MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00839 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IS3K

AFFAIRE : [C] [U] / S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

ORDONNANCE DU 02 OCTOBRE 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame THOREZ Julie,

LE GREFFIER lors des débats : Madame DENORME Marie-Christine

LE GREFFIER lors de la mise à disposition au greffe : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Madame [C] [U],

demeurant 7 rue Paul Cézanne – 62840 LAVENTIE

représentée par M^e Sarah CASTELAIN, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDERESSE

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT,

dont le siège social est sis 51 rue du Président Poincaré – BP 5273 – 59379 DUNKERQUE CEDEX

représentée par M^e Eric DHORNE, avocat au barreau de SAINT-OMER

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 3 mars 2022, la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT a donné à bail à Mme [C] [U], une maison individuelle, un jardin et un garage situés 7 rue Paul Cézanne à Laventie (62840).

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, Mme [C] [U] a fait assigner en référé la société FLANDRE OPALE HABITAT devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir :

Organiser une mission d’expertise au contradictoire de Mme [C] [U] et la SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT avec pour mission : Entendre les parties et tous sachants ; Convoquer les parties et leurs conseils ;Visiter les lieux situés 7 rue Paul Cézanne à Laventie ;Rechercher et constater les désordres sur l’immeuble de la requérante par références à l’assignation, aux pièces jointes et aux débats à l’audience de référés ;Décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés, en apportant en particulier les indications suivantes :Se prononcer sur chaque désordre constaté : défaut de conception / défaut de contrôle et de surveillance du maître d’œuvre / défaut d’exécution, dans une mauvaise mise en œuvre des matériaux ou non-respect des règles de l’art ou des DTU / défaut de conformité ;Se prononcer sur l’imputabilité de chaque désordre constaté ;Décrire les solutions préconisées et les travaux propres à remédier aux désordres constatés, tant dans leurs causes que dans leurs conséquences ; Chiffrer le coût prévisible de ces préconisations techniques, en fournissant au moins deux devis concurrentiels,Se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par Mme [C] [U] résultant des désordres constatés ou des éventuels travaux nécessaires pour y remédier.Statuer ce que de droit sur les dépens.Après renvoi ordonné le 3 juin 2025 à la demande de la défenderesse, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

Mme [C] [U], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Sur sa demande d’expertise, elle soutient que la bailleresse manque à son obligation de fournir un logement décent en n’entreprenant pas les travaux nécessaires pour rendre son habitation décente. A ce titre, elle se fonde sur les articles 145 du code de procédure civile, pour exposer que le juge des référés a compétence pour ordonner, avant tout procès au fond, une expertise judiciaire d’un logement loué afin de déterminer si ce dernier est décent au regard des dispositions du décret du 30 janvier 2002.

Elle explique qu’en dépit d’un logement neuf, la pression de la chaudière a dysfonctionné en surconsommant du gaz ou en ne permettant plus de chauffer son logement ou de l’alimenter en eau chaude.

Elle indique avoir reçu une facture d’énergie importante.

Elle ajoute que d’autres désordres sont apparus dans le logement comme le descellement du carrelage des toilettes, des traces d’humidité autour d’une fenêtre d’une chambre du premier étage et la dégradation du coffre de persienne de la fenêtre de cuisine lequel laisse passer l’air anormalement.

Elle précise que sa tentative de conciliation a échoué en raison de la carence de la bailleresse.

La SA d’HLM FLANDRE OPALE HABITAT a comparu représentée par son conseil.

Par conclusions écrites déposées à l’audience, elle demande au tribunal, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de voir acter ses protestations et réserves sur la demande d’expertise et statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle indique avoir fait appel à un prestataire le société LOGISTA afin de remettre en service la chaudière.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués…

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par décret du 18 août 2023. Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre. »

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte des pièces versées aux débats par Mme [U] que la chaudière de son logement a dysfonctionné à plusieurs reprises, la privant de chauffage et d’eau chaude entre mars 2023 et janvier 2025.

Mme [U] produit des photographies d’autres désordres apparus dans son logement, pourtant neuf selon l’ensemble des parties, tel le descellement du carrelage des toilettes, des traces d’humidité dans une chambre et la dégradation d’un coffre de persienne de la fenêtre de cuisine. La juridiction ne peut définir si ces désordres sont indépendants ou en lien avec les dysfonctionnements de la chaudière.

La bailleresse indique avoir missionné une entreprise prestataire afin de remédier aux dysfonctionnements de la chaudière sans toutefois en justifier.

Ainsi, l’ensemble de ces désordres sont de nature à caractériser un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent. Les désordres allégués constituant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, il sera statué en référé sur le fondement de cet article.

En conséquence, ces différents éléments mettent en évidence la nécessité de désigner un expert judiciaire pour éclairer la juridiction sur l’origine de ces désordres, les mesures propres à y remédier et les préjudices qu’ils ont pu causer à la locataire.

Il y a donc lieu d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement, aux fins d’obtenir un éclairage technique suffisant pour permettre de déterminer si l’un ou plusieurs de ces désordres sont de nature à rendre le logement indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret précité.

Sur les demandes accessoires :

Il sera sursis à statuer sur les dépens.

La présente ordonnance est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable l’action de Mme [C] [U] ;

DISONS y avoir lieu à référé ;

ORDONNONS une expertise et désignons M. [K] [H], 244 Grande Rue à Mametz (62120), contact@mantelexpert.fr, en qualité d’expert, avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres, et tout autre document utile à l’accomplissement de sa mission ;

Se rendre sur les lieux situés 7 rue Paul Cézanne à Laventie (62840) après y avoir convoqué les parties ;

Examiner les désordres allégués dans l’assignation des demandeurs, les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en rechercher la ou les causes ;

Dire si ces désordres relèvent d’une usure normale du logement ;

Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, et le chiffrer le cas échéant ;

Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible ;

Préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par la loi du 6 juillet 1989 et ses annexes ;

Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DISONS que pour l’accomplissement de sa mission, l’expert prendra connaissance des dossiers et documents produits aux débats ; qu’il entendra les parties en leurs observations, le cas échéant, consignera leurs dires et y répondra ; qu’il pourra entendre tous sachants à la seule condition de rapporter fidèlement leurs déclarations après avoir précisé leur identité et s’il y a lieu leur lien de parenté ou d’alliance, leur lien de subordination ou leur communauté d’intérêt avec les parties et que l’expert procédera à toutes investigations, recueillera tous renseignements utiles ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

DISONS que l’expert déposera un pré-rapport communiqué aux parties, lesquelles se verront alors impartir un délai pour formuler des dires écrits ;

DISONS que l’expert répondra à ces dires dans son rapport définitif ;

FIXONS à la somme de 1.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l=expert que Mme [C] [U] devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Béthune avant le 2 décembre 2025 ;

DISONS qu=à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l=expert sera automatiquement caduque conformément à l=article 271 du code de procédure civile ; l=affaire sera rappelée à l=audience à la diligence du greffe pour qu=il en soit tiré toutes conséquences de droit ;

DISONS que dans l’hypothèse où Mme [C] [U] est admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle, la rémunération de l’expert sera avancée par le Trésor Public conformément à l’article 116 du décret du 28 décembre 2020 portant application de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

DISONS que l=expert fera connaître au tribunal judiciaire et aux parties, dès la première réunion d=expertise, le coût prévisible de ses débours et honoraires ;

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Béthune pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents à l’exception des demandes en extension de la mission de l’expert à de nouveaux désordres ou de nouvelles parties ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport avant le 2 avril 2026 sauf prorogation de délai dûment sollicitée ;

SURSOYONS A STATUER sur les demandes relatives aux dépens ;

ORDONNONS la radiation de l’affaire du rôle des affaires en cours du juge des contentieux de la protection de Béthune jusqu’au dépôt du rapport d’expertise et disons que l’affaire sera réinscrite à la demande de la parte la plus diligente après dépôt du rapport d’expertise ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 2 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE

M . LOMORO J THOREZ