TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

MINUTE N° 2025/1043

AFFAIRE : N° RG 25/00356 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XIB

Copie à :

Copie exécutoire à :

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [V] [O] [X]

né le 23 Septembre 1956 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [J] [A] [N] [X] veuve [Y]

née le 04 Octobre 1952 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentés par Maître Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [L]

né le 31 juillet 1961 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [T] [L]

né le 25 juillet 1983 à [Localité 11]

[Adresse 13]

[Adresse 16]

[Localité 1]

Représentés par M^e Anne SEILLIER, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Baptiste DURAUD, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [G], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 10 Octobre 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat en date du 17 MAI 2021 ayant pris effet le 1er juin 2021, Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] ont donné à bail à Monsieur [R] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 520 euros.

Par acte du 17 mai 2021, Monsieur [T] [L] s’est porté caution solidaire de toutes les obligations locatives de Monsieur [R] [L].

Par courier en date du 29 mars 2024, Monsieur [R] [L] a adressé son congé pour le 1er mai 2024.

Selon acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] aux fins de voir :

Condamner solidairement Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] à leur payer la somme de 4305 euros en remboursement des travaux réalisés ; Condamner solidairement Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] à leur payer la somme de 360 euros en remboursement des frais du constat de commissaire de justice ;Condamner solidairement Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] à leur payer la somme de 1040 euros correspondant à deux mois de loyer pour non respect du préavis ; Condamner solidairement Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] à leur payer la somme de 1545 euros au titre de la perte de location ; Condamner solidairement Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] à leur payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après plusieurs renvois, par jugement en date du 27 juin 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la radiation de l’affaire enrôlée sous le n° RG 24/00668. Par conclusions de réinscription du 4 juillet 2025, l’affaire a été retenue sous le n° RG 25/00356 à l’audience du 10 octobre 2025. Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] representés par leur conseil, lequel a été entendu en sa plaidoirie maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que Monsieur [T] [L], caution et fils de Monsieur [R] [L] était le seul interlocuteur, que c’est lui qui a signé la lettre de préavis du 29 mars 2024 et la lettre de remise des clés du 22 avril 2024, que le locataire est atteint de troubles de démence, qu’il est incapable de gérer ses affaires, qu’il était injoignable et que c’est bien Monsieur [T] [L] qui a communiqué avec les bailleurs concernant la libération des lieux, qui leur a indiqué de conserver la caution et c’est lui qui a retourné les clés; que Monsieur [R] [L] a laissé l’appartement trés degradé comme l’a constaté le commissaire justice; qu’ils ont du débarrasser les meubles laissés par le locataire, lequel n’a fourni aucun justificatif pour prétendre bénéficier d’un préavis d’un mois, que le préavis est donc de trois mois.

Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L], représentés par leur conseil, lequel a été entendu en sa plaidoirie, sollicitent de voir:

Débouter Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] de leur demande indemnitaire relative aux travaux subsidiairement limiter la condemnation à la somme de 782,60 euros;Débouter Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] de leur demande indemnitaire relative à l’enlévement de meubles; Débouter Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] de leur demande indemnitaire relative aux frais de constat de commissaire de justice;Débouter Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] de leur demande indemnitaire relative au non respect du préavis de trois mois; Débouter Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] de leur demande indemnitaire relative à la perte locative;Condamner in solidum Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] à leur verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leur défense, ils expose que début 2024 l’état de santé de Monsieur [R] [L] se dégrade brutalement et qu’il est dans l’impossibilité de pourvoir seul aux actes de la vie quotidienne, qu’il est hospitalisé du 6 mars 2024 au 6 mai 2024, et que c’est dans ces conditions qu’il a donné son préavis d’un mois pour raisons de santé et qu’ils quittait définitivement les lieux le 22 avril 2024, qu’à partie de ce moment les bailleurs ne vont communiquer qu’avec Monsieur [T] [L], n’adressant pas les convocations à état des lieux, ni la tentative de conciliation à Monsieur [R] [L], que ce dernier n’est pas majeur protégé, que Monsieur [T] [L] est intervenu uniquement en qualité de caution et n’est pas son représentant ; par suite Monsieur [R] [L] n’a jamais été convoqué à l’état des lieux de sortie, lequel sera réalisé en la seule présence des bailleurs et du commissaire de justice qu’il a été établi dans des conditions irrégulières de nature à porter grief au locataire ; que l’état des lieux est tardif par rapport à la date de restitution des lieux qui est le 22 avril et qu’il doit être apprécier à cette date ; que les bailleurs ne démontrent que les désordres dont ils se plaignent sont imputables au locataire et qu’ils sont liés à un usage anormal des locaux loués ; que le chiffrage réalisé par les bailleurs est excessif ; il conteste les frais d’enlèvement des meubles en indiquant que les meubles laissé sur place n’appartenait pas à son père mais aux bailleurs tels que mentionné dans le bail ; que le délai de préavis d’un mois est justifié par l’état de santé du locataire ; que les bailleurs ont offert le bien à la location dès avril 2024 et que le fait que le bien ait été loué en juillet 2024 ne leur est pas imputable.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au préalable, en défense il est reproché aux bailleurs d’avoir cessé tout contact avec le locataire et d’échanger uniquement avec la caution Monsieur [T] [L] qui est par ailleurs le fils du locataire. Il ressort des pièces du dossier et des explications des parties que Monsieur [R] [L] a été hospitalisé du 1er mars 2024 au 6 mars 2024 à [Localité 14] puis jusqu’au 3 mai 2024 à [Localité 12], qu’il n’est pas contesté qu’il quittait l’appartement avec remises des clés le 22 avril 2024, qu’aucune adresse n’a été communiquée aux bailleurs pour joindre leur locataire, que leur seul interlocuteur était Monsieur [T] [L], lequel a été informé de la tenue de l’état des lieux de sortie prevue le 4 mai 2024; qu’au vu du certificat médical il est peu probable que Monsieur [R] [L] ait été en capacité de s’y rendre, dans ces circonstances il ne peut être reproché aux bailleurs de ne pas avoir informé Monsieur [R] [L] de la tenue de l’état des lieux de sortie et d’avoir communiqué avec son fils pour tenter de mettre un terme à la relation contractuelle.

Sur les demandes des bailleurs

Sur les reparations locatives:

Selon l’article 7 c de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation (…).

Il en résulte que le locataire est tenu de restituer les lieux dans le même état que celui trouvé lors de la conclusion du bail, sauf ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté et qu’il doit maintenir propres les plafonds, murs et cloisons du logement.

Un état des lieux contradictoire a été établi le 23 juin 2021 pour l’entrée dans les lieux et le 13 mai 2024 pour la sortie des lieux par commissaire de justice.

Les bailleurs produisent une facture en date du 28 février 2020 pour un montant de 3104 euros qui démontre que l’appartement a été entièrement repeint, et que la salle de bains a été rénovée à cette date, ce qui confirme les éléments de l’état des lieux d’entrée établi le 23 juin 2021 : les plafonds, les murs, les sols et les menuiseries de l’entrée, du séjour, de la chambre, de la cuisine et de la salle de bains sont en Très bon état ( TB coché) ; en revanche l’état des lieux de sortie réalisé le 13 mai 2024 après le départ de Monsieur [R] [L] montre que les peintures des murs de l’ensembles des pièces sont très sales et noircis, ainsi que les encadrements des portes et fenêtres et nécessitent d’être entièrement repeint ; les bailleurs produisent une facture en date du 12 juin 2024 qui atteste que les travaux de peinture de la totalité de l’appartement ont été effectués par leur soin pour un montant de 3795 euros. Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] seront condamnés solidairement à payer cette somme au titre des réparations locatives.

S’agissant de l’enlèvement des meubles, il résulte du contrat de bail, que la location concerne un local d’habitation vide et que la désignation « SdB Meuble + porte » concerne uniquement le meuble de la Salle de bains, que Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] ont par SMS du 16 avril 2024, par courier recommandé avec accusé de reception en date du 13 mai 2024 demandé que les meubles soient enlevés, demande restée sans suite, que la presence des ces meubles est de la responsabilité de Monsieur [R] [L], que Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] produisent une facture du 2 juillet 2024 d’un montant de 1000 euros pour l’évacuation intégrale des meubles de l’appartement; par conséquence Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] seront condamnés solidairement à payer cette somme.

Sur le délai de préavis

Aux termes de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Il en résulte que le locataire doit fournir un justificatif médical ou administratif prouvant que son état de santé rend nécessaire le changement de logement. Ce document doit impérativement accompagner la lettre de congé, à défaut le préavis est de trois mois.

En l’espèce, Monsieur [R] [L] a donné congé par courrier pour raisons médicales le 29 mars 2024 à compter du 1er mai 2024, sans joindre le moindre justificatif de la raison invoquée de sorte que le délai de préavis applicable est de trois mois, le locataire reste redevable du loyer jusqu’au 1er juillet 2024. Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] seront condamnés solidairement à payer la somme 1040 euros correspondant au loyer du mois de mai et de juin 2024.

En outre sur la tardiveté de la tenue de l’état des lieux, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] ont adressé un courier LRAR en date du 29 avril 2024 à Monsieur [T] [L] pour l’informer que l’état des lieux aurait lieu le 4 mai 2024, courier retourné NPAI, et en l’absence d’adresse pour convoquer le locataire, c’est dans ces circonstances que les bailleurs ont fait établir un état des lieux par commissaire de justice le 13 mai 2024, Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] ne sont pas fondés à soutenir que l’état des lieux présente un caractère tardif.

Sur la perte locative :

Monsieur [R] [L] étant condamné à payer le loyer pour le mois de mai et juin 2024, les bailleurs ne peuvent pas soutenir qu’ils ont subi une perte locative durant cette période. Ils seront déboutés à ce titre.

Sur les frais de l’état des lieux

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. […] ».

En l’espèce il ressort des pièces produites par les parties que l’état des lieux de sortie a été effectué par un commissaire de justice le 13 mai 2024 à la requête de Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X], suite au refus de Monsieur [T] [L] d’être présent à l’état des lieux prévu le 4 mai 2024, et en l’absence d’adresse connue de Monsieur [R] [L] Dans ces circonstances les frais seront partagés par moitié entre bailleur et locataire. Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] seront condamnés solidairement à payer la somme de 180 euros (360 / 2).

Sur les mesures accessoires

Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance.

En l’espèce, il y a lieu d’allouer la somme de 1000 euros à Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] à payer à Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] la somme de 6.015 euros (six mille quinze euros);

DEBOUTE Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] du surplus ;

DEBOUTE Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [L] et Monsieur [T] [L] à payer à Monsieur [H] [X] et Madame [J] [X] veuve [Y] la somme 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection