TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 MAI 2026

N° RG 25/01679 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2UKZ

N° de minute :

S.C.I. GEC 22

c/

S.A.S. ISSY [Localité 1] INVEST,

S.A.S.U. VENDOME SANTE

DEMANDERESSE

S.C.I. GEC 22

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J114

DEFENDERESSES

S.A.S. ISSY [Localité 1] INVEST

[Adresse 2]

[Localité 3]

S.A.S.U. VENDOME SANTE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Toutes deux représentées par Maître Eric TAVENARD, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN438

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Présidente : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 novembre 2020, la société GEC 22 a donné à bail commercial à la société ISSY [Localité 1] INVEST des locaux commerciaux, situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5], pour une durée de 10 ans à compter du 1er décembre 2020 et moyennant un loyer annuel de 134.100 euros hors charges et hors taxes, payable par trimestre et d’avance, aux fins d’exercer une activité de cabinet d’ophtalmologie et de cabinet de médecine pluridisciplinaire.

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2020, la société VENDOME SANTE s’est portée caution solidaire de la société ISSY [Localité 1] INVEST à hauteur d’une somme égale à trois mois de loyers hors taxes et hors charges, indexée selon les modalités du bail du 9 novembre 2020.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, la société GEC 22 a fait délivrer à la société ISSY [Localité 1] INVEST un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial pour une somme de 59.940,53 euros dus au titre des loyers et charges au 14 février 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 incluse).

C’est dans ces conditions, que par actes de commissaire de justice des 23 mai 2025 et 16 juin 2025, la société GEC 22 a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la société ISSY [Localité 1] INVEST et la société VENDOME SANTE aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail commercial conclu entre la société GEC 22 et la société ISSY [Localité 1] INVEST au 18 mars 2025 ;

Ordonner l’expulsion de la société ISSY [Localité 1] INVEST et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 ainsi que R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner la société ISSY [Localité 1] INVEST à lui payer à titre provisionnel la somme de 92.506,55 euros au titre des loyers, taxes et charges dus au 28 avril 2025 (terme du 2nd trimestre 2025 inclus), à actualiser à l’audience, solidairement avec la société VENDOME SANTE à hauteur de 48.013,50 euros TTC, avec intérêts au taux conventionnel à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à règlement complet, plus celle de 9.250 euros au titre de la clause pénale ; Condamner la société ISSY [Localité 1] INVEST et à lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer outre tous ses accessoires, du 19 mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamner in solidum la société ISSY [Localité 1] INVEST et la société VENDOME SANTE à lui payer la somme de 1.500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée le 16 juin 2025 à la société CREDIT MUTUEL LEASING et à la société LIXXBAIL, créanciers inscrits.

Initialement appelée à l’audience du 29 octobre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour conclusion en défense avant d’être appelée à l’audience du 26 mars 2026.

A cette date, la société GEC 22 actualise le montant de sa créance à 213.546,59 euros au 2 janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus) et s’en rapporte à la décision de la juridiction concernant la demande de délais, maintenant pour le surplus les demandes de son acte introductif d’instance.

La demanderesse conteste la déduction de 40.011 euros sollicitée en défense.

La société ISSY [Localité 1] INVEST et la société VENDOME SANTE, représentées par leur conseil, soutiennent oralement des écritures aux fins de :

Limiter le montant de la créance relative à la dette locative de la société ISSY [Localité 1] INVEST à hauteur de 213.546,59 euros, majorée de l’intérêt au taux conventionnel à compter de la délivrance de l’assignation soit le 5 juin 2025 ;Leur octroyer un délai de paiement d’une durée de 24 mensualités qui commencera à courir 30 jours après la signification de la décision à intervenir pour s’acquitter des sommes demeurant dues à la société GEC 22 ; Débouter la société GEC 22 de sa demande d’application de l’indemnité contractuelle de 10% en application d’une clause assimilée à une clause pénale ;

— Débouter la demanderesse de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.Elles contestent le quantum de sa dette, estimant qu’il faut déduire la somme de 40.011 euros en raison du paiement de cette somme par un établissement bancaire suite à activation de la garantie à première demande. Les défenderesses font état de difficultés ponctuelles en 2024 et 2025, au moment d’une revalorisation significative du loyer, mais estiment que leur activité est meilleure depuis le début de l’exercice 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées par les parties et aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail du 09 novembre 2020 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend une clause résolutoire dans son article 10 visée dans le commandement de payer délivré le 18 février 2025 à l’adresse des lieux loués, pour une somme de 59.940,53 euros dus au titre de la dette locative arrêtée au 14 février 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 incluse).

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société ISSY [Localité 1] INVEST, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 59.940,53 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or il ressort du décompte locatif arrêté au 28 avril 2025 que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai, malgré un virement de 17.134,85 euros le 28 février 2025.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 18 mars 2025 à 24 heures.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1194 du Code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, la société demanderesse produit un décompte actualisé au 18 mars 2026 faisant état d’un solde de 213.546,59 euros (échéance du premier trimestre 2026 incluse).

La société ISSY [Localité 1] INVEST et la société VENDOME SANTE contestent le montant de cette dette au motif que la garantie bancaire à première demande a été activée, aboutissant au paiement de la somme de 40.011 euros qui doit venir en réduction de sa dette.

En effet, suivant courrier du 4 juillet 2025, la société BANQUE POPULAIRE ALSACE LORRAINE CHAMPAGNE informe la société ISSY [Localité 1] INVEST que suite à un appel en paiement, elle a réglé par virement bancaire la somme de 40.011 euros. Or l’étude du relevé de compte actualisé établit que cette somme a déjà été portée au crédit de la société preneuse, puisque le virement est mentionné le 7 juillet 2025.

Dès lors, le montant de la créance de la société GEC 22 à l’égard de la société ISSY [Localité 1] INVEST s’établit de manière non sérieusement contestable, au 18 mars 2026, à 213.546,59 euros (échéance du premier trimestre 2026 incluse). La société preneuse sera donc condamnée au paiement provisionnel de cette somme, assorti de l’intérêt de retard conventionnel de 1% portant sur la somme de 92.506,55 à compter de l’assignation et de la présente décision pour le surplus.

Sur l’engagement de la caution

La société VENDOME SANTE s’est engagée par acte du 26 septembre 2020 à se porter caution personnelle et solidaire de la société ISSY [Localité 1] INVEST à l’égard de la demanderesse dans la limite de trois mois de loyers, suivant l’indexation contractuellement prévue, hors taxes et hors charges. Le dernier décompte fixe à 40.216,51 euros le montant du loyer commercial trimestriel révisé, hors charges et taxes. Dès lors, la société VENDOME SANTE sera tenue solidairement avec la société ISSY [Localité 1] INVEST au paiement de la somme de 40.216,51 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la clause pénale

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le preneur doit une majoration de 10 % de toute somme exigible et non payée à son échéance s’analyse en une clause pénale pouvant être modérées par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur la demande en délai de paiement

L’octroi de délais de paiement autorisé par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société ISSY [Localité 1] INVEST demande à bénéficier de délais de paiement. Elle produit des échanges de courriels avec la société GEC 22 concernant son arriéré locatif ainsi qu’une attestation de son expert-comptable concernant son chiffre d’affaires 2023 et les documents comptables pour l’année 2024.

Cependant, la dette de la société ISSY [Localité 1] INVEST est passée de 59.940,53 euros au moment du commandement de payer à 213.546,59 euros au jour de l’audience. La dette a ainsi plus que triplée, sans qu’il n’y ait reprise des paiements des loyers courants. Ainsi, le dernier encaissement n’ayant pas fait l’objet d’un rejet date du mois de mars 2025.

Au vu de ces éléments, la demande de délai de paiement des défenderesses sera rejetée, ainsi que leur demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à libération des lieux, avec indexation selon les modalités contractuelles, et ce à partir de l’échéance du 1er avril 2026 et jusqu’à libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner in solidum la société ISSY [Localité 1] INVEST et la société VENDOME SANTE, qui succombent, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner in solidum la société ISSY [Localité 1] INVEST et la société VENDOME SANTE à lui payer la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 09 novembre 2020 liant les parties sont réunies à la date du 18 mars 2025 à 24 heures,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société ISSY [Localité 1] INVEST et de tout occupant de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société ISSY [Localité 1] INVEST à payer à la société GEC 22 la somme provisionnelle de 213.546,59 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 18 mars 2026 (échéance du premier trimestre 2026 inclus), avec intérêt de retard au taux contractuel conventionnel de 1% portant sur la somme de 92.506,55 à compter du 16 juin 2025 et de la présente décision pour le surplus ;

Disons que la société VENDOME SANTE sera tenue solidairement avec la société ISSY [Localité 1] INVEST au paiement de cette somme à la société GEC 22 dans la limite de 40.216,51 euros ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

Rejetons la demande de la société ISSY [Localité 1] INVEST et la société VENDOME SANTE d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamnons la société ISSY [Localité 1] INVEST à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, prévus selon les termes du bail du 09 novembre 2020 ;

Rejetons toute demande plus ample ou contraire ;

Condamnons in solidum la société ISSY [Localité 1] INVEST et la société VENDOME SANTE aux dépens, dont la liste est prévue par la loi ;

Condamnons in solidum la société ISSY [Localité 1] INVEST et la société VENDOME SANTE à payer à la société GEC 22 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 6], le 07 mai 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Marie D’ANTHENAISE, Juge