TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

MINUTE N° 2025/

AFFAIRE : N° RG 24/00406 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3MZR

Copie à :

prefecture

M^e Xavier LAFON

Copie exécutoire à :

Maître Solène MANGIN

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST

RCS [Localité 7] n°442 210 050

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Solène MANGIN de la SELARL BAM AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [O] [F] [I]

né le 09 Février 1967 à [Localité 20] (ALGERIE)

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant ni représenté

Madame [C] [N] [K] épouse [I]

née le 17 Février 1976 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Xavier LAFON, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 13 Juin 2025

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 01er juin 2012, la société civile immobilière CRISTAL a donné à bail à Monsieur [L] [I] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 12], pour un loyer initial mensuel de 630,00 euros outre 70 euros de provision sur charges.

Par acte notarié en date du 31 mars 2021, la société à responsabilité limitée [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST (ci-après dénommée SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST) a acquis la pleine propriété de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 12].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, la SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST a fait délivrer à Madame [C] [K] épouse [I] et Monsieur [L] [I] un congé pour vendre pour la date du 31 mai 2024, remis en l’étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST a fait assigner Madame [C] [K] épouse [I] et Monsieur [L] [I] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de :

déclarer le congé pour vente valablement donné ; ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I] et de Madame [C] [K] épouse [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours du commissaire de police et de la force publique si besoin est, dans les délais de la loi, à compter de l’ordonnance à intervenir ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, en tel garde-meuble qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [I] et de Madame [C] [K] épouse [I] ; condamner Monsieur [L] [I] et de Madame [C] [K] épouse [I] à une indemnité d’occupation à compter du 31 mai 2024, qui devra être égale au minimum, à la somme de 700,00 euros par mois d’occupation, jusqu’au complet départ des lieux ; condamner Monsieur [L] [I] et de Madame [C] [K] épouse [I] à verser à la SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 13 juin 2025, la SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST, représentée par son avocat, maintient ses demandes seulement à l’égard de Monsieur [L] [I] selon le dispositif de ses conclusions et ajoute de rejeter la demande de délai pour quitter les lieux.

Elle expose au visa de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989 que le congé pour vendre est valable en ce que les conditions de fond et de forme ont été respectées. Elle conteste l’existence de désordres dans l’appartement. Elle soutient que le prix de l’appartement est conforme au prix du mètre carré dans l’ancien. Elle fait observer que le préavis est intervenu le 31 mai 2024, que les locataires se sont maintenus dans les lieux et qu’ils sont devenus occupants sans droits, ni titres.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à tiers présent à domicile, selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [L] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [C] [K] épouse [I], représentée par son avocat, sollicite de :

dire et juger nul le congé délivré par la SARL [Localité 15] INVEST le 23 novembre 2023 ; condamner la défenderesse aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle ; accorder à titre subsidiaire, à Madame [K] épouse [I] un délai d’un an pour libérer les lieux.

En réplique, elle soutient que le prix de vente de l’appartement fixé à 190.000 euros par la SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST est prohibitif compte tenu de l’état dégradé du logement et de l’ancienneté de l’immeuble datant de 1904. Elle soutient qu’en réalité, la SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST craint d’être contrainte d’exécuter des travaux de réhabilitation importants et couteux et qu’elle veut donc obtenir son départ. Elle indique que la bailleresse ne justifie d’aucune démarche quelconque pour vendre cet appartement. Au soutien de sa demande de délai de paiement, elle fait valoir sa situation financière précaire, la présence dans le logement de ses quatre enfants âgés de 24 ans, 21 ans, 15 ans et 14 ans. Elle expose que sa situation va rendre difficile un nouveau logement sur le marché locatif privé alors que les délais d’obtention des logements sociaux sont très longs. Elle fait observer qu’elle s’est toujours acquitté scrupuleusement du loyer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que Madame [C] [K] épouse [I] occupe l’appartement et a engagé des démarches afin de trouver un nouveau logement. Madame [C] [K] épouse [I] précise qu’elle est à jour dans le règlement de ses loyers. Il est précisé que les ressources du foyer s’élèvent à 2102,64 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025, pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré par le bailleur

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

La mauvaise foi ne se présumant pas, il appartient aux locataires de justifier des éléments de contestation qu’ils opposent.

En l’espèce, la SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST a donné congé à Madame [C] [K] épouse [I] et Monsieur [L] [I] par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023 pour le 31 mai 2024, soit au moins six mois avant le terme du bail fixé au 31 mai 2024, comme l’exige la loi.

Il résulte également du document produit que ce congé indique le motif de la reprise, à savoir la vente dudit bien. En outre, le congé valant offre de vente précise le prix de vente fixé à 190.000 euros et ses conditions.

A l’appui de sa demande en nullité du congé, Madame [C] [K] épouse [I] soutient que le congé délivré est frauduleux dès lors que la SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST a fixé un prix de vente dissuasif qui ne se situe pas dans les prix fixés pour des logements similaires et qu’elle ne justifie d’aucune démarche quelconque pour vendre cet appartement.

Madame [C] [K] épouse [I] fait valoir que l’appartement souffrent de désordres et que l’immeuble est ancien. Elle soutient l’existence d’une instabilité générale s’agissant d’un risque d’effondrement, d’une salle de bain inutilisable depuis un an en raison d’un risque d’écroulement, d’une dégradation des finitions s’agissant des carrelages. Elle produit en ce sens des photographies de la baignoire, du carrelage, de meubles ainsi que de la façade de l’immeuble.

En outre, elle verse également aux débats cinq offres de vente publiées sur internet pour des biens se situant dans des quartiers environnants à savoir :

un appartement construit en 1940 d’une superficie de 171 m² situé dans le [Adresse 19] à [Adresse 11] et dont le prix est fixé à 110.000 euros ;un appartement d’une superficie de 100m² situé dans le [Adresse 18] [Localité 10] et dont le prix est fixé à 115.000 euros ; un appartement d’une superficie de 120m² situé à proximité des [Adresse 8] et dont le prix est fixé à 120.000 euros ; un appartement d’une superficie de 115m² situé à proximité de la [Adresse 17] et dont le prix est fixé à 87 .000 euros ; un appartement d’une superficie de 122m² situé sur la [Adresse 16] [Localité 10] et dont le prix est fixé à 125.000 euros ;un appartement d’un superficie de 115m² situé à proximité des arènes à [Localité 10] et dont le prix est fixé à 125.000 euros.

Pour autant l’estimation d’appartements considérés comme similaires par Madame [C] [K] épouse [I] sur la base de recherches internet ne permet pas de démontrer que le prix de vente fixé dans le congé est disproportionné ou dissuasif puisque la bailleresse produit au débat deux évaluations du prix au mètre carré à [Localité 10] provenant des sites internet « IMMOBILIER.NOTAIRES.FR » et « journaldunet.com » qui justifie le prix demandé. En effet, il ressort de ces évaluations que suivant les revenus médians indiqués (1465 euros dans l’ancien et 1477 pour tous appartements), le bien de 127 m2 se situerait entre 186055 euros et 187579 euros.

Enfin s’il est vrai que la bailleresse ne se donne pas la peine de démontrer la réalité de son congé pour vendre, notamment en produisant un mandat d’agence ou une attestation d’acheteur potentiel, cela ne peut lui être reproché puisque le maintien dans les lieux des locataires nuit forcément à une démarche active de vente.

En conséquence, le congé délivré le 23 novembre 2023 par la bailleresse respecte les conditions de forme et de fond imposées par la loi. Monsieur [L] [I] est donc déchu de tout titre d’occupation depuis le 1er juin 2024 à 00h00.

Sur les conséquences de la validité du congé

Sur la demande d’expulsion

La SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 1er juin 2024 à 00h00.

Il n’y pas lieu d’accorder de délais pour quitter les lieux, les locataires ayant déjà de fait bénéficié de plus d’un an et trois mois de délais supplémentaires au jour de la présente décision. En outre, il sera observé que la locataire ne justifie d’aucune démarche de relogement alors que le congé pour vente a été délivré le 23 novembre 2023. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I] selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision et de débouter Madame [K] épouse [I] de sa demande de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code de procédure civile, et dit n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La validation du congé a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation par le versement d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté de la provision pour charges jusqu’à complète libération des lieux (soit actuellement 700 euros par mois provisions sur charges comprise), à compter du 1er juin 2024 à 00h00, jusqu’à complète libération des lieux, en ce compris la remise des clefs.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [I], succombant à la présente instance, supportera la charge des entiers dépens de l’instance. Cependant, le coût du congé pour vendre en date du 23 novembre 2023 sera laissé à la charge de la demanderesse.

L’équité ne s’oppose pas à ce que Monsieur [L] [I] soit condamné au paiement de la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE valable le congé pour vendre délivré le 23 novembre 2023 pour le 31 mai 2024 par acte de commissaire de justice par la SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 12] ;

DECLARE que le contrat de bail en date du 01er juin 2012 est valablement résilié à la date du 31 mai 2024 à minuit;

CONSTATE, en conséquence, que Monsieur [L] [I] est occupant sans droit ni titre dudit logement depuis le 31 mai 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [L] [I] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code de procédure civile, et DIT n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer à la SARL [Localité 15] INVEST une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2024 à 00h00 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à la somme de 700 euros, avec indexations légales ;

DEBOUTE Madame [C] [K] épouse [I] de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] aux dépens de l’instance à l’exclusion du coût du congé pour vendre en date du 23 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] à payer à la SARL [Localité 14] DE [Localité 9] INVEST la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,