1ère chambre civile

S.A.S. [D]/AMJ

c/

[H] [S]

copies et grosses délivrées

le

à M^e DENNETIERE

à M^e MEREAU (LILLE)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 24/00773 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-H7C4

Minute: 229 /2026

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. [D]/AMJ, dont le siège social est sis 21 rue JAMES COOK – 62800 LIEVIN

représentée par M^e Gaël DENNETIERE, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [S] né le 13 Juillet 1970 à ANNAY SOUS LENS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 15 rue de Chanzy – 59260 LEZENNES

représenté par M^e Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : RAMEE Christine, vice-présidente, siégeant en juge unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 Novembre 2025 fixant l’affaire à plaider au 13 Janvier 2026 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 10 Mars 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Vu l’assignation signifiée à M. [H] [S] le 1er mars 2024 ;

Vu les dernières conclusions de la société [D]/AMJ déposées le 5 septembre 2025 ;

Vu les dernières conclusions de M. [H] [S] déposées le 20 mai 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 12 novembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2023, M. [H] [S] a donné à bail commercial à la SAS [D]/AMJ de locaux situés 21 rue James Cook à Liévin (62800) pour une durée de neuf ans à compter de cette date pour une activité de boulangerie pâtisserie.

Un arrêté de fermeture administrative du 14 mars 2023 a été délivré à M. [H] [S] au motif que « l’établissement est ouvert au public sans autorisation préalable délivrée par l’autorité administrative » et qu'« il est impossible de vérifier les conditions de sécurité pour recevoir du public dans cet établissement ».

La SAS [D]/AMJ a déposé des demandes de construire, d’aménager ou de modifier un ERP et une demande d’autorisation préalable de nouvelle installation, de remplacement ou de modification d’un dispositif ou d’un matériel supportant de la publicité, une préenseigne ou une enseigne le 27 avril 2023.

Les autorisations administratives ont été reçues le 7 juillet 2023.

Par la suite est apparu un écoulement d’eau à l’intérieur du local menant à une expertise amiable organisée le 14 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la SAS [D]/AMJ a assigné M. [H] [S] devant le tribunal aux fins de voir celui-ci, au visa de l’article 1719 du code civilet les articles 145-1 et suivants du code de commerce :

— dire que M. [H] [S] a manqué à son obligation de délivrance ;

— condamner M. [H] [S] à lui payer une somme de 60 023,28 euros en réparation de son préjudice d’exploitation en raison de la fermeture administrative du local loué entre le 14 mars 2023 et le 7 juillet 2023 ;

— condamner M. [H] [S] à lui payer une somme de 4 000 euros en réparation du préjudice d’image subi par elle du fait de la fermeture administrative du local loué ;

— condamner M. [H] [S] aux entiers frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Gaël Dennetière, avocat au barreau de Béthune, membre de la SELARL LMD AVOCATS ;

— condamner M. [H] [S] à lui payer une somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [S] a constitué avocat.

L’instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état qui a ordonné sa clôture le 12 novembre 2025. L’affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l’audience du 13 janvier 2026 devant le juge unique. A l’issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 10 mars 2026.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, la SAS [D]/AMJ demande au tribunal, au visa de l’article 1719 du code civil et les articles 145-1 et suivants du code de commerce, de :

— dire que M. [H] [S] a manqué à son obligation de délivrance ;

— condamner M. [H] [S] à lui payer une somme de 60 023,28 euros en réparation de son préjudice d’exploitation en raison de la fermeture administrative du local loué entre le 14 mars 2023 et le 7 juillet 2023 ;

— condamner M. [H] [S] à lui payer une somme de 4 000 euros en réparation du préjudice d’image subi par elle du fait de la fermeture administrative du local loué ;

— condamner M. [H] [S] à lui payer une somme de 5 520 euros en réparation du préjudice causé par les infiltrations résultant de la non-conformité de la toiture du local donné à bail ;

— condamner M. [H] [S] à faire réaliser à ses frais les travaux de rénovation de toiture du local commercial, sous astreinte de 50,00 euros par jour à compter de l’expiration du délai d’un mois qui suit l’expiration du délai d’appel du jugement à intervenir ;

— à titre infiniment subsidiaire, sur le préjudice lié à la fermeture administrative (perte d’exploitation), ordonner une expertise comptable destinée à fixer son préjudice ;

— condamner M. [H] [S] aux entiers frais et dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Gaël Dennetière, avocat au barreau de Béthune, membre de la SELARL LMD AVOCATS ;

— condamner M. [H] [S] à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAS [D]/AMJ rappelle avoir pris possession d’un local, connu sous l’enseigne La Calonnoise, déjà connu pour son activité de boulangerie-pâtisserie. Elle précise s’être vu notifier un arrêté de fermeture administrative d’un ERP par le maire de la commune de Liévin à l’encontre du propriétaire après mise en demeure du 1er juillet 2021 restée sans effet, puisqu’aucune autorisation de travaux permettant l’aménagement au public n’avait été émise.

Elle indique avoir mis en demeure le bailleur de procéder aux mises en conformité de la chose louée avec la règlementation par courrier du 29 mars 2023, ce dernier lui répondant par voie de conseil qu’il ne lui appartenait pas d’effectuer les démarches.

Elle a ainsi procédé aux formalités nécessaires le 27 avril 2023 et s’est vu délivrer les autorisations administratives requises le 7 juillet 2023, après avis favorable de la commission départementale de sécurité. Elle souligne que le commerce n’a rouvert que le 4 septembre 2023.

La SAS [D]/AMJ expose que, dès le 10 mars 2023, un important écoulement d’eau provenant de la toiture est survenu, provoquant des dégâts dans le laboratoire de production de confection.

Le rapport d’expertise amiable relevait des solins vétustes et un défaut de raccord entre deux versants de toiture, entrainant le refus de prise en charge par l’assureur de la demanderesse, qui a renvoyé à l’assureur du bailleur.

À la suite de nouvelles fuites constatées au cours de l’automne/hiver 2023, une nouvelle expertise a été diligentée. Au terme de son rapport du 14 février 2024, le cabinet Résilians estimait que la couverture était « extrêmement dangereuse pour les utilisateurs du local et pour les intervenants », la demanderesse ayant fait constater par procès-verbal de commissaire de justice qu’aucune intervention n’avait été effectuée par le bailleur.

Répondant aux écritures du défendeur, elle souligne que le bail comporte bien la signature de M. [H] [S], ainsi que ses initiales sur toutes les pages du document.

Elle observe que ce dernier a manqué à son obligation de délivrance d’un local en état de servir à l’usage contractuellement prévu.

La demanderesse observe que bailleur avait préalablement signé un bail avec la société en formation Baidu, en juillet 2021, qu’il avait commencé à percevoir des loyers, et que l’annonce de l’agence Stéphane Plaza immobilier mentionnait un « fonds de commerce, boulangerie 150m2 Liévin. Opportunité à saisir, projet neuf, clés en main », ce qui lui a fait croire en une exploitation antérieure, d’autant que le local comportait déjà une enseigne commerciale.

Elle estime que M. [H] [S] était parfaitement informé de l’irrégularité de la situation administrative du local, ce dernier produisant un courrier concernant des locaux commerciaux situés dans le même ensemble immobilier, et ne produisant pas la lettre de mise en demeure du 1er juillet 2021, évoquée par les services de la mairie. Elle rappelle que seul M. [H] [S] a été mis en demeure de mettre en conformité le local en sa qualité de propriétaire, en application des articles R. 122-10 et R. 122-11 du Code de la construction et de l’habitation.

Elle ajoute avoir pu réaliser les formalités suivant mandat du conseil de M. [H] [S] en avril 2023.

Au soutien de sa demande d’indemnisation, elle indique avoir continué de régler les loyers pendant la période de fermeture administrative, engagé des frais liés à la mise en conformité du local et subi une perte d’exploitation, se basant sur le chiffre d’affaires des 15 jours d’ouverture du local.

Elle estime ainsi sa perte d’exploitation à la somme de 60 023,28 euros mais ne s’oppose pas à la désignation d’un expert-comptable pour chiffrer ce préjudice.

Elle souligne que la fermeture administrative a entrainé une perte de la clientèle, du fait du préjudice lié à l’image, l’estimant à 4 000 euros.

S’appuyant sur les rapports d’expertise, la SAS [D]/AMJ sollicite la condamnation sous astreinte du bailleur à accomplir les travaux de rénovation de toiture, ajoutant avoir été contrainte de prendre en charge certains frais du fait des infiltrations à répétition et en demandant le remboursement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, M. [H] [S] demande pour sa part au tribunal de :

— débouter la société [D]/AMJ de ses demandes ;

Reconventionnellement,

— condamner la société [D]/AMJ à lui payer la somme de 2 400,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [D]/AMJ aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [H] [S] estime que la présentation des faits par la demanderesse est erronée, reprenant l’historique des différents projets commerciaux du local donné à bail. Il indique avoir supervisé les travaux et investi 50 000 euros pour la création de la société Baidu. Il ne conteste pas avoir reçu un courrier de mise en demeure de la mairie de Liévin pour régulariser les des travaux d’aménagement d’un ERP.

Il précise avoir informé les représentants de la société [D]/AMJ qu’il n’avait fait aucune démarche administrative pour l’ouverture du local et que ces derniers sont entrés dans les lieux dès le mois de janvier 2023, M. [H] [S] étant amené à effectuer des travaux sur la toiture.

Il indique ne pas avoir eu connaissance des stipulations du contrat, n’ayant signé que la dernière page.

Il explique que le précédent locataire, M. [Y], avait informé la SAS [D]/AMJ de la situation administrative du local.

Il sollicite le rejet des demandes indemnitaires formulées par la SAS [D]/AMJ en l’absence de fondement juridique et estime ne pas avoir failli à son obligation de délivrance, les démarches administratives incombant au preneur. Il relève que Madame et Monsieur [U]/[A] ont effectué les démarches sous leurs noms propres, le bail conclu leur conférant mandat pour ce faire.

Il ajoute que les stipulations contractuelles prévoient que le preneur accepte les locaux en l’état et qu’il fera son affaire personnelle de « toutes les autorisations administratives que pourrait nécessiter son implantation. Il ne pourra exercer aucun recours contre le bailleur en cas de non-obtention desdites autorisations ».

Il sollicite le rejet de la demande d’indemnisation pour le préjudice d’exploitation et d’image, en ce qu’il résulte de la demande tardive de la SAS [D]/AMJ d’obtention des autorisations administratives nécessaires, et de la création de la société qui n’avait aucune réputation ou image dans l’esprit du public.

S’agissant de la toiture, M. [H] [S] expose avoir fait intervenir une société de rénovation dès le mois de janvier 2023, lorsque M. [A] l’a informé de la présence de trous dans la toiture. Il ajoute avoir fait une déclaration auprès du commissariat de police de Liévin le 6 avril 2023 pour la dégradation du local mitoyen, dont il est aussi propriétaire, qu’il a fait constater par procès-verbal de commissaire de justice. Il souligne que la demanderesse ne rapporte nullement la preuve de son préjudice lié aux fuites de toiture.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-avant.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’obligation de délivrance

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il se déduit de ce texte que l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur impose à ce dernier de mettre à la disposition du locataire un immeuble conforme à sa destination et de le maintenir, pendant le cours du bail, en état de servir à l’usage auquel il est destiné.

Il en découle ainsi pour le bailleur l’obligation de mettre en conformité l’immeuble avec les normes administratives lui étant applicables et de prendre à sa charge les travaux prescrits par l’autorité administrative.

Ces dispositions n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent prévoir d’y déroger par une clause expresse figurant au contrat de bail.

En l’espèce, suivant acte sous seing privé signé le 1er mars 2023, M. [H] [S] a donné à bail commercial à la SAS [D]/AMJ un local situé 21 rue James Cook à Liévin aux fins d’activité de boulangerie/pâtisserie.

Le contrat de bail, signé par les parties le 1er mars 2023, comporte en son paragraphe intitulé « conditions de jouissance », la clause suivante : « Le preneur fera son affaire personnelle, et à ses frais, pendant la durée de son occupation, de toutes les autorisations administratives qui pourrait nécessiter son implantation. Il ne pourra exercer aucun recours contre le bailleur en cas de non-obtention desdites autorisations (…) ».

S’il se déduit de la présence de l’enseigne de boulangerie, de l’annonce de mise en vente du fonds de commerce, de la présence du matériel de boulangerie sur place, que le preneur a pu légitimement croire en la réalité d’une précédente activité commerciale et qu’aucune formalité administrative supplémentaire n’était nécessaire au démarrage de son activité, il n’en demeure pas moins que les clauses du contrat s’imposent aux parties et qu’il appartenait au preneur de procéder aux travaux et formalités administratives nécessaires à l’ouverture du commerce.

Dès lors, il sera considéré que M. [H] [S] n’a pas failli à son obligation de délivrance conforme du bien.

La SAS [D]/AMJ sera ainsi déboutée de ses demandes d’indemnisation de préjudice au titre de la perte d’exploitation, ainsi que du préjudice d’image subi.

Sur les demandes de réalisation des travaux sous astreinte

Outre l’article 1719 susvisé, l’article 606 du code civil dispose que "les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien."

Comme vu précédemment, il se déduit de ces textes que les modalités de l’obligation de délivrance qui pèsent sur le bailleur peuvent être aménagées par les parties dans le contrat de bail.

En l’espèce, la SAS [D]/AMJ sollicite la condamnation sous astreinte de 50 euros par jour de M. [H] [S] par jour à faire réaliser les travaux de rénovation de toiture.

Elle produit un rapport d’expertise amiable du 14 avril 2023, pour une date de sinistre déclarée au 10 mars 2023 faisant état d’un dégât des eaux ayant provoqué des dommages sur les appareils.

L’expert relevait des solins vétustes et un défaut de raccord entre deux versants de la toiture.

Elle communique, en outre, un rapport d’expertise amiable du cabinet Résilians daté du 14 février 2024 pour une recherche de fuite, qui relevait :

« – inclinaison non respectée

Utilisation de plusieurs gammes différentes de bac acier non adaptables

Solin ciment utilisé sur des tôles en bac acier ne permettant pas un déplacement en toute sécurité sur la toiture et risquant de s’affaisser lors de fortes chutes de neige

Fixation des plaques en bac acier non étanche et écrasé en grande partie provoquant les écoulements sur la charpente

Couverture extrêmement dangereuse pour les utilisateurs du local et pour les intervenants. »

Suivant procès-verbal du 20 mars 2023, Me [I], commissaire de justice constatait la présence d’auréoles sur les dalles de faux-plafond de l’atelier.

Le 17 février 2025, Me [I], commissaire de justice, constatait par procès-verbal que la toiture était constituée de bacs aciers dépareillée et anciens, ainsi que la présence de jours importants entre les plaques de bacs aciers.

S’il ressort des éléments du dossier que les travaux de réparation de la toiture effectués par la société S&E rénovation, mandatée par M. [H] [S] en janvier et mars 2023, ont manifestement été insuffisants, la SAS [D]/AMJ ne justifie pas que ces travaux devraient être mis à la charge du bailleur dès lors que le bail prévoit, en sa page 4, que « le preneur supportera en totalité le coût de toutes réparations ou réfections-même gros œuvre- dans les lieux loués ou dans d’autres parties de l’immeuble, qui seraient nécessitées soit par défaut d’exécution des réparations dont le preneur à la charge, comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs ».

Il s’ensuit que la SAS [D]/AMJ doit être déboutée de sa demande de condamnation du bailleur à effectuer des travaux de réparation, dont elle ne détaille ni la teneur, ni le préjudice en découlant sur son activité.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Partie ayant succombée au sens de ces dispositions, la SAS [D]/AMJ sera condamnée aux dépens de l’instance.

La SAS [D]/AMJ sera également condamnée à payer à M. [H] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ;

DEBOUTE la SAS [D]/AMJ de l’ensemble de ses demandes :

CONDAMNE la SAS [D]/AMJ aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SAS [D]/AMJ à payer à M. [H] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE