TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

MINUTE N° 25/

AFFAIRE N° RG 20/00806 – N° Portalis DBYA-W-B7E-E2BVN

Jugement Rendu le 10 Juin 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [B]

né le 02 Juin 1950 à [Localité 13]

[Adresse 15]

[Localité 4]

Représenté par Maître Benjamin JEGOU, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSES :

S.A.S CABINET [L]

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 326 615 176

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

S.A.S. GOLF & PATRIMOINE

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 522 233 477

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 14]

ensemble immobilier sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice, la société GOLF & PATRIMOINE, dont le siège est [Adresse 6]

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 janvier 2025, différée dans ses effet au 24 Février 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 10 Mars 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025, prorogé au 10 Juin 2025 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [B] est propriétaire depuis le 3 juin 2015 des lots n°° 68 et 4 de la copropriété [Adresse 12] sises [Adresse 3] (sa pièce n° 1).

Par acte d’huissier du 16 mars 2020 Monsieur [B] a fait assigner la SARL CABINET [L] et le [Adresse 16] [Adresse 11] D'[Adresse 10] aux fins de :

— condamner le syndicat à faire procéder à l’enlèvement de blocs de climatisation irrégulièrement installés, à savoir sans autorisation préalable de l’assemblée générale du syndicat, dans le délai d’un mois de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant deux mois ;

— annuler les résolutions adoptées par l’assemblée générale du 16 décembre 2019 ;

— condamner le cabinet [L] à payer à Monsieur [B] la somme de 5000 € pour comportement fautif à l’assemblée générale du 16 décembre 2019 en qualifiant les questions légitimes que le demandeur voulait voir porter à l’ordre du jour d’élucubrations ;

— condamner le cabinet [L], tant à titre personnel qu’en sa qualité sa qualité de syndic, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP AVOCARREDHORT, outre condamnation à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile.

Par ailleurs le 10 décembre 2021 Monsieur [B] a fait assigner le [Adresse 16] [Adresse 12] et son syndic en titre, la SAS GOLF & PATRIMOINE et sollicite entendre :

— condamner le cabinet GOLF & PATRIMOINE à lui payer une somme de 5000 € en réparation du préjudice subi à raison de divers manquements dans la gestion de la copropriété ;

— condamner le même aux entiers dépens, outre lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 5 octobre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de cette instance, enregistrée sou n° de registre général 21/02684 à la présente.

En ses dernières conclusions, communiquées le 30 août 2024, Monsieur [B] demande au Tribunal de :

— condamner le [Adresse 17], représenté par son syndic, à faire procéder par les copropriétaires [I], [D],[F], [KI], [M], [X], [K], [R], [V], [G], [N], [S], [H], [E], [O], [T], [U], [C], [A], [W] et [J] à l’enlèvement des blocs de climatisation mais également des menuiseries, baies coulissantes des stores, volets roulants posés en saillie, carrelage sur les balcons, goulottes irrégulièrement installés, c’est-à-dire sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale du syndicat, dans le mois de la signification du jugement à intervenir, et ce délai expiré, sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant un délai de deux mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit ;

— condamner la société [L], à titre personnel, à payer à Monsieur [B] la somme de 5000€ à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice moral subi et résultant de son comportement fautif à l’occasion de l’assemblée générale du 16 décembre 2019 ;

— condamner la société [L], à titre personnel, à payer à Monsieur [B] la somme de

10000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice lié à la perte d’une chance de pouvoir bénéficier d’une subvention pour l’aménagement d’une place et d’une rampe handicapé ainsi que le préjudice lié à une surconsommation électrique pour les travaux de l’ascenseur ;

— condamner la société GOLF ET PATRIMOINE à payer à Monsieur [B] la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu’il a subi en tant que copropriétaire, en raison des différents manquements imputables à cette dernière dans la gestion de la copropriété ;

— condamner tout succombant à payer à Monsieur [B] la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

En ses dernières écritures, communiquées le 9 septembre 2024, la SAS CABINET [L] sollicite entendre :

rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires

— débouter Monsieur [Z] [B] de l’ensemble de ses demandes formées contre la société CABINET [L] ;

— débouter la société GOLF & PATRIMOINE et le [Adresse 16] [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice de l’ensemble de leurs éventuelles demandes formées contre la société CABINET [L] ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [Z] [B] ou tout succombant à payer à la société CABINET [L] la somme 4000 € (quatre mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Z] [B] ou tout succombant aux entiers dépens.

En leurs dernières conclusion la SAS GOLF & PATRIMOINE et le [Adresse 16] [Adresse 12] souhaitent entendre :

— débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes de remise en état dirigées contre le Syndicat des copropriétaires ;

— condamner Monsieur [B] au paiement d’une somme de 5000 € de dommages-intérêts à la société GOLF & PATRIMOINE ;

— condamner Monsieur [B] au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [B] aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 janvier 2025, avec clôture différée au 24 février 2025 et l’affaire fixée sans plaidoirie avec dépôt de dossiers au greffe au 10 mars 2025.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 12 mai 2025.

Elles ont ensuite été avisées de la prorogation du prononcé au 10 juin 2025 en raison d’une surcharge de travail de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise en état sous astreinte

Monsieur [B] reproche à un certain nombre de copropriétaires d’avoir réalisé divers travaux sans autorisation de l’assemblée générale.

Le syndic GOLF & PATRIMOINE et le [Adresse 16] [Adresse 12] font observer que la plupart de ces travaux seraient couverts par la prescription, que par ailleurs une demande de régularisation sera mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, et que par ailleurs l’ensemble des climatisations litigieuses ont été régularisées par assemblée générale du 26 mars 2022 (pièce n° 6 des défendeurs), que pour le surplus les demandes de Monsieur [B] sont imprécises et ne sont étayées par aucune constatation.

En foi de quoi les défendeurs demandent débouté de la demande de remise en état sous astreinte.

S’agissant des climatisations litigieuses, les copropriétaires concernés ont obtenu a posteriori l’autorisation de l’assemblée générale. Monsieur [B] n’a pas formé de recours contre les résolutions afférentes. Il est donc désormais impossible de soutenir un litige à ce sujet.

Pour le surplus les demandes de Monsieur [B] ne sont fondées que sur ses propres récriminations. Sachant que nul ne peut se délivrer de preuve à soi-même, le tribunal rejettera les autres demandes de remise en état, de sorte que Monsieur [B] sera débouté de sa demande de condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 12] sous astreinte.

Sur les fautes du syndic GOLF & PATRIMOINE

Monsieur [B] reproche au nouveau syndic :

— d’avoir entrepris des travaux sans autorisation de l’assemblée générale,

ce à quoi le syndic rétorque qu’il s’agissait de travaux de consolidation d’urgence d’une clôture qui menaçait de s’effondrer sur la voie publique ;

— d’avoir effectué des appels de fonds sans que le budget soit voté, étant précisé qu’il serait demandé l’annulation de l’assemblée générale du 16 décembre 2019, dans le cadre de la procédure sous RG n° 20/00806 (la présente instance),

que le tribunal observera, sans qu’il soit besoin de plus ample discussion que le demandeur a abandonné cette prétention, qui ne figure plus en ses dernières écritures ;

— un refus de consultation d’une facture et dans le même temps de l’impossibilité pour les copropriétaires de consulter les documents relatifs à son propre compte et les justificatifs y attachés,

cependant le syndic démontre que le service extranet existe et que Monsieur [B] n’a pas activé son compte ;

s’agissant du refus prétendu de consulter un document comptable avant assemblée générale, le syndic soutient sans être démenti, que Monsieur [B] n’a pas respecté le horaires autorisés pour effectuer cette consultation ;

— d’avoir omis d’inscrire des projets de résolution (pièce n° 38 de M. [B] – lettre recommandée du 25 janvier 2021),

reproche que le syndic balaye en précisant que l’assemblée générale devait avoir lieu en mars, de sorte que son reproche était prématuré ;

— d’avoir manqué d’inscrire un projet de résolution de révocation des membres du conseil syndical en raison de la mauvaise exécution de leur mission (pièce n° 39 du même),

ce à quoi le syndic expose que ce courrier ne comportait pas de projet de résolution formalisée,

que du reste c’est généralement ainsi qu’il se comporte ;

— de la présence de squatters dans divers box du parking ;

le syndic observe cependant sans être contredit que Monsieur [B] n’hésite pas à s’immiscer dans la gestion de box appartenant à ses voisins et ne démontre pas en quoi il y aurait présence de squatters ;

— une absence de mise en concurrence de la société de nettoyage,

le syndic observe à cet égard que le coût mensuel actuel est inférieur au précédent pour des prestations équivalentes (ses pièces n° 3) ;

— enfin Monsieur [B] lui tient grief d’avoir laissé effectuer des travaux dans la cage d’escalier qui ne respecteraient pas les conditions exigées par le opérateurs téléphoniques, sans autre explication, et d’avoir procédé à l’enlèvement d’encombrants dans les parties communes, ce en quoi Monsieur [B] lui reprocherait cette fois d’avoir fait preuve de réactivité, étant utilement précisé que le copropriétaire fautif, qui n’était pas Monsieur [B], avait dûment été mis en demeure (pièce n° 4).

Dans ces conditions Monsieur [B] sera débouté de ses demandes non fondées dirigées contre GOLF & PATRIMOINE et le [Adresse 16] [Adresse 12].

Sur les demandes dirigées contre le cabinet [L]

Monsieur [B] souhaite en premier lieu voir condamner la cabinet [L] à lui payer une indemnité de 5000 € en réparation de son comportement fautif et du préjudice moral associé à l’occasion de l’assemblée générale du 16 décembre 2019.

En fait il est reproché à l’ancien syndic d’avoir de manière méprisante intégré une demande de résolution de Monsieur [B] sous la mention :

« Résolution n° 12

Information sur la lettre d élucubration de M. [B] »

avec copie du courrier en question (cf. procès-verbal de l’assemblée du 16 décembre 2019 – pièce n° 13 du demandeur).

Sans égard pour les justifications du cabinet [L], qui soutient avoir procédé de la sorte dans la mesure où le courrier litigieux ne comportait pas de véritable projets de résolution, mais n’avoir en aucun cas souhaité « porter atteinte à l’honneur, à la réputation et à la considération de Monsieur [B] » (p. 6 des dernières écritures du cabinet [L]), il apparaît parfaitement clair qu’en agissant de la sorte, le syndic a livré Monsieur [B] à la risée des personnes présentes à l’assemblée générale, alors qu’il eût convenu d’exposer posément en quoi le courrier litigieux ne portait pas un véritable projet de résolution.

Ce comportement dénigrant constitue une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du Code civil, et Monsieur [B], qui démontre le préjudice, est bien fondé en sa demande d’indemnisation.

La SAS CABINET [L] sera condamnée à payer de ce chef à Monsieur [Z] [B] une somme de 1000 €.

Monsieur [B] demande également la condamnation du cabinet [L] pour lui avoir occasionné une perte de chance de bénéficier de subventions pour l’aménagement d’une place [de parking pour] handicapé et d’une rampe, ainsi que le préjudice lié à une surconsommation électrique pour les travaux de l’ascenseur.

Monsieur [B] qui démontre avoir obtenu lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2015 (sa pièce n° 18) le vote en ce sens de trois résolutions (n°° 12, 12 a et 13) pour répondre aux besoins de son épouse, reproche au Cabinet [L] d’avoir manqué à ses obligations de mise en œuvre de ces résolutions, en dépit de la fourniture d’un devis (pièce n° 19), d’un dossier plan et photos, lesquels ont permis d’obtenir des promesses de subvention de l’IRCANTEC, de la caisse AG2R LA MONDIALE et de l’agglomération de [Localité 9] (pièces n°° 21 et 22).

En défense le cabinet [L] rappelle qu’il était convenu que Monsieur [L] fournisse des éléments chiffrés, ce qu’il n’aurait jamais fait. Monsieur [B] ne rapporte pas la preuve contraire, en outre il ne démontre pas le préjudice subi. A cet égard le Tribunal observe que les subventions afférentes étaient promises à une dénommée [P] [Y] si l’on se réfère aux courriers d’AG2R LA MONDIALE et de l’agglomération de Béziers (pièces n° 21) et [XS] [Y] si l’on se reporte à la lettre de l’IRCANTEC (pièce n° 22). Indépendamment de cette incertitude non négligeable sur l’identité de la bénéficiaire, à aucun moment Monsieur [B] ne confirme ni ne démontre qu’il s’agissait de son « épouse » comme il le soutient.

En conséquence il manque à démontrer son préjudice pour perte de chance.

S’agissant de la pose d’un éclairage permanent dans l’ascenseur de la copropriété, et toute mesure prise de ce que cet équipement non obligatoire aurait été réalisé sans autorisation de la copropriété, Monsieur [B], qui ne chiffre pas le surcoût de consommation électrique prétendu, manque à démontrer la réalité de son préjudice.

Monsieur [B] se verra donc débouter de cette seconde demande d’indemnité.

Sur la demande reconventionnelle du syndic actuel

La SAS GOLF & PATRIMOINE, qui démontre son absence de faute à l’égard de Monsieur [B], lui reproche son harcèlement et son ardeur processive. Elle ne mentionne pas explicitement l’abus de procédure au sens de l’article 32-1 du Code de procédure civile, mais articule une demande d’indemnité de ce chef. Cependant si l’on observe parfois le caractère téméraire des demandes de Monsieur [B], on ne peut, au sens strict, qualifier son comportement de manœuvres confinant au dol.

GOLF & PATRIMOINE se verra débouter de sa demande d’indemnité.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [B], succombant en assez large part, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En revanche, tenant la nature de l’affaire et dans un souci d’apaisement, le tribunal considère qu’il n’est pas inéquitable de rejeter les demandes d’indemnités formées sur le fondement de l’article 700 du même code.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de remise en état sous astreinte ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [B] de sa demande d’indemnité dirigée contre la SAS GOLF & PATRIMOINE ;

CONDAMNE la SAS CABINET [L] à payer à Monsieur [Z] [B] une somme de 1000 € (MILLE EUROS) en réparation de la faute commise à son égard lors de l’assemblée des copropriétaires de la [Adresse 14] du 16 décembre 2019 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit :

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 10 Juin 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Julie LUDGER