MINUTE N° 25/00085

ORDONNANCE DU:

05 Mars 2025

ROLE:

N° RG 24/00289 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IH26

S.A.S. EURO SERVICES VIOLAINES, S.C.I. PRESVIOLAINES

C/

S.A.R.L. FIMA ENVIRONNEMENT, [O] [W], [E] [S]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e TALLEUX

M^e DEHARBE

le

Copie(s) délivrée(s)

à M^e TALLEUX

M^e DEHARBE

le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, cinq Mars deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Nous, Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSES

S.A.S. EURO SERVICES VIOLAINES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE, substitué par Maître Hugo FORT, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. PRESVIOLAINES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE, substitué par Maître Hugo FORT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

S.A.R.L. FIMA ENVIRONNEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître David DEHARBE, avocat au barreau de LILLE

Monsieur [O] [W], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître David DEHARBE, avocat au barreau de LILLE

Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître David DEHARBE, avocat au barreau de LILLE

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 05 Février 2025 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 05 Mars 2025;

Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGELa société Euro Services Violaines et la SCI Presviolaines sont propriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4], comportant un hangar, une parcelle extérieure et un bureau.

La SCI Presviolaines a conclu avec la société Fima Environnement :

une convention d’occupation précaire du 20 mars 2018 portant sur un bureau de 11 m2, pour un loyer mensuel de 96 euros et une durée de trois ans.

La société Euro Services Violains a conclu avec la société Fima Environnement :

un « bail dérogatoire » du 1er novembre 2020, portant sur une travée de 2 300 m2 au sein du hangar, locaux destinés au tri de déchets, pour un loyer mensuel de 1 872 euros TTC, pour une durée de 3 ans, MM. [O] [W] et [E] [G] s’engageant comme « codébiteurs solidaires » ;

un « bail à court terme » du 1er septembre 2021, portant sur une parcelle extérieure de 2 600 m2, destinée au stockage exclusif de bennes ou matériels, le stockage d’encombrants ou de déchets étant exclu, pour un loyer mensuel de 1 536 euros TTC, pour une durée de 6 mois non renouvelable.

La société Fima Environnement aurait cessé de payer les loyers depuis septembre 2022.

Selon procès-verbal du 20 avril 2023, un huissier de justice a constaté la présence de dépôts massifs de déchets et d’encombrants sur la parcelle extérieure.

C’est dans ce contexte que les 5 juillet et 28 août 2023, la société Euro Services Violaines et la SCI Presviolaines ont fait délivrer à la société Fima Environnement et à MM. [G] et [W] trois commandements de payer notamment les sommes de 960 euros pour le bureau, 18 720 euros pour le hangar, 15 360 euros pour la parcelle de stockage, visant la clause résolutoire comprise dans chacun des baux.

Invoquant que ces commandements et les demandes d’évacuation des déchets sont restés sans effet, par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, la société Euro Services Violaines et la SCI Presviolaines ont fait assigner la société Fima Environnement et MM. [G] et [W] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de le voir :

A titre principal :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 20 mars 2018 à la date du 5 août 2023,

condamner par provision la société Fima Environnement à payer à la SCI Presviolaines la somme de 2 749,94 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation relatives au bail du 20 mars 2018 arrêtées au 20 janvier 2025 ;

condamner par provision solidairement la société Fima Environnement, M. [C] [W] et M. [E] [S] à payer à la SCI Presviolaines une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux d’un montant de 96,00€ mensuel ;

ordonner l’expulsion de la société Fima Environnement du bureau portant le numéro 10 située [Adresse 3], avec l’aide d’un huissier et, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique dès signification de l’ordonnance à intervenir,

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er novembre 2020 à la date du 5 aout 2023 ;

condamner par provision solidairement la société Fima Environnement, M. [C] [W] et M. [E] [S] à payer à la société Euro Services Violaines la somme de 53 623,10 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation relatives au bail du 1er novembre 2020 arrêtées au 20 janvier 2025 ;

condamner par provision la société Fima Environnement à payer à la société Euro Services Violaines une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux d’un montant de 1.872 € mensuel ;

ordonner l’expulsion de la société Fima Environnement de la travée gauche d’une superficie de plus ou moins 2.300 m² situé [Adresse 3] avec si besoin est, d’un serrurier et de la force publique dès signification de l’ordonnance à intervenir ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 1er septembre 2021 à la date du 5 aout 2023 ;

condamner par provision solidairement la société Fima Environnement, M. [C] [W] et M. [E] [S] à payer à la société Euro Services Violaines la somme de 43 999,61 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation relatives au bail du 1er septembre 2021 arrêtées au 20 janvier 2025 ;

condamner par provision la société Fima Environnement à payer à la société Euro Services Violaines une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux d’un montant de 1.536,00 € mensuel ;

ordonner l’expulsion de la société Fima Environnement de la surface extérieure de 2 260 m² situé [Adresse 3] avec si besoin l’aide de la force publique dès signification de l’ordonnance à intervenir ;

condamner solidairement par provision la société Fima Environnement, M. [C] [W] et M. [E] [S] à payer à la société Euro Services Violaines services la somme de 331.699,52 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice tiré du retrait des déchets de la surface extérieure de 2 260m² situé [Adresse 3].

A titre subsidiaire,

designer un expert pour examiner les désordres allégués et rechercher si ces désordres proviennent d’une exécution défectueuse du bail ;

en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert; ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux

En tout état de cause,

débouter les défendeurs de leurs demandes ;

les condamner chacun à leur payer, chacune, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux dépens.

Les demanderesses soutiennent notamment que la société preneuse, qui se serait maintenue dans les lieux, ne saurait se prévaloir d’une exception d’inexécution, les loyers étant impayés depuis une date antérieure à l’interdiction qui leur aurait été faite, selon elle, d’accéder aux lieux par les sociétés preneuses.

A l’audience du 5 février 2025 la société Euro Services Violaines et la SCI Presviolaines, représenté par avocat, ont maintenu leurs demandes.

Les défendeurs demandent quant à elle au juge des référés :

A titre principal,

de rejeter l’ensemble des mesures sollicitées du juge des référés par les demanderesses ;

A titre subsidiaire,

de rejeter l’ensemble des demandes de provision, en dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles des demanderesses ;

ordonner que la société Euro Services Violaines rétablisse un droit d’accès provisoire au profit de fima environnement pour qu’elle puisse retirer les déchets stockés sur la surface extérieure de 2.260 m2 louée ;

Ordonner le versement à la société Fima Environnement d’une provision de 5 000€ par les demanderesses en réparation provisoire de son trouble de jouissance afin qu’elle puisse reprendre l’évacuation des déchets en tout état de cause ;

de condamner les demanderesses à payer à la société Fima Environnement la somme de la 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

de condamner les demanderesses à payer à MM. [G] et [W] la somme de la 2 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les demanderesses aux entiers dépens.

Les défendeurs soutiennent en premier lieu ignorer le fondement juridique des demandes, qui visent indistinctement les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Ils font valoir, en second lieu, s’être vus interdire, le 6 mars 2023, l’accès aux lieux, 4 mois après un commandement de payer, de sorte que la SCI Presviolaines se serait elle-même placée dans une situation d’inexécution contractuelle, fondant ainsi la société Fima Environnement à suspendre le versement des loyers.

En troisième lieu, les défendeurs prétendent que le gérant des sociétés demanderesses n’aurait pas tenu compte d’une compensation entre les dettes de loyers et des prestations effectuées par la société Fima Environnement au bénéfice d’une société Foncière et Patrimoine dont il serait « l’interlocuteur privilégié » et « l’administrateur », réduisant la dette locative à 4 530 euros TTC.

Enfin, l’interdiction d’accès aurait causé à la société Fima Environnement un préjudice, le maintien du siège social de la société à la même adresse ne saurait être interprété comme la preuve d’une occupation des lieux, l’état des lieux dressé par l’huissier démontrant au contraire que le terrain n’est plus exploité.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le constat de la résiliation des baux

S’agissant de la convention d’occupation précaire du 20 mars 2018 portant sur un bureau de 11 m2

Nul ne débat du renouvellement de cette convention initialement conclue pour 3 ans, qui comporte en son article 7 une clause résolutoire.

Le 28 août 2023, la SCI Presviolaines a fait signifier un commandement de payer visant la dite clause pour un montant de 96 euros.

Aucune régularisation n’est intervenue dans le délai imparti ; le dernier décompte arrêté au 25 janvier 2025 fait état d’une dette de 2 749,94 euros.

La société Fima Environnement ne fait état, s’agissant de ce contrat de bail, d’aucune inexécution par la SCI Presviolaines de ses obligations à la date d’émission du commandement de payer.

Elle ne justifie d’aucune impossibilité d’accéder aux locaux pendant l’exécution du bail ; un courriel signé du gérant de la société bailleresse, M. [F] [Z], datant du 6 mars 2023, évoque une « interdiction d’accès » motivée par les retards de paiement, sans qu’il soit établi qu’une telle menace ait été mise à exécution.

Par ailleurs, la compensation alléguée ne peut être de nature à réduire la dette locative comme soutenu, faute d’identité entre créanciers et débiteurs réciproques, étant précisé que la pièce produite au soutien de ce moyen évoque le règlement d’une dette d’une société Foncière et Patrimoine envers la société Euro Services Violaines, et non envers la société Fima Environnement.

Dans le même temps, la société Fima Environnement, à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative.

Il n’y a pas lieu d’organiser d’expertise, les défauts de paiement avérés, sans commencement de preuve d’une exception d’inexécution justifiée avec l’évidence requise en référé, conduisant à constater la résiliation du bail au 28 septembre 2023.

S’agissant du bail dérogatoire du 1er novembre 2020, portant sur une travée de 2 300 m2 au sein du hangar, locaux destinés au tri de déchets

Nul ne débat du renouvellement de cette convention initialement conclue pour 3 ans, qui comporte en son article 25 une clause résolutoire.

Le 28 août 2023, la société Euro Services Violaines a fait signifier à la société Fima Environnement, et dénoncer à MM. [W] et [G], un commandement de payer visant la dite clause pour un montant de 18 720 euros.

Aucune régularisation n’est intervenue dans le délai imparti ; le dernier décompte arrêté au 25 janvier 2025 fait état d’une dette de 53 623,10 euros.

La société Fima Environnement ne fait état, s’agissant de ce contrat de bail, d’aucune inexécution par la société Euro Services Violaines de ses obligations à la date d’émission du commandement de payer autre que d’une impossibilité d’accéder au local, nullement avérée en l’absence de preuve, le courriel évoquant en termes imprécis une interdiction n’émanant pas du gérant de la société bailleresse, M. [K] [Z].

Par ailleurs, la compensation alléguée ne peut être de nature à réduire la dette locative comme soutenu, faute d’identité entre créanciers et débiteurs réciproques, étant précisé que la pièce produite au soutien de ce moyen évoque le règlement d’une dette d’une société Foncière et Patrimoine envers la société Euro Services Violaines, et non envers la société Fima Environnement.

Dans le même temps, la société Fima Environnement, à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative.

Il n’y a pas lieu d’organiser une expertise, les défauts de paiement avérés, sans commencement de preuve d’une exception d’inexécution justifiée avec l’évidence requise en référé, conduisant à constater la résiliation du bail au 28 septembre 2023.

S’agissant du bail à court terme du 1er septembre 2021, portant sur une parcelle extérieure de 2 600 m2, destinée au stockage exclusif de bennes ou matériels

Nul ne débat du renouvellement de cette convention initialement conclue pour 6 mois non renouvelable (sic), qui comporte en son article 7 une clause résolutoire.

Le 5 juillet 2023, la société Euro Services Violaines a fait signifier à la société Fima Environnement, et dénoncer à MM. [W] et [G], un commandement de payer visant la dite clause pour un montant de 15 360 euros, et mentionnant également la violation de l’interdiction de stocker encombrants et déchets, ainsi qu’attesté par constat d’huissier de justice en date du 20 avril 2023.

Aucune régularisation n’est intervenue dans le délai imparti ; le dernier décompte arrêté au 25 janvier 2025 fait état d’une dette de 43 999,61 euros.

La société Fima Environnement ne fait état, s’agissant de ce contrat de bail, d’aucune inexécution par la société Euro Services Violaines de ses obligations à la date d’émission du commandement de payer autre que d’une impossibilité d’accéder au local, nullement avérée en l’absence de preuve, le courriel évoquant en termes imprécis une interdiction n’émanant pas du gérant de la société bailleresse, M. [K] [Z].

Par ailleurs, la compensation alléguée ne peut être de nature à réduire la dette locative comme soutenu, faute d’identité entre créanciers et débiteurs réciproques, étant précisé que la pièce produite au soutien de ce moyen évoque le règlement d’une dette d’une société Foncière et Patrimoine envers la société Euro Services Violaines, et non envers la société Fima Environnement.

Dans le même temps, la société Fima Environnement, à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative.

Il n’y a pas lieu à organiser d’expertise, les défauts de paiement avérés, sans commencement de preuve d’une exception d’inexécution justifiée avec l’évidence requise en référé, conduisant à constater la résiliation du bail au 5 août 2023.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, y compris des biens ou déchets entreposés par la société locataire, selon les conditions définies au dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité provisionnelle au titre des loyers impayés

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Outre les loyers impayés dus jusqu’à résiliation du bail, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges. Aussi, la société locataire sera tenue, solidairement avec MM. [W] et [G], codébiteurs solidaires en vertu des contrats litigieux, à une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation effective des baux, puisque les lieux sont edpuis occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer augmenté des charges telle qu’arrêtée au dispositif de la présente décision, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Il en résulte que la société Fina Environnement doit être condamnée, solidairement avec MM. [W] et [G], à payer :

à la SCI Presviolaines, au titre de de la convention d’occupation précaire du 20 mars 2018 portant sur un bureau de 11 m2 , une somme de 2 749,94 euros selon décompte arrêté au 25 janvier 2025, incluant l’indemnité d’occupation jusqu’à cette date et à compter de la date de résiliation ;

à la société Euro Services Violaines, au titre du bail dérogatoire du 1er novembre 2020, portant sur une travée de 2 300 m2 au sein du hangar, une somme de 53 623,10 euros selon décompte arrêté au 25 janvier 2025, incluant l’indemnité d’occupation jusqu’à cette date et à compter de la date de résiliation ;

à la société Euro Services Violaines, au titre du bail à court terme du 1er septembre 2021, portant sur une parcelle extérieure de 2 600 m2 une somme de 43 999,61 euros selon décompte arrêté au 25 janvier 2025, incluant l’indemnité d’occupation jusqu’à cette date et à compter de la date de résiliation.

Sur la demande d’autorisation de travaux urgents

Autoriser de tels travaux ressort en réalité des mesures conservatoires ou de remise en état, qui peuvent être ordonnées dans le cadre d’une procédure diligentée sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, mais seulement à condition que les mesures sollicitées soient déterminées ou déterminables, ce qui n’est pas le cas ici.

Les conditions de l’article 835 du code de procédure civile ne sont pas davantage remplies : en effet, l’existence d’un dommage imminent n’est par définition pas établie dans le cadre d’une telle demande visant des travaux dont tant la nécessité que l’urgence sont en l’état hypothétiques.

Dans ces conditions, il convient de débouter la société Euro Services Violaines sur ce point.

Sur la demande de provision de la société Euro Services Violaines au titre du préjudice lié au retrait des encombrants

Il n’est produit aucun devis au soutien de cette demande, qui ne pourra dès lors qu’être rejetée, dès lors qu’il appartient à la demanderesse de justifier d’une créance non sérieusement contestable dans son principe comme dans son montant.

Sur la demande de provision de la société Fima Environnement au titre du trouble de jouissance

La société Fima Environnement, qui ne démontre pas selon l’évidence requise en référé, avoir subi un trouble de jouissance qui ne saurait résulter de la seule réception d’un mail du gérant de la SCI Presviolaines, et ne pouvant dès lors porter que sur le bureau loué par celle-ci, doit être déboutée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La société Fima Environnement, qui succombe au principal, sera tenue aux entiers dépens et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, solidairement avec MM. [W] et [G], à payer à la société Euro Services Violaines et la SCI Presviolaines la somme de écision_Article_7001 500 eurosécision_Article_700 chacune.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation du bail objet de la convention d’occupation précaire du 20 mars 2018 portant sur un bureau de 11 m2 sis [Adresse 4] à compter du 28 septembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation du bail dérogatoire du 1er novembre 2020, portant sur une travée de 2 300 m2 au sein du hangar sise [Adresse 4] à compter du 28 septembre 2023 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à court terme du 1er septembre 2021, portant sur une parcelle extérieure de 2 600 m2 sise [Adresse 4], à compter du 5 août 2023 ;

CONDAMNONS la société Fima Environnement à restituer les lieux, exempts de tous meubles ou déchets entreposés de son fait, dans les deux mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS la société Fima Environnement, solidairement avec MM. [W] et [G], à payer :

à la SCI Presviolaines, au titre de de la convention d’occupation précaire du 20 mars 2018 portant sur un bureau de 11 m2 , une somme provisionnelle de 2 749,94 euros selon décompte arrêté au 25 janvier 2025, incluant l’indemnité d’occupation jusqu’à cette date et à compter de la date de résiliation ;

à la société Euro Services Violaines, au titre du bail dérogatoire du 1er novembre 2020, portant sur une travée de 2 300 m2 au sein du hangar, une somme provisionnelle de 53 623,10 euros selon décompte arrêté au 25 janvier 2025, incluant l’indemnité d’occupation jusqu’à cette date et à compter de la date de résiliation ;

à la société Euro Services Violaines, au titre du bail à court terme du 1er septembre 2021, portant sur une parcelle extérieure de 2 600 m2 une somme provisionnelle de 43 999,61 euros selon décompte arrêté au 25 janvier 2025, incluant l’indemnité d’occupation jusqu’à cette date et à compter de la date de résiliation.

CONDAMNONS à titre provisionnel la société Fima Environnement, solidairement avec MM. [W] et [G], à payer, jusqu’à libération complète des lieux :

à la SCI Presviolaines, au titre de l’occupation du bureau de 11 m2 sis [Adresse 4], une indemnité d’occupation mensuelle de 96 euros ;

à la société Euro Services Violaines, au titre de l’occupation de la travée de 2 300 m2 au sein du hangar sis [Adresse 4], une indemnité d’occupation mensuelle de 1 872 euros ;

à la société Euro Services Violaines, au titre de l’occupation de la parcelle extérieure de 2 600 m2 sise [Adresse 4] une indemnité d’occupation mensuelle de 1 536 euros.

DISONS n’y avoir lieu à expertise ;

DEBOUTONS les demanderesses de leur demande au titre des travaux urgents ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes de provisions ;

CONDAMNONS la société Fima Environnement, solidairement avec MM. [W] et [G], à payer à la société Euro Services Violaines et la SCI Presviolaines la somme de 1 500 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société Fima Environnement, solidairement avec MM. [W] et [G], aux dépens de la présente instance de référé ;

REJETONS, en tant que de besoin, le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 5 mars 2025, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES