— N° RG 22/03185 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCWDE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 16 septembre 2024

Minute n° 25/00236

N° RG 22/03185 – N° Portalis DB2Y-W-B7G-CCWDE

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e MONEYRON

— Me [Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [I] [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Thierry MONEYRON de la SCP MONEYRON-LEVEILLARD, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

Madame [R] [L] épouse [K]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Thierry MONEYRON de la SCP MONEYRON-LEVEILLARD, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSES

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean PATRIMONIO de la SELAS CABINET D’ETUDES JURIDIQUES ET JUDICIAIRES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.R.L. PIZZA CORNER

[Adresse 2]

[Localité 5]

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M^me RETOURNE, Juge

Assesseurs: M^me GRAFF, Juge

M. ETIENNE, Juge

Jugement rédigé par : M. ETIENNE, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 14 Novembre 2024 en présence de

Mme [F] auditeur/auditrice de justice, qui a été autorisé(e) à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIER

Lors des débats M^me CAMARO, Greffière et du délibéré : M^me KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me RETOURNE, Président, ayant signé la minute avec M^me KILICASLAN, Greffière ;

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2015, la SAS JO ET TO a loué un local commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] sur la commune de [Localité 6] et comportant également deux locaux à usage d’habitation.

M. [I] [K] et Mme [R] [L] épouse [K] (ci-après les époux [K]) ont acquis cet immeuble.

Par ordonnance rendue le 16 novembre 2017, le juge commissaire du tribunal de commerce de Meaux a ordonné la cession du fonds de commerce de la SAS JO ET TO à M. [C] [O], gérant de la SARL PIZZA CORNER.

Le 5 février 2019, un incendie a endommagé le local commercial, les locaux à usage d’habitation et les parties communes de l’immeuble.

Depuis, la SARL PIZZA CORNER a cessé de payer les loyers.

Le 13 décembre 2019, les époux [K] ont cédé leurs locaux à usage d’habitation.

Par exploit d’huissier en date du 5 mai 2020, ils ont signifié à la SARL PIZZA CORNER un commandement de payer les loyers impayés.

Par jugement en date du 3 décembre 2020, le tribunal correctionnel de Meaux a relaxé M. [C] [O] des chefs de destruction volontaire d’un bien par incendie et mise en danger de la vie d’autrui par violation manifestement délibéré d’une obligation particulière de prudence ou de sécurité prévus par la loi ou le règlement.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 juin et 1er juillet 2022, les époux [K] ont assigné la SARL PIZZA CORNER et son assureur responsabilité civile locative, la SA GENERALI IARD, devant le tribunal judiciaire de Meaux, afin principalement d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement des loyers demeurés impayés, des travaux réalisés, des frais de remise en état du local commercial, de dommages et intérêts pour impossibilité de disposer de leur bien, moins-values engendrées par l’incendie et imposition sur les plus-values, de frais d’expertise, de loyers non-perçus pour les logements endommagés, outre les dépens et une somme au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 février 2024, ils demandent au tribunal de :

«  DECLARER Monsieur et Madame [K] recevable et bien fondé en toutes leurs demandes, fins et conclusions pour les motifs sus exposés,

— JUGER la SARL PIZZA CORNER responsable des préjudices subis par Monsieur et Madame [K] ;

— CONDAMNER la SARL PIZZA CORNER et la société GENERALI IARD in solidum à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 53.281,86 euros au titre des arriérés locatifs au 29 Février 2024 de la SARL PIZZA CORNER ;

— CONDAMNER la SARL PIZZA CORNER et la société GENERALI IARD in solidum à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 58.707, 10 euros au titre des travaux réalisés;

— CONDAMNER la SARL PIZZA CORNER et la société GENERALI IARD in solidum à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 66.585,40 euros au titre des frais de remise en état du local commercial ;

— CONDAMNER la SARL PIZZA CORNER et la société GENERALI IARD in solidum à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 10.000,00 euros au titre de l’impossibilité pour eux de disposer de leur bien ;

— CONDAMNER la SARL PIZZA CORNER et la société GENERALI IARD in solidum à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 3.373,52 euros au titre des frais d’expertis ;

— CONDAMNER la SARL PIZZA CORNER et la société GENERALI IARD in solidum à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 40.000,00 euros au titre des moins-values engendrées par l’incendie ;

— CONDAMNER la SARL PIZZA CORNER et la société GENERALI IARD in solidum à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 12.629,00 euros au titre de l’imposition sur les plus-values ;

— CONDAMNER la SARL PIZZA CORNER et la société GENERALI IARD in solidum à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 17.642,13 euros au titre des loyers non perçus des logements endommagés ;

— CONDAMNER la SARL PIZZA CORNER et la société GENERALI IARD in solidum à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 3.600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER la SARL PIZZA CORNER et la société GENERALI IARD in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. "

Se fondant sur les articles 1733 du code civil et L. 121-13 du code des assurances, les époux [K] soutiennent que la SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD doivent être tenues des conséquences dommageables de l’incendie survenu le 5 février 2019 en leur qualité de locataire et assureur de responsabilité locative, estimant que la première ne peut s’exonérer sur le fondement d’un cas de force majeure puisqu’elle ne justifie pas avoir rempli ses obligations en matière de protection incendie et vol.

Ils expliquent avoir supporté des frais de remise en état des parties communes et des locaux à usage d’habitation qu’ils ont été contraints de céder dès lors qu’ils ne leur rapportaient plus de loyers, ce qui ne leur permettaient plus de respecter les échéances des prêts qu’ils avaient souscrits pour leur acquisition. Ils précisent que ces ventes ont eu lieu à un prix inférieur au prix du marché en raison des travaux restants à réaliser et les ont conduits à devoir payer un impôt sur les plus-values.

Les époux [K] soutiennent enfin que depuis l’incendie, la SARL PIZZA CORNER occupe toujours le local commercial et a cessé de payer les loyers.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2024, la SA GENERALI IARD demande au tribunal de :

«  Débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes,

Subsidiairement :

— Débouter les époux [K] de toute demande supérieure à 10.000 €.

Encore plus subsidiairement :

— Débouter les époux [K] de toute demande supérieure à 66.976,69 €

— Recevoir GENERALI IARD en sa demande de frais irrépétibles,

Y faisant droit :

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [K] à payer à GENERALI IARD la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 7001 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum Monsieur et Madame [K] en tous les dépens que Maître Jean [Localité 7] pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. "

Au soutien de sa demande principale, la SA GENERALI IARD relève que le juge civil est tenu par la décision rendue par le tribunal correctionnel de Meaux qui a considéré que M. [O] n’avait commis aucun manquement de prudence ou de sécurité, considérant également que l’incendie survenu le 5 février 2019 présente les caractères de la force majeure puisque son origine est volontaire et son auteur inconnu.

Subsidiairement, elle soutient que l’article 1733 du code civil est applicable aux seuls rapports entre bailleur et locataire et ne peut donc permettre aux époux [K] d’obtenir l’indemnisation des dommages causés aux locaux d’habitation dont ils étaient propriétaires, précisant que ces derniers étaient assurés auprès de la compagnie PACIFICA lors de la survenance du sinistre. Elle affirme que les époux [K] ne démontrent pas que l’imposition de la plus-value réalisée à la revente des locaux à usage d’habitation est liée à l’incendie, ni que le prix de revente était inférieur au prix de marché. Elle considère également qu’ils ne peuvent se prévaloir d’un préjudice de perte de loyer dans la mesure où ils avaient la volonté de vendre ces locaux. Elle estime par ailleurs qu’elle ne peut pas être tenue au paiement des loyers demeurés impayés par la SARL PIZZA CORNER en sa qualité d’assureur de responsabilité civile, précisant enfin qu’elle a déjà indemnisé son assuré pour un montant de 38 424 euros.

La SARL PIZZA CORNER n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 septembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 14 novembre 2024 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 6 mars 2025, le tribunal ayant demandé aux époux [K] de produire par note en délibéré toutes pièces (attestations, quittances subrogatives etc.) relatives aux indemnités éventuellement perçues de leur assureur, la société PACIFICA, en indemnisation des préjudices consécutifs au sinistre survenu le 5 février 2019 et le cas échéant le détail de ces indemnités, avec leurs observations éventuelles, ainsi que celles en réponse de la SA GENERALI IARD.

Par message électronique en date du 30 janvier 2025, les époux [K] ont produit une note en délibéré accompagnée d’un décompte de règlement et d’un accord sur l’évaluation des dommages relatifs aux indemnités qu’ils ont perçues.

La SA GENERALI IARD a formulé des observations par note en date du 14 février 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la SARL PIZZA CORNER

Aux termes de l’article 472 du code des procédures civiles d’exécution, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 1733 du code civil, le locataire répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve un cas fortuit, une force majeure ou un vice de construction, ou que l’incendie a été communiqué par une maison voisine.

Par ailleurs, le locataire responsable doit réparation non seulement des dommages survenus dans les locaux qui lui ont été donnés à bail, mais également dans ceux, voisins, donnés à bail par le même propriétaire à un autre locataire.

En l’espèce, il est constant que par ordonnance rendue le 16 novembre 2017, le juge commissaire du tribunal de commerce de Meaux a ordonné la cession du fonds de commerce de la SAS JO ET TO à M. [C] [O] ; que ce dernier est le gérant de la SARL PIZZA CORNER ainsi qu’il résulte d’un extrait K-bis de la SARL PIZZA CORNER versé aux débats et que le siège social de cette société est situé au [Adresse 2] sur la commune de [Localité 6] lieu où l’incendie est survenu.

Ces éléments permettent d’établir que la SARL PIZZA CORNER a la qualité de locataire du local commercial des époux [K].

Il ressort des différentes pièces de l’enquête pénale ouverte à la suite de l’incendie et qui sont versées aux débats, ainsi que de deux rapports d’expertise réalisés les 15 février et 27 septembre 2019 à la demande de la société PACIFICA, assureur des époux [K], et de la SA GENERALI IARD, que cet incendie s’est déclaré à l’intérieur du local commercial occupé par la SARL PIZZA CORNER, deux foyers ayant été identifiés au niveau du comptoir d’accueil, le premier à l’angle droit à proximité de l’installation électrique, le second en pied de cloison sur le mur situé à gauche.

Dès lors qu’il s’est déclaré dans le local loué par la SARL PIZZA CORNER, cette société doit être tenue de ses conséquences dommageables s’il n’est pas établi que l’incendie résulte d’un cas fortuit, d’une force majeure, d’un vice de construction ou d’une communication par une maison voisine.

L’existence d’une communication de l’incendie par une maison voisine est exclue compte tenu du lieu où cet incendie a pris naissance.

Par ailleurs, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que l’incendie résulte d’un vice de construction.

Sur l’existence d’un cas fortuit ou d’une force majeure, les deux rapports précités ont retenus que l’origine criminelle de l’incendie ne faisait aucun doute compte tenu de l’existence de deux départs de feu simultanés et de leur localisation au niveau du sol, ainsi que la présence d’essence constatée au niveau du sol de la cuisine située au fond du local, ce qui constituent autant de signes d’une ignition volontaire de l’incendie.

Ces éléments ont également été constatés au cours de l’enquête pénale à l’issue de laquelle le Procureur de la République a considéré qu’il existait suffisamment de charges pour poursuivre M. [O] devant le tribunal correctionnel des chefs de destruction volontaire d’un bien par incendie et de mise en danger de la vie d’autrui par violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de prudence ou de sécurité prévus par la loi ou le règlement.

La relaxe de M. [O] au bénéfice du doute ne permet pas d’exclure le caractère criminel de l’incendie qui est donc susceptible de constituer une cause étrangère exonératoire de la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil, à la condition qu’elle présente les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité.

Sur ce point, il ressort de l’enquête pénale que :

— M. [O] a déclaré qu’il avait reçu dans la boite aux lettres de la SARL PIZZA CORNER, entre la fin du mois de décembre 2018 et le début du mois de janvier 2019, une lettre manuscrite de menaces dans laquelle il était indiqué « TU FAIS LE MALIN ET TU VAS LE REGRETTER »,

— Avant la survenance de l’incendie, M. [O] a résilié le contrat de télésurveillance du local souscrit auprès de la société SECURITAS pour le compte de la SARL PIZZA CORNER, afin de faire des économies, de sorte que les contacteurs de porte et volumétriques étaient inactifs le 5 février 2019,

— Le 1er février 2019, M. [O] a informé la SA GENERALI IARD que le local n’était plus protégé par un système d’alarme anti-intrusion et obtenu la modification du contrat d’assurance souscrit pour le compte de la SARL PIZZA CORNER,

— M. [O] a déclaré que la porte d’entrée du local en aluminium s’ouvrait « facilement » en forçant dessus.

Il résulte de ces éléments que l’incendie survenu le 5 février 2019 n’était pas imprévisible puisque des menaces avaient été adressées dans la boite aux lettres de la SARL PIZZA CORNER dans les semaines qui l’ont précédé, et qu’il n’était pas irrésistible compte tenu de l’inefficacité manifeste de la portée d’entrée du local pour empêcher les intrusions, qui était connue de M. [O], et de la résiliation du contrat de télésurveillance souscrit pour le compte de la SARL PIZZA CORNER dans les jours ou semaines qui ont précédé l’incendie, malgré l’inefficacité constatée de la portée d’entrée et alors que ce contrat avait spécifiquement pour objet d’assurer la sécurité du local commercial.

Sur ces points, le tribunal relève, d’une part, qu’aucun des éléments versés aux débats ne permet d’affirmer que M. [O] a informé les bailleurs des défauts affectants la porte d’entrée et, d’autre part, que la raison avancée par ce dernier pour justifier de la résiliation du contrat de télésurveillance apparait peu convaincante dans la mesure où elle devait entrainé l’augmentation concomitante de la prime d’assurance du contrat souscrit, ce que la SA GENERALI IARD lui avait indiqué.

Dès lors que l’incendie survenu le 5 février 2019 ne présente pas les caractères de la cause étrangère exonératoire de la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du code civil, la SARL PIZZA CORNER doit être tenue responsable de ses conséquences dommageables, étant relevé que le fait que M. [O] ait été relaxé du chef de mise en danger de la vie d’autrui par violation manifestement délibéré d’une obligation particulière de prudence ou de sécurité prévus par la loi ou le règlement est sans lien avec l’examen des caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité.

Sur la garantie de la SA GENERALI IARD

L’article L. 121-13, dernier alinéa, du code des assurances prévoit qu’en cas de risque locatif ou de recours du voisin, l’assureur ne peut payer à un autre que le propriétaire de l’objet loué, le voisin ou le tiers subrogé à leurs droits, tout ou partie de la somme due, tant que lesdits propriétaire, voisin ou tiers subrogé n’ont pas été désintéressés des conséquences du sinistre, jusqu’à concurrence de ladite somme.

En l’espèce, la SA GENERALI IARD ne conteste pas qu’il était l’assureur de responsabilité civile locative de la SARL PIZZA CORNER lors de l’incendie, ce qui résulte d’une attestation d’assurance datée du 30 septembre 2018 versée par les époux [K].

En cette qualité, elle est tenue d’indemniser les époux [K] des conséquences dommageables du sinistre causé au local commercial donné à bail, mais également aux locaux voisins donnés à bail à d’autres locataires par les demandeurs, propriétaires au moment du sinistre.

La SA GENERALI IARD ne produit pas les conditions générales du contrat d’assurance souscrit par la SARL PIZZA CORNER et ne peut donc se prévaloir d’éventuelles clauses d’exclusion applicable à la garantie responsabilité civile de son assuré.

Le tribunal relève que les limites de garanties mentionnées aux conditions particulières du contrat d’assurance joint aux pièces relatives à l’enquête pénale excèdent le quantum des demandes faites par les époux [K] dans le cadre de la présente instance.

Au regard de ces éléments, la SA GENERALI IARD sera tenue d’indemniser les époux [K] in solidum avec son assuré, s’agissant des dommages causés par l’incendie.

Sur les préjudices subis par les époux [K]

Sur les travaux de reprise des parties communes et des locaux à usage d’habitation

Les époux [K] sollicitent la somme globale de 58 707,10 euros au titre des travaux réalisés dans les parties communes et les locaux à usage d’habitation dont ils étaient propriétaires-bailleurs.

Il résulte d’un rapport d’expertise réalisé le 27 septembre 2019 à la demande de la SA GENERALI IARD que l’incendie survenu le 5 février 2019 a endommagé la façade de l’immeuble, une partie de la frisette sous toiture et la peinture située à l’intérieur des locaux (parties communes et locaux à usage d’habitation). Par ailleurs, il est précisé qu’un renforcement structurel par pose d’un moisage est à prévoir à la suite de l’atteinte de l’ossature de plancher haut et que des travaux d’électricité sont nécessaires.

Les époux [K] justifient avoir dû supporter les coûts de remise en état suivants :

—  1 230 euros TTC au titre des travaux de menuiseries d’urgence suivant factures MDA,

—  408,90 euros TTC au titre de la fourniture de menuiseries d’urgence suivant factures [W],

—  2 040 euros TTC au titre du diagnostic de la structure suivant facture BBC DIAG,

—  38 517,05 euros TTC au titre de diverses prestations de maçonnerie, peinture et reprise de la structure suivant factures ARBAT,

—  1 860 euros TTC au titre d’une étude de la structure suivant facture PLUSCONCEPT,

—  6 926,28 TTC euros au titre de travaux d’électricité suivant facture [U],

—  7 724,86 euros TTC au titre de la décontamination suivant facture UNIPROMOTION,

soit un total de 58 707,09 euros TTC.

Ces travaux dont les montants sont conformes à ceux portés sur un décompte de règlement daté du 15 mai 2019 joint à l’accord sur l’évaluation des dommages établi par la société PACIFICA, assureur des époux [K], sont en lien avec l’incendie.

Les époux [K] ne contestent pas avoir perçu des indemnités de la part de leur assureur, la société PACIFICA, à la suite du sinistre.

Sur demande du tribunal, ils ont produit pour en justifier, dans le cadre de leur note en délibéré le décompte de règlement précité qui a chiffré les travaux de reprise des parties communes à la somme de 53 299,50 euros et ceux de reprise des locaux à usage d’habitation à la somme de 5 407,60 euros, soit un total de 58 707,11 euros.

Il s’ensuit que les époux [K] ont d’ores et déjà été indemnisés de l’intégralité de leurs préjudices relatifs aux travaux de reprise des parties communes et des locaux à usage d’habitation.

Ces derniers seront donc déboutés de leur demande de condamnation in solidum de la SARL PIZZA CORNER et de la SA GENERALI IARD au paiement d’une somme de 58 707,10 euros.

Sur les frais de frais de remise en état du local commercial

Les époux [K] sollicitent la somme de 66 585,40 euros au titre des travaux de remise en état du local commercial incendié.

Il résulte du rapport d’expertise réalisé le 27 septembre que l’incendie a entièrement détruit la surface de vente et d’accueil de la clientèle, que la cuisine et la réserve ont été fortement polluées par les suies, que l’installation électrique est détruite, de même que les menuiseries extérieures, la plâtrerie, le carrelage et la faïence sur les sols et murs, la peinture sur murs et plafond et la plomberie.

Les époux [K] produisent trois devis datés des 13 avril (FLB), 13 mai (G2BATIMENT) et 28 novembre 2020 (MDA BUILDING SERVICE) portant sur des prestations de remise en état.

Il sera tenu compte du devis daté du 13 mai 2020, d’un montant total de 26 663,50 euros TTC dès lors qu’il apparait conforme à l’évaluation des travaux de reprise du local commercial faite dans le rapport d’expertise réalisé le 27 septembre 2019.

Il sera également tenu compte des travaux qui figurent dans les autres devis produits dès lors que ceux-ci figurent également dans le rapport précité, aux coûts retenus par ce dernier, soit :

—  850 euros TTC au titre de la fourniture et pose d’éviers avec mitigeurs,

—  450 euros TTC au titre du remplacement d’un WC,

—  800 euros TTC au titre du remplacement de l’enseigne.

Il convient enfin de retenir la somme de 500 euros TTC au titre du remplacement d’un volet électrique qui ne figure dans aucun des devis produits mais est mentionnée dans le rapport d’expertise réalisé le 27 septembre 2019.

En revanche, il ne sera pas tenu compte des deux factures de remplacement de la vitrine du local émises par la SAS ADSM FERMETURES pour un montant total de 8 269,60 euros TTC dans la mesure où cette somme a d’ores et déjà été indemnisée par la société PACIFICA, comme cela ressort du décompte communiqué en cours de délibéré.

Compte tenu de ces éléments, la SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD seront condamnés in solidum à payer aux époux [K] la somme de 29 263,50 euros TTC au titre des travaux de reprise du local commercial.

Sur l’imposition des plus-values réalisées lors de la revente des locaux à usage d’habitation

Les époux [K] sollicitent la somme de 12 629 euros au titre de l’impôt de la plus-value réalisée lors de la revente des deux locaux à usage d’habitation, expliquant avoir été contraints de les céder prématurément puisqu’ils ne parvenaient plus à honorer les échéances des prêts souscrits pour leur acquisition en l’absence de perception des loyers relatifs à ces locaux.

L’impôt auquel est tenu le contribuable ne peut constituer un préjudice indemnisable, sauf à ce dernier à démontrer qu’avec un conseil avisé il aurait pu recourir à une solution alternative à l’impôt, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par ailleurs, les époux [K] ne produisent aucun élément financier susceptible de démontrer qu’ils ne parvenaient plus à honorer les échéances des prêts qu’ils déclarent avoir souscrits pour l’acquisition de ces deux locaux, dont l’existence n’est au demeurant pas établie, et qu’ils auraient de ce fait été contraints de les céder.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande.

Sur les moins-values réalisées lors de la revente des locaux à usage d’habitation

Les époux [K] sollicitent la somme de 40 000 euros au titre des moins-values réalisées lors de la revente des deux locaux à usage d’habitation en se fondant sur une attestation établie le 8 juillet 2020 par un agent immobilier qui déclare que les locaux ont subi une moins-value de 10 000 et 30 000 euros en raison de l’état du local commercial et des parties communes.

S’il n’est pas établi que la vente de ces locaux est en lien de causalité avec l’incendie survenu le 5 février 2019, il n’en demeure pas moins qu’ils ont été vendus à un prix inférieur à celui auquel pouvaient prétendre les époux [K] compte tenu des dommages causés par l’incendie, selon ce qui résulte de l’attestation précitée.

Bien qu’elle ne soit accompagnée d’aucune autre pièce susceptible d’en corroborer le contenu, cette attestation apparait suffisamment probante dès lors qu’elle émane d’un professionnel de l’immobilier au fait de l’état du marché et sans lien d’intérêt apparent avec les époux [K], s’agissant d’une attestation établie plusieurs mois après les ventes considérées.

Compte tenu de ces éléments, la SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD seront condamnées in solidum au paiement d’une somme de 40 000 euros au titre des moins-values réalisées à la suite de la vente des locaux à usage d’habitation.

Sur la perte de loyers des locaux à usage d’habitation

Les époux [K] sollicitent la somme de 17 642,13 euros à titre de perte de loyers des locaux à usage d’habitation, expliquant qu’ils n’ont pu les percevoir pendant une durée de 11 mois en raison de l’incendie.

S’agissant de Mme [A] [D], il apparait suffisamment établi par le décompte de règlement de Pacifica précité faisant état d’une indemnisation au titre d’une perte de loyer pour une durée de neuf mois que la locataire a quitté son logement en raison de l’incendie. Pour autant, les époux [K] ne produisent aucune pièce permettant d’établir que cette perte a été subie pendant une durée de onze mois.

S’agissant de M. [G] [X], ledit décompte ne fait pas état d’une indemnisation des époux [K] au titre d’une perte de loyer et ces derniers ne produisent pas de pièce susceptible d’établir qu’il a quitté le logement en raison des dommages causés par l’incendie, ni la date de son départ éventuel.

Eu égard à ces éléments, les époux [K] seront déboutés de leur demande.

Sur l’arriéré locatif

Les époux [K] sollicitent la somme de 53 281,86 euros au titre des arriérés locatifs relatifs au local commercial de février 2019 au 29 février 2024, date d’expiration du bail commercial.

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Selon l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il y a perte totale de la chose louée non seulement lorsque cette chose a disparu mais encore en cas d’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination et lorsqu’il existe un déséquilibre économique manifeste entre les revenus de l’immeuble et le montant des travaux à réaliser.

Ainsi qu’il a été vu, l’incendie a détruit la surface de vente et d’accueil de la clientèle du local (installation électrique, menuiseries extérieures, plâtrerie, carrelage et la faïence sur les sols et murs, peinture sur murs et plafond et plomberie) mais pas la cuisine et la réserve qui ont seulement été polluées par les suies.

Bien qu’un renforcement structurel par moisage soit apparu nécessaire à la suite de l’atteinte de l’ossature de plancher haut (fourniture et pose de trois IPE en façade selon facture ARBAT précitée), les murs et la couverture des locaux sont toujours présents après l’incendie. Par ailleurs, l’arrêté de péril publié par la commune de [Localité 6] le 8 février 2019 a été levé une semaine après la survenance de l’incendie selon ce qui résulte des rapports d’expertise versés aux débats.

Il n’est pas établi d’impossibilité absolue et définitive d’user du local loué conformément à sa destination dans la mesure où le rapport d’expertise réalisé le 15 février 2019 a évalué la perte d’exploitation à neuf mois, délai compatible avec l’ampleur limitée des travaux à réaliser dans le local.

Enfin, la perte totale de la chose louée pour raisons économiques n’est pas démontrée en l’absence de déséquilibre manifeste entre les revenus de l’immeuble et le montant des travaux à réaliser, étant relevé que la valeur vénale du local commercial demeure inconnue en l’état des éléments produits par les parties.

Au regard de ces éléments, il apparait que le local commercial incendié n’a été que partiellement détruit et que le contrat ne s’est donc pas trouvé résilié de plein droit.

Les époux [K] sont donc fondés à solliciter le paiement des loyers dues par la SARL PIZZA CORNER.

L’existence d’un arriéré locatif depuis la survenance de l’incendie est suffisamment établie par le commandement de payer les loyers signifié à la SARL PIZZA CORNER le 5 mai 2020 et par le décompte produit par les demandeurs pour un total de 53 281,86 euros, somme arrêtée au 29 février 2024.

La SARL PIZZA CORNER sera donc condamnée à payer cette somme aux époux [K], à titre d’arriéré locatif.

En revanche, il n’y a pas lieu de condamner la SA GENERAL IARD in solidum avec la SARL PIZZA CORNER puisqu’elle n’est pas contractuellement tenue de garantir l’arriéré locatif de son assuré.

Sur la perte de jouissance du local commercial

Les époux [K] sollicitent la somme de 10 000 euros en expliquant que la SARL PIZZA CORNER occupe toujours le local commercial et qu’ils ne peuvent donc le remettre en location.

L’existence d’un préjudice de jouissance du local commercial n’est pas établi compte tenu de la poursuite du contrat de bail après la survenance de l’incendie.

Par conséquent, les époux [K] seront déboutés de leur demande.

Sur les frais d’expertise et de commandement de payer les loyers

Les époux [K] sollicitent la somme de 3 373,52 euros au titre de frais d’expertises nécessaires à la valorisation des travaux réalisés dans l’immeuble endommagé et de frais relatifs à commandement de payer les loyers signifié à la SARL PIZZA CORNER.

Ils produisent une facture AS CONSEILS relative à des prestations d’étude juridique et foncière, d’établissement de plans et d’un état descriptif de division en copropriété et de rédaction d’un règlement de copropriété.

Dans la mesure où les époux [K] ne démontrent pas que la vente des locaux à usage d’habitation dont ils étaient propriétaires est en lien avec l’incendie survenu le 9 février 2019, le coût de ces prestations ne peut constituer un préjudice consécutif à l’incendie.

La même observation doit être faite s’agissant de la facture AG DIAG EXPERTISE qui concerne l’établissement le 12 septembre 2019 d’un « dossier technique global » dont l’objet est d’émettre un avis sur la mise en copropriété de l’immeuble. Bien qu’un « rapport de diagnostic de structure » figure en annexe de ce dossier, il convient de relever qu’il a été demandé par le cabinet SARETEC à l’origine du rapport d’expertise réalisé le 15 février 2019, à la demande de la société PACIFICA, assureur des époux [K], et qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que ces derniers ont eu à en supporter le coût.

Enfin, les époux [K] ne peuvent solliciter le paiement des frais relatifs au commandement de payer, acte qui constitue un préalable à l’application de la clause de résolution du contrat de bail dont ils n’ont pas entendu se prévaloir.

Compte tenu de ces éléments, les époux [K] doivent être déboutés de leur demande tendant au paiement de la somme de 3 373,52 euros.

Sur les sommes déjà versées par la SA GENERALI IARD

La SA GENERALI IARD fait valoir qu’elle a indemnisé la SARL PIZZA CORNER à hauteur de 38 424 euros.

Cependant, elle ne produit aucune pièce susceptible d’établir ce paiement et ne précise pas à quel titre elle a indemnisé la SARL PIZZA CORNER et l’objet de cette indemnisation.

Par conséquent, il ne saurait en être tenu compte dans l’évaluation des sommes auxquelles elle doit être condamnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum au paiement des dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande que la SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD soient condamnés in solidum au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SA GENERALI IARD de sa demande fondée sur ce même article.

Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi n’en dispose autrement ou que le juge écarte l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD à payer à M. [I] [K] et Mme [R] [L] épouse [K] la somme de 29 263,50 euros TTC au titre des travaux de reprise du local commercial ;

CONDAMNE in solidum la SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD à payer à M. [I] [K] et Mme [R] [L] épouse [K] la somme de 40 000 euros au titre au titre des moins-values réalisées à la suite de la vente des locaux à usage d’habitation ;

CONDAMNE la SARL PIZZA CORNER à payer à M. [I] [K] et Mme [R] [L] épouse [K] la somme de 53 281,86 euros au titre des arriérés locatifs au 29 février 2024 de la SARL PIZZA CORNER;

DEBOUTE M. [I] [K] et Mme [R] [L] épouse [K] de leur demande de condamnation de la SA GENERALI IARD au paiement d’une somme de 53 281,86 euros au titre des arriérés locatifs au 29 février 2024 de la SARL PIZZA CORNER;

DEBOUTE M. [I] [K] et Mme [R] [L] épouse [K] de leur demande de condamnation in solidum de la SARL PIZZA CORNER et de la SA GENERALI IARD au paiement d’une somme de 58 707,09 euros TTC au titre des travaux de reprise des parties communes et des locaux à usage d’habitation ;

DEBOUTE M. [I] [K] et Mme [R] [L] épouse [K] de leur demande de condamnation in solidum de la SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD à leur payer une somme de 12 629 euros au titre d’un préjudice consécutif à l’imposition sur la plus-value ;

DEBOUTE M. [I] [K] et Mme [R] [L] épouse [K] de leur demande de condamnation in solidum de la SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD à leur payer une somme de 17 642,13 euros à titre de perte de loyers des locaux à usage d’habitation ;

DEBOUTE M. [I] [K] et Mme [R] [L] épouse [K] de leur demande de condamnation in solidum de la SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD à leur payer une somme de 10 000 euros au titre d’une perte de jouissance sur le local commercial;

DEBOUTE M. [I] [K] et Mme [R] [L] épouse [K] de leur demande de condamnation in solidum de la SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD à leur payer une somme de 3 373,52 euros au titre de frais d’expertises et de commandement de payer les loyers ;

CONDAMNE in solidum la SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD à payer à M. [I] [K] et Mme [R] [L] épouse [K] la somme 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA GENERALI IARD de sa demande de condamnation in solidum de M. [I] [K] et Mme [R] [L] épouse [K] à lui payer une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL PIZZA CORNER et la SA GENERALI IARD au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT