MINUTE N° 26/00106

ORDONNANCE DU:

01 Avril 2026

ROLE:

N° RG 26/00049 – N° Portalis DBZ2-W-B7K-I5JC

S.C.I. AVARS

C/

[I] [Y]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e DARRAS

Copie(s) délivrée(s)

à M^e DARRAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, un Avril deux mil vingt six, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Christine RAMEE, Vice-Présidente, assistée de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. AVARS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Didier DARRAS, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [Y]

né le 04 Juin 1991 à [Localité 1] (PAS-DE-[Localité 2]), demeurant [Adresse 2]

non comparant

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 18 Mars 2026 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, il a été indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2024, la société SCI Avars a consenti à M. [I] [Y], un bail commercial portant sur un local à usage de restauration rapide, situé [Adresse 3] à Buray-la-Buissière (62700). Le bail a été convenu pour une durée de douze années entières et consécutives, à compter du 1er juillet 2024, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 11 520 euros, payable d’avance.

La SCI Avars expose que M. [I] [Y] a cessé de payer les loyers et les charges locatives mensuelles dus, et qu’un premier échange avec ce dernier n’a pas permis de régulariser la situation.

Par courrier recommandé du 12 novembre 2025 avec accusé de réception, le notaire de la société SCI Avars a mis en demeure M. [I] [Y] de régler la somme de 3 202,57 euros, comprenant les termes des mois d’octobre et de novembre 2025 à hauteur respective de 960 euros, une somme due au titre de la taxe foncière 2025 à hauteur de 1 063,21 euros et une cotisation assurance à hauteur de 219,26 euros.

A défaut de paiement suite à ce courrier, la société SCI Avars a fait délivrer un commandement de payer les loyers à M. [I] [Y] le 8 décembre 2025. Ledit commandement porte sur la somme de 4 318,83 euros, dont 4 162,57 euros en principal et 156,26 euros au titre du coût de l’acte, avec rappel de la clause résolutoire.

Invoquant que ledit commandement est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du

20 février 2026, la société SCI Avars a fait assigner M. [I] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune aux fins de :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial est acquise au bailleur à la date du 9 janvier 2026,

— condamner en conséquence M. [I] [Y], occupant sans droit ni titre à la date de résiliation du bail, à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs,

— condamner M. [I] [Y] à titre provisionnel à verser à la société SCI Avars la somme de 7 196,82 euros au titre des loyers impayés,

— ordonner l’expulsion de M. [I] [Y] et de tout occupant de son chef du local situé [Adresse 3] à [Localité 3],

— condamner M. [I] [Y] à verser à la société SCI Avars la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] [Y] aux entiers dépens en ce compris ceux liés à la délivrance du commandement de payer en date du 8 décembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 mars 2026.

M. [I] [Y], assigné à personne, ne comparaît pas.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle est réputée contradictoire.

Elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à compter du 1er avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse ne produit aucun état des inscriptions affectant le fonds de commerce de M. [I] [Y], ne permettant pas de s’assurer de l’absence de créanciers inscrits.

Dès lors, la présente décision ne saurait être opposable aux créanciers inscrits s’il en existe.

Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail

La demande en constatation de résiliation de bail par l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 1er juillet 2024, lequel contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « A défaut par le Preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, lesquelles sont toutes de rigueur, ou à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur échéance, des arriérés de loyers et du complément du dépôt de garantie après révision du loyer ou encore de celui des intérêts de retard et des frais des actes extrajudiciaires, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire (…) ;

— du commandement de payer les loyers à hauteur de 4 162,57 euros incluant le terme de loyer pour le mois de décembre 2025 selon le décompte intégré à l’acte, outre le coût de l’acte, délivré le 8 décembre 2025 avec visa de la clause résolutoire,

— le décompte établi par le notaire à la date du 9 janvier 2026 permettant de s’assurer de l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai d’un mois ouvert par la délivrance du commandement.

M. [I] [Y], à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations en qualité de preneur, ne comparaît pas à l’audience.

Il y a donc lieu de constater le jeu de la clause résolutoire contenue au bail liant les parties et partant, de constater la résiliation du bail à compter du 9 janvier 2026, conformément aux demandes de la société SCI Avars.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire figurant dans le bail commercial, M. [I] [Y] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre.

Ainsi, il convient d’ordonner la libération des lieux et l’expulsion de M. [I] [Y] et de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La SCI Avers sollicite le paiement provisionnel de la somme de 7 196,82 euros, incluant les sommes dues au titre de son dernier décompte en date du 9 janvier 2026 (5 276,82 euros), outre les deux loyers des mois de janvier et février 2026.

En l’espèce, le bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 11 520 euros hors taxes et hors charges, soit la somme mensuelle de 960 euros, et prévoit que « le preneur s’oblige à payer mensuellement (…) le loyer d’avance le 1er de chaque mois ».

Il sera d’ores et déjà observé que le loyer pour le mois de janvier sollicité en outre de la somme totale due dans le dernier décompte de la bailleresse est déjà inclus dans ce décompte sous la mention « terme du 01/01/2026 », précision faite que le bail indique que le loyer est payable d’avance le 1er de chaque mois. En outre, le bail ayant été résilié à la date du 9 janvier 2026, les sommes postérieures à cette date ne peuvent s’analyser en des loyers.

Les demandes en paiement provisionnel pour les loyers non réglés avant l’acquisition de la clause résolutoire résultent de :

— loyers dus au titre du commandement de payer pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2025 (960 € x 3), soit 2 880 €,

— loyers dus pour la période du 1er janvier au 9 janvier 2026 : (960 x 22 / 31), soit 278,70 euros,

Soit la somme totale de 3 158,7 euros arrêtée au 9 janvier 2026 au titre des loyers dus.

S’agissant de la demande au titre de la taxe foncière 2025 à hauteur de 1 1063,31 euros, somme contenue dans le décompte intégré au commandement de payer, le contrat de bail liant les parties prévoit la clause selon laquelle « Le Preneur devra rembourser au Bailleur, en sus du loyer, sa quote-part calculée au prorata des surfaces exploitées dans l’immeuble (…), des charges, prestations, taxes et dépenses de toutes natures exposées par le Bailleur directement ou indirectement du fait de la propriété, du fonctionnement ou de l’entretien de l’immeuble selon la répartition suivante ».

Toutefois, en l’absence de l’avis de taxe foncière pour l’année correspondante, il n’est pas certain et sans équivoque que M. [Y] soit débiteur d’une telle obligation non sérieusement contestable en son quantum.

Il en va de même pour la demande provisionnelle au titre de la cotisation d’assurance sollicitée à hauteur de 219,26 euros. En l’absence de document contractuel établissant que cette somme résulte d’une obligation non sérieusement contestable en son quantum, bien que le principe de cette obligation ne soit pas contestable en raison de la clause suivante contenue au bail : « Les primes d’assurance et de responsabilité civile acquittées par le Bailleur portant sur lieux loués et l’ensemble immobilier » sont à la charge du preneur.

La bailleresse sera déboutée de sa demande provisionnelle au titre de la taxe foncière et des cotisations d’assurance.

En outre, sera exclue de la demande provisionnelle de la société SCI Avers la somme de 154,25 euros contenue dans le décompte du 9 janvier 2026 intitulée « CDP », semblant correspondre à des frais d’actes notamment celui du commandement de payer. Il sera observé que le coût de cet acte repris dans le commandement de payer du 8 décembre 2025 est, à titre indicatif 156,26 euros. Au demeurant, ces frais s’analysent plutôt en des dépens d’instance, déjà sollicitée par la bailleresse.

Ainsi, M. [I] [Y] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 3 158,7 euros arrêtée au 9 janvier 2026 au titre des loyers dus.

Celui qui occupe dans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espace convenablement évaluée, à titre provisionnel, et conformément à la demande de la société SCI Avers, au montant actuel du loyer. Aussi, M. [I] [Y] sera en outre tenu à une indemnité d’occupation à compter du 10 janvier 2026, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 960 euros et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur et restitution des clefs.

L’indemnité d’occupation due pour la période du 10 janvier 2026 au 31 janvier 2026 sera réduite à la somme de 681,30 euros compte tenu du nombre de jours réduits pour le mois de janvier 2026, les sommes dues début janvier s’analysant en des loyers dus avant l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens de la présence instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 8 décembre 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [I] [Y] sera condamné à payer à la société SCI Avars la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal RENVOIE les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail du 1er juillet 2024 liant les parties, à compter du 9 janvier 2026 et relatif au local commercial à usage de restauration rapide, situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;

CONDAMNE M. [I] [Y] à restituer les lieux, situés [Adresse 3] à [Localité 5], dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE M. [I] [Y] à payer à la société SCI Avars, à titre provisionnel, la somme de 3 158,70 euros au titre des loyers dus et arrêtés au 9 janvier 2026 inclus ;

DEBOUTE la société SCI Avars de sa demande provisionnelle au titre des taxes foncières et des cotisations d’assurance ;

CONDAMNE M. [I] [Y] à payer, à la société SCI Avars, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer dû à la date de résiliation du bail, soit la somme de 681,30 euros pour la période du 10 janvier au 31 janvier 2026, puis la somme de 960 euros mensuelle, à compter du 1er février 2026 jusqu’à l’entière libération des lieux et la restitution des clefs ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [I] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 8 décembre 2025,

CONDAMNE M. [I] [Y] à payer à la société SCI Avars la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 1er avril 2026, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES