ailleurs, le bien estimé étant d’une superficie de plus de 300 m², soit d’une superficie supérieure aux plus grandes maisons du secteur, il estime qu’il doit être tenu compte du fait qu’un potentiel acquéreur ne serait pas prêt à payer cet immeuble selon un strict ratio prix du marché/m², le surplus de superficie étant « hors marché », ce qui occasionne une nécessaire décote.

Il doit en outre être tenu compte de la situation de l’immeuble et du caractère peu attractif de la commune d’Auchel, qui n’est pas résidentielle et située en secteur minier souffrant de difficultés économiques et sociales, commune dont les prix sont par ailleurs d’un niveau sensiblement inférieur à ceux des communes environnantes.

A la suite des observations présentées par les parties, l’expert judiciaire a revu la valeur par comparaison de l’immeuble, initialement évalué 430 000 euros pour retenir une valeur de 480 000 euros (1 100 euros/m²). La valeur par rendement a quant à elle été fixée à 470 000 euros.

Dans ce contexte, la valeur de l’immeuble a justement été appréciée par l’expert judiciaire et elle sera fixée à 475 000 euros, l’état de l’immeuble au jour du décès n’étant pour sa part pas discutée.

2 ) – Sur le cabinet de radiologie situé 86 rue du docteur Laënnec

L e cabinet de radiologie de [JY] [Z] a été évalué par l’expert judiciaire à 150 000 euros après qu’il a effectué un abattement de 50 000 euros du fait de travaux de toiture à réaliser. Maître [YZ] [B] a évalué cet immeuble entre 80 000 à 90 000 euros en juillet 2022 compte tenu de son état dégradé. Il a estimé ce bien au jour du décès entre 120 000 euros et 130 000 euros.

I l s’agit d’un bâtiment de plain pied datant de l’année 1990, contigu à l’immeuble d’habitation et indépendant, d’une surface utile de 272 m². Sa configuration avait été spécifiquement pensée pour l’accueil d’un cabinet de radiologie. Lors de sa visite par l’expert judiciaire l’état du cabinet était très dégradé du fait de son inoccupation depuis le décès de [JY] [Z], survenu en 2016.

Si au regard des dispositions de l’article 924-2 du code civil la valeur de l’immeuble doit être fixée en tenant compte de son état au jour du décès, il est précisé par l’expert judiciaire que la toiture présentait déjà ou était sur le point de présenter des fragilités de sorte que son remplacement aurait été à réaliser à court terme. Il a ainsi tenu compte des travaux à réaliser tels qu’ils pouvaient être connus en 2016 pour réaliser son expertise. C’est à juste titre dans ce contexte qu’il a été tenu compte d’un abattement tenant à la nécessité de procéder à la réfection d’un toit terrasse dont, en qualité de professionnel, il a estimé le coût à 50 000 euros (la superficie du bâtiment qui est un plain pied étant de 272 m²) et l’expert a retenu une valeur par comparaison de 140 000 euros

S’agissant de l’évaluation par capitalisation, l’expert judiciaire a tenu compte de l’état actuel du bien pour retenir une valeur locative de l’ordre de 15 000 euros par an. Il est certain que si le local avait été en meilleur état (le bien devant être évalué selon son état au jour du décès), sa valeur locative aurait pu être plus importante. Toutefois, il s’agit d’un bien à usage professionnel spécifique, conçu pour accueillir un cabinet de radiologie, ce qui réduit considérablement son caractère attractif puisque des travaux de mise en conformité seraient nécessaires pour modifier son affectation.

Il est par ailleurs situé dans un environnement manquant de dynamisme économique tandis que la valeur locative sur Auchel est faible.

Ainsi , l’évaluation réalisée par l’expert judiciaire n’apparaît pas non plus utilement discutée par le demandeur et la valeur de cet immeuble sera fixée à 150 000 euros.

C – Sur l’immeuble situé à Combloux, 273 chemin du Champet

La valorisation de cet immeuble telle que retenue par l’expert judiciaire est fortement discutée par M. [Y] [Z].

Il s’agit d’un chalet de style « daté » des années 1980, d’une superficie de 136 m² pondérés selon l’expert judiciaire, composé de trois niveaux, édifié sur une parcelle de 689 m², situé non loin du centre de Combloux, commune touristique de Haute Savoie proche de Mégève.

Maître [YZ] [B], a évalué l’immeuble au jour du partage (époque retenue : février 2022) à

1 190 000 euros.

Il exposait alors que ce bien avait la particularité d’être extrêmement bien situé dans un secteur très prisé, au bout d’un chemin qui se termine par des alpages sans possibilité de construction pouvant obérer la situation des lieux, et qu’il avait une orientation rare puisque toutes les pièces à vivre ont une vue panoramique et exceptionnelle selon lui sur le Mont Blanc et son massif, de même que ses deux terrasses.

Il précisait qu’il était de notoriété publique que le secteur était très recherché par la clientèle étrangère fortunée (suisse, britannique, russe …).

Il est à noter que dans son procès-verbal de dires du 22 juillet 2022, le notaire commis précisait qu’au regard du contexte géopolitique ayant fait suite à la guerre déclenchée en Ukraine et les sanctions prises par les pays de l’Union Européenne à l’égard des ressortissants russes, il devait être tenu compte de la perte de potentiels amateurs russes et qu’il serait nécessaire de revoir l’évaluation du bien.

L’expert judiciaire quant à lui, après avoir répondu aux nombreux dires des parties, à évalué le bien à 815 000 euros à la date du 4 avril 2024. Il n’avait pas reçu mission d’évaluer l’immeuble à la date du décès en 2016 étant observé qu’il n’est pas discuté que des travaux de réfection de la toiture ont été réalisés en 2018. Il n’est toutefois pas établi que ces travaux auraient eu une incidence sur la valeur du bien au regard de son état en 2016 et de sa situation.

M. [Y] [Z] critique l’évaluation de M. [F] et estime tout d’abord que les considérations générales de l’expert sur la crise immobilière actuelle engendrée par différents conflits internationaux ne sont ni étayées ni documentées.

Toutefois, le tribunal relève que l’expert judiciaire rejoint les considérations du notaire commis reprises supra et ces deux professionnels confirment l’existence d’une crise immobilière qui impacte nécessairement la valeur des biens immobiliers dès lors qu’elle a eu un impact sur le marché immobilier, y compris en zone de villégiature.

Si le demandeur produit des articles de presse (pièces n° 2 et 3) faisant état d’une hausse des prix dans certaines communes situées en montagne depuis quelques années, la fourchette de prix au m² est annoncée entre 14 757 euros m² pour Val-d’Isère et 4 957 euros m² pour les Deux-Alpes. Les prix annoncés sont toutefois généraux et ne sont aucunement affinés en fonctions des communes et des biens concernés.

Il convient par ailleurs de noter que l’article du Point versé fait quant à lui état une baisse des transactions et évoque l’impact à venir sur les locations des diagnostics de performance énergétique (qui concernent les trois-quarts des logements) ainsi que la menace du réchauffement climatique sur les ventes.

Il existe donc bien une dégradation du marché immobilier qui est multifactorielle.

L’expert judiciaire propose une valorisation du bien à hauteur de 6 000 euros/m², se référant à plusieurs cessions intervenues (lesquelles sont rares sur la commune), dont une cession récente de 2023 qui s’est conclue au prix de 6 034 euros/m². Il retient une valeur moyenne de cession de 5 692 euros/m² pour une surface utile pondérée de 120 m².

M. [Y] [Z] reproche à l’expert de ne pas avoir communiqué de précisions sur l’emplacement de ces biens, leur orientation et leur vue. Les biens retenus à titre de termes de comparaison sont toutefois identifiables par leur adresse et sont tous situés dans la commune de Combloux, commune touristique de montagne, de sorte que le caractère pertinent de la comparaison réalisée par l’expert judiciaire n’est pas utilement remis en cause par le demandeur qui ne démontre pas que ces biens présenteraient des caractéristiques totalement différentes du bien litigieux.

M. [F] a également déterminé les termes de comparaison par rapport aux intentions de cessions qu’il a recherchées et pour lesquelles le prix moyen avant négociation est de 6 343 euros/m² pour une surface habitable moyenne de 157 m².

S’agissant des références apportées par M. [Y] [Z], l’expert judiciaire indique qu’il n’a pu exploiter que 4 d’entre elles, visibles sur le site Google Maps et il estime qu’en retenant la valeur utile pondérée moyenne de 10 278 euros/m² évoquée par l’intéressé, la valeur du chalet de Combloux serait très largement supérieure aux valeurs des agents immobiliers connaissant le secteur. Le tribunal observe que cette valorisation ne correspond par ailleurs pas à la valorisation des biens actuellement mis en vente évoqués par M. [F].

L’expert judiciaire précise que plusieurs des références évoquées par M. [Y] [Z] portent quant à elles sur des biens plus récents, sinon d’architecture moderne et en meilleur état, et il considère qu’elles ne sont pas comparables à l’immeuble litigieux.

Enfin, M. [F] estime que le fait d’ajouter la qualification de situation « exceptionnelle» du bien comme l’expose le demandeur n’aurait pas d’incidence sur son étude alors en outre que la quasi-totalité des biens sont orientés vers le Mont Blanc. Il sera à cet égard observé qu’au titre des caractéristiques retenues par l’expert il est mentionné :

— une situation au calme

— avec une vue dégagée sur le Mont Blanc, sans vis-à-vis,

De sorte que cette qualité du bien a été retenue pour son évaluation.

Au regard de ces éléments, il est suffisamment établi que la valorisation telle que proposée par Maître [YZ] [B] ne correspond plus à la valeur actuelle de l’immeuble de Combloux.

L’évaluation de M. [F] n’étant pas utilement remise en cause par M. [Y] [Z], la valeur de cet immeuble sera fixée à 815 000 euros.

D – Sur la valeur de l’immeuble situé à Neuilly-sur-Seine, 96 boulevard Victor Hugo

L’expert judiciaire a proposé de fixer la valeur vénale de cet immeuble à 2 780 000 euros. Ce bien avait été évalué par Maître [YZ] [B] 2 850 000 euros mais le notaire commis avait également considéré dans son dernier procès-verbal de dires que cette évaluation devrait être revue.

Les parties n’évoquent pas spécifiquement ce bien dans le dispositif de leurs écritures.

Toutefois, les défenderesses proposent un calcul de l’indemnité de retranchement intégrant la valorisation de l’immeuble telle que retenue par l’expert judiciaire et elles demandent au tribunal de « tenir compte de la valorisation des immeubles à dires d’expert ».

Elles sollicitent donc également implicitement mais nécessairement que le tribunal fixe la valeur de cet immeuble telle que retenue par l’expert judiciaire.

Au regard de l’évaluation réalisée par l’expert judiciaire, qu’aucun élément objectif ne permet de remettre en cause, la valeur de ce bien sera fixée à 2 780 000 euros.

II– Sur la fixation de l’indemnité de retranchement

Le tribunal a fixé la valorisation des immeubles qui était discutées mais il ne dispose pas d’informations suffisamment fiables et précises relatives aux quotes-parts d’usufruits et de nues-propriétés retenues par Maître [YZ] [B] pour le calcul de l’indemnité de retranchement, afin de pouvoir chiffrer le montant de l’indemnité due par Mme [R] [M] veuve [Z] au regard de la valorisation des biens immobiliers retenue.

Les parties ne les précisent quant à elle pas dans leurs écritures, ni dans les propositions de calculs soumises, alors que les calculs soumis au tribunal ne sont pas tous cohérents (la détention par le demandeur d’un quart des droits en nue-propriété ne permettant pas d’aboutir aux calculs proposés). Le projet d’état liquidatif de Maître [YZ] [B] mentionne par ailleurs un usufruit de M. [L] [Z] dont le tribunal ne connaît pas l’évaluation.

Afin que soit respecté le principe de la contradiction, alors que le calcul de l’indemnité de retranchement est complexe au regard de la composition de la succession du défunt, il sera sursis à statuer sur le montant de cette indemnité et Maître [YZ] [B] sera invité à transmettre au tribunal son état liquidatif contenant évaluation de l’indemnité de retranchement actualisé conformément aux termes du présent jugement et précisant les quotes-parts retenues pour l’évaluation des usufruits et nues-propriétés.

Les parties seront invitées à formuler pour leur part leurs observations sur le calcul de l’indemnité de retranchement proposé par le notaire commis après modification de son projet d’état liquidatif.

La révocation de l’ordonnance de clôture sera ordonnée ainsi que la réouverture des débats sur ce point.

Il sera également sursis à statuer sur la demande d’homologation de l’état liquidatif établi par Maître [YZ] [B] dès lors que celui-ci contient le calcul de l’indemnité de retranchement qui doit être modifié conformément aux termes du présent jugement.

III – Sur les frais du procès

Les dépens seront réservés.

Il sera sursis à statuer sur les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

DIT que le projet d’état liquidatif de la succession de [JY] [Z] et d’évaluation de l’indemnité de retranchement établi par Maître [YZ] [B] doit être modifié comme suit :

FIXE la valeur de l’immeuble à usage d’habitation situé 84 rue du docteur Laënnec à Auchel à 475 000 euros ;

FIXE la valeur de l’immeuble situé 273, chemin du Champet à Combloux à 815 000 euros ;

FIXE la valeur de l’immeuble situé 96 boulevard Victor Huguo à Neuilly-sur-Seine à 2 780 000 euros ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par le greffe au notaire commis ;

SURSOIT A STATUER sur le montant de l’indemnité de retranchement mise à la charge de Mme [R] [M] veuve [Z] et sur la demande d’homologation du projet d’état liquidatif établi par Maître [YZ] [B] ;

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats ;

INVITE Maître [YZ] [B] à transmettre au tribunal son état liquidatif contenant évaluation de l’indemnité de retranchement actualisée conformément aux termes du présent jugement et mentionnant les quotes-parts des usufruits et nues-propriétés retenues pour ledit calcul ;

INVITE les parties à formuler leurs observations sur le calcul de l’indemnité de retranchement proposé par le notaire commis après modification de son projet d’état liquidatif ;

RESERVE les dépens ;

RENVOIE l’affaire et les parties à l’audience du mardi 3 février 2026, 09h30, devant le juge chargé du rapport ;

SURSOIT A STATUER sur les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT