TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e MELLA, M^e BERGER, M^e PERRAULT et M^e ROSANO

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/05687 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWV77

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 17 Février 2026

DEMANDEURS

S.C.I. VENUS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [B] [S]

Madame [T] [N] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par Maître Saïd MELLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0289

DÉFENDEURS

S.A.S. ALPHA HOCHE, exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 ALPHA MARAIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0886

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/05687 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWV77

Monsieur [Z] [W]

[Adresse 4]

[Localité 4] (SUISSE)

représenté par Maître Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0731

S.A. BPCE ASSURANCES, en qualité d’assureur de M.[W], prise en la personne de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI VENUS, dont sont associés M. [B] [S] et Mme [T] [N] épouse [S], est propriétaire d’un appartement situé au 4e étage de cet immeuble.

M. [Z] [W] est propriétaire de l’appartement au-dessus, au 5e étage, loué à Mme [E] [F], et dont la gestion locative est confiée à la SAS ALPHA HOCHE exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 ALPHA HOCHE.

En octobre 2017, un premier dégât des eaux a affecté le plafond de l’appartement de la SCI VENUS.

En mars 2018, un nouveau dégât des eaux est apparu sous la forme de tâches et cloques au plafond de l’appartement de la SCI VENUS.

Par ordonnance du 8 novembre 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, saisi par la SCI VENUS par acte du 7 septembre 2018, a ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [J] pour y procéder. La société ALPHA HOCHE a ensuite été mise en cause par ordonnance de référé du 15 février 2019.

L’expert a déposé son rapport le 3 novembre 2020.

Par ordonnance du 28 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a condamné M. [W] à payer à la SCI VENUS une provision de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et de ses frais, outre 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par acte du 26 avril 2022, la SCI VENUS et M. et Mme [S] ont fait assigner M. [W] devant ce tribunal afin d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Par actes du 21 et du 26 octobre 2022, M. [W] a fait assigner en garantie son assureur, la SA BPCE ASSURANCES, et la société ALPHA HOCHE.

Les deux instances ont été jointes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mai 2024, les demandeurs sollicitent de :

« Recevoir la SCI VENUS, Monsieur [B] [S] et Madame [T] [N], épouse [S] en leur action et les y déclarer bien fondés,

Vu la théorie des troubles anormaux du voisinage ensemble les articles 1240 du Code civil et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Juger que Monsieur [Z] [W] répond des désordres et préjudices subséquents subis par les époux [S] et par la SCI VENUS,

Par suite,

Condamner Monsieur [Z] [W] à verser à titre de dommages et intérêts :

— A la SCI VENUS :

34.510 € au titre de son préjudice de jouissance ;

15.597,53 € au titre des frais engagés ;

10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A Monsieur [B] [S] :

9.000 € au titre de son préjudice moral ;

A Madame [T] [N], épouse [S]:

9.000 € au titre de son préjudice moral.

Dire et juger que la condamnation intervient en deniers ou quittances,

Condamner Monsieur [Z] [W] aux entiers dépens tant de la présente instance que des instances de référé passées, en ce compris les frais de signification à l’étranger et le coût de signification de l’ordonnance à intervenir et les frais d’exécution forcée. »

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 22 mai 2023, M. [W] demande de :

« A) Sur les demandes de la SCI VENUS

A.1 – Sur le préjudice de jouissance de la SCI VENUS,

JUGER que le montant du préjudice de jouissance de la SCI VENUS évalué à la perte de ses revenus locatifs ne saurait être supérieur à la somme de 16.072€ tel qu’exposé dans les motifs des présentes écritures,

JUGER qu’il conviendra de déduire de ce montant la somme de 9.100€ versée à la SCI VENUS selon les indications de cette dernière par son assureur la MMA au titre de ses pertes locatives, soit un somme finale au titre du préjudice de jouissance de la SCI VENUS de 16.072€ – 9.100€ = 6.972 €.

A.2 – Sur les demandes de remboursement de frais de la SCI VENUS au titre des charges de copropriété, de l’assurance de l’appartement, de la consommation d’électricité, des impôts fonciers et de la TEOM

ENTERINER le rapport de l’expert en ce qu’il retient uniquement les sommes de 203,93€TTC au titre de la consommation d’électricité et de 312,00€TTC au titre de la TEOM supportées habituellement par le locataire,

JUGER que ces sommes ont été versées à la SCI VENUS selon les indications de cette dernière par son assureur la MMA, soit les sommes de de 203,93€TTC au titre de la consommation d’électricité et de 312,00€TTC au titre de la TEOM,

En conséquence,

DEBOUTER la SCI VENUS de toutes demandes de ces chefs.

A.3 – Sur le préjudice moral de la SCI VENUS, Monsieur [B] [S] et Madame [T] [N] épouse [S]

REJETER les demandes de la SCI VENUS, Monsieur [B] [S] et Madame [T] [N] épouse [S] au titre du préjudice moral et de l’article 700 du code de procédure civil, subsidiairement, RAMENER ces demandes à de plus justes proportions,

DEBOUTER la SCI VENUS, Monsieur [B] [S] et Madame [T]

[N] épouse [S] de toute autre demande,

A.4 – Sur les sommes payées par provision par Monsieur [W] à la SCI VENUS en exécution des termes de l’ordonnance de référé du 28.09.2021. du Tribunal Judiciaire de Paris

JUGER que Monsieur [W] a versé à la SCI VENUS qui ne le conteste pas la somme totale de 18.854,44€ en exécution des termes de l’ordonnance de référé du 28.09.2021 du Tribunal Judiciaire de Paris,

ORDONNER en conséquence que toutes condamnations éventuelles de Monsieur [W] au bénéfice de la SCI VENUS se fasse en deniers ou quittances.

En tout état de cause

CONDAMNER la SCI VENUS, Monsieur [B] [S] et Madame [T] [N] épouse [S], à payer à Monsieur [Z] [W] la somme de 5.000 euros, (CINQ MILLE EUROS), par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la SCI VENUS, Monsieur [B] [S] et Madame [T] [N] épouse [S], en tous les dépens de la présente instance et les dépens des instances de référés relatives à l’expertise judiciaire comprenant les honoraires de l’expert judiciaire, ainsi que le coût des significations de l’ordonnance à intervenir par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

B) – Sur les appels en garantie formés par Monsieur [W]

Eu égard aux manquements multiples de la société ALPHA HOCHE dans l’exécution du mandat qui lui a été donné par Monsieur [Z] [W] constatés et établis par le rapport judiciaire du 3 novembre 2020 et en application de l’article 1231-1 du code civil subsidiairement l’article 1240 du code civil,

CONDAMNER la société ALPHA HOCHE exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 ALPHA HOCHE à payer à Monsieur [Z] [W] le montant de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge en principal, intérêts, frais et accessoires au bénéfice la SCI VENUS, de Monsieur [B] [S] et de Madame [T] [N] épouse [S],

En application de la police souscrite le 17 novembre 2016 par Monsieur [K] auprès de la BPCE Assurances, (numéro de contrat : 009044807), couvrant notamment les dégâts des eaux aux termes de l’article 4 des conditions générales de cette police, et par application de l’article 1103 du code civil,

CONDAMNER BPCE Assurances, SA au capital de 61 996 212 euros dont le siège social est [Adresse 7], inscrite au RCS de Paris sous le numéro B 350 663 860 à garantir Monsieur [Z] [W] de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge en principal, intérêts, frais et accessoires au bénéfice de la SCI VENUS, de Monsieur [B] [S] et de Madame [T] [N] épouse [S],

En tout état de cause

CONDAMNER la société ALPHA HOCHE exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 ALPHA HOCHE et BPCE Assurances, SA au capital de 61 996 212 euros dont le siège social est [Adresse 7], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 350 663 860 à payer, chacune, à Monsieur [Z] [W] la somme de 5.000 euros, (CINQ MILLE EUROS), par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la société ALPHA HOCHE exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 ALPHA HOCHE et BPCE Assurances, SA au capital de 61 996 212 euros dont le siège social est [Adresse 7], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro B 350 663 860 au paiement des dépens de la présente instance et les dépens des instances de référés relatives à l’expertise judiciaire comprenant les honoraires de l’expert judiciaire, ainsi que le coût des significations de l’ordonnance à intervenir par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile. »

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, la société BPCE ASSURANCES sollicite de :

« Il est demandé au Tribunal de :

— la SCI VENUS reconnait avoir reçu la somme de 22040,05€ des MMA le 30 avril 2021 outre une provision de 5000€ de Monsieur [W].

— Entériner le partage de responsabilité retenu par l’expert judiciaire à savoir 10% à la charge de Monsieur [W] et 90% à la charge de la société ALPHA HOCHE

SUR LES PREJUDICES DE LA SCI VENUS

— Juger que les demandes de la SCI VENUS doivent être prises en compte HT, la SCI étant assujettie à la TVA,

— Juger que la SCI VENUS a perçu la somme de 8606,12€ en indemnité immédiate au titre des travaux, la somme de 312€ d’indemnité différée au titre des travaux outre la somme de 1000€ de mobilier.

— Juger que la SCI VENUS n’est recevable et bien fondée à réclamer la seule somme de 988TTC si elle n’est pas assujettie à la TVA

— Juger que le préjudice de perte de loyer s’analyse en un préjudice de perte de chance,

— Juger que la SCI VENUE ne produit aucun élément de nature à connaitre la période pendant laquelle l’appartement n’a pas pu être loué.

— Juger qu’en 2018, l’appartement était loué

— Juger que la SCI VENUS ne justifie pas de démarche pour avoir mis en location son bien,

— Juger que la SCI VENUS ne démontre pas avoir subi un préjudice de perte de loyer depuis le mois d’octobre 2017 celle-ci ayant engagé une procédure qu’en septembre 2018,

— Juger que la perte de loyer n’a jamais été retenue par leur assureur les MMA pour le sinistre de 2017,

— Juger que la perte de loyer est limitée dans le temps, et ne saurait courir qu’à partir de 2019

— Juger que la perte de loyer de la SCI VENUS est limitée aux années 2019/2020, les travaux de réfection de l’appartement de la SCI VENUS ayant été réalisés à la fin de l’année 2020

— Juger que le loyer ne saurait excéder la somme de 700€ hors charges

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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— Débouter la SCI VENUS de sa demande de prise en charge des charges de copropriété, de la taxe foncière, des frais d’électricité, de l’assurance ces frais étant liés à la seule qualité de propriétaire du bien

— Juger que seules les charges locatives sont récupérables à l’exclusion de tout autre, et qu’il s’agit d’une perte de chance,

— Débouter la SCI VENUS de sa demande de frais d’électricité, les MMA les ayant pris en charge

— Débouter les consorts de leur demande de préjudice moral de 9.000 euros chacun comme mal fondés

A titre subsidiaire,

— Ramener le préjudice de perte de loyer à la seule somme de la somme de 13 440 euros sur une période de 24 mois dont doit venir en déduction la somme de 9100e des MMA.

— Débouter la SCI VENUS et les consorts [S] du surplus de demandes cellesci étant mal fondées

Vu l’article 514 du CPC

SUR LA RESPONSABILITE DE LA SOCIETE ALPHA HOCHE

Vu l’article 1991 du code civil

Vu l’article 1231 du code civil

— Juger que la société ALPHA HOCHE a commis une faute lourde dans la gestion de biens de Monsieur [W] en s’abstenant de gérer le sinistre porté à sa connaissance dès le mois d’octobre 2017 par les demandeurs,

— Juger que la société ALPHA HOCHE n’a entrepris aucune vérification des travaux, aucun entretien du bien à l’origine du sinistre

— Juger que sa responsabilité est de 90% dans la réalisation et la persistance des dommages dans l’appartement de la SCI VENUS

— Condamner la société ALPHA HOCHE à relever et garantir indemne la BPCE de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge,

— Juger la société la BPCE bien fondée à opposer ses plafonds et franchises prévus au contrat,

— Débouter la société VENUS et les consorts [S] de leurs demandes d’article 700 comme non fondée.

➩ Condamner tout succombant à verser à la BPCE la somme de 3000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Florence ROSANO conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, la société ALPHA HOCHE demande de :

« Il est demandé à la présente juridiction de :

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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À titre principal :

DEBOUTER Monsieur [W] de sa demande tendant à ce que la Société ALPHA HOCHE le garantisse de toute condamnation prononcée à son encontre.

DEBOUTER la BPCE de sa demande tendant à ce que la Société ALPHA HOCHE le garantisse de toute condamnation prononcée à son encontre.

DEBOUTER toute partie qui viendrait à formuler des demandes à l’encontre de la Société ALPHA HOCHE

À titre subsidiaire :

LIMITER considérablement le montant de la condamnation de la Société ALPHA HOCHE si par extraordinaire la responsabilité de cette dernière était engagée,

CONDAMNER Monsieur [W] assuré auprès de la BPCE à garantir la Société ALPHA HOCHE de toute condamnation prononcée à son encontre,

En tout état de cause :

CONDAMNER Monsieur [W] à payer à la société ALPHA HOCHE la somme de 3.000 €, au titre de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [W] aux entiers dépens de l’instance. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 28 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes indemnitaires au titre des dégâts des eaux

A. Sur les désordres

L’expert a constaté lors de la première réunion d’expertise le 19 février 2019 d’importants décollements de peinture et de l’enduit sous-jacent dans le séjour au-dessus de la kitchenette du studio de la SCI VENUS, des tâches de rouille consécutives sur l’évier, les plaques chauffantes et le réfrigérateur, un écaillage et des desquamations importantes de la peinture murale au-dessus de la kitchenette sous le cache du conduit de ventilation, le décollement et le cloquage de la peinture du plafond de la salle d’eau, des traces d’humidité et des traces blanchâtres sur le parquet de la pièce principale. L’humidité relative au droit de l’infiltration dépassait les 80%.

Lors de la troisième réunion d’expertise le 20 janvier 2020, l’expert a relevé que les désordres s’étaient aggravés et que la moitié de la surface du plafond de la pièce à vivre était désormais affectée par la chute de la peinture et de l’enduit de surface, que l’effeuillage de la peinture murale se prolongeait et que les boursouflures et cloques au plafond de la salle d’eau empiraient.

Aux termes des conclusions du rapport d’expertise, qu’aucune des parties ne conteste sur ce point, « Les désordres sous la forme de dégâts des eaux ayant impacté l’appartement de la SCI VENUS sont exclusivement dus aux installations sanitaires de l’appartement de M.[W], notamment aux diverses canalisations d’évacuation des eaux ménagères, de toilettes et vannes, soit apparentes soit encastrées, qui se déversent en amont de la fonte commune de l’immeuble qui, elle est parfaitement étanche et fonctionnelle.

La cause de ces fuites est probablement due à une absence patente d’entretien des dites canalisations et des joints les liaisonnant et/ou bricolage aux jonctions dont il est impossible de dater la mise en œuvre effective. »

L’expert indique que M. [S] l’a prévenu de la survenue de nouveaux désordres au droit de la cuisine du studio le 13 juillet 2020, puis la SCI VENUS le 17 juillet 2020. L’expert en déduit que les travaux de réfection demandés sur la base du devis [R] du 29 février 2020 n’ont pas été réalisés dans leur totalité. L’expert n’a pas constaté lui-même ces désordres et note que les parties demanderesses ne lui ont communiqué aucune photographie. Néanmoins, la société ALPHA HOCHE n’a pas réagi quant à ce nouveau sinistre dans le cadre des opérations d’expertise et n’en conteste pas l’existence dans ses conclusions dans le cadre de la présente instance.

B. Sur la responsabilité de M. [W]

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 9 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise en outre que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est de principe que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

L’article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours, dispose que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

La responsabilité fondée sur la théorie du trouble anormal de voisinage est une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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M. [W] ne conteste pas sa responsabilité dans les désordres causés à l’appartement de la SCI VENUS par ses installations sanitaires et caractérisant, au vu de leur nature et de leur ampleur, un trouble anormal de voisinage.

C. Sur la garantie de la société BPCE ASSURANCES

M. [W] sollicite l’application de la garantie dégât des eaux prévue à l’article 4 des conditions générales de sa police d’assurance souscrite le 17 novembre 2016.

La société BPCE ASSURANCES ne conteste pas sa garantie mais soutient qu’elle est fondée à opposer les termes et limites de sa police conformément aux articles 1103 du code civil et L.112-6 du code des assurances.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

M. [W] produit les conditions particulières de son assurance multirisques habitation « [Localité 7] » formule « Propriétaire [L]» souscrite le 17 novembre 2016. L’article 4 des conditions générales couvre notamment les dommages matériels et immatériels causés à des tiers par les bâtiments.

La société BPCE ASSURANCES doit sa garantie à son assuré et est fondée à lui opposer les termes et limites de la police souscrite.

D. Sur les préjudices

Sur les préjudices de la SCI VENUS

La SCI VENUS indique qu’elle ne forme pas de demande au titre des travaux de reprise puisqu’elle été indemnisée pour ceux-ci par son assureur le 3 mai 2021. Elle précise qu’il n’y a dès lors pas lieu de déduire les sommes de 9 602,12 euros et 1 000 euros du reste de ses préjudices. Elle fait par ailleurs valoir qu’elle n’est pas assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et ne peut donc pas la récupérer en sorte que les condamnations doivent être prononcées toutes taxes comprises.

M. [W] fait valoir qu’il convient de déduire des sommes réclamées par les demandeurs la somme totale de 20 222,05 euros versée par l’assureur de la SCI VENUS, dont 9 100 euros pour la perte de loyers pendant 24 mois, 203,93 euros au titre des frais d’électricité et

312 euros de TEOM.

La société BPCE ASSURANCES soutient que les demandes formées par la SCI VENUS doivent être prises en compte hors taxes faute pour elle de justifier qu’elle ne récupère pas la TVA.

Sur ce, la SCI VENUS justifie par une attestation de l’administration fiscale du 23 mars 2022, qu’elle n’est pas assujettie à la TVA pour l’appartement objet du litige. En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer les condamnations en montant hors taxes.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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Sur le préjudice de jouissance

La SCI VENUS fait valoir qu’elle ne sollicite pas un préjudice de perte locative mais sa perte de jouissance, laquelle ne comporte aucun aléa et doit être évaluée par rapport au montant du loyer. Elle précise que le loyer de 700 euros est obsolète car appliqué depuis 2004 ; que l’appartement était inlouable de la fin du mois d’octobre 2017 au mois de mars 2018 lorsqu’un nouveau dégât des eaux est apparu ; et que la réalisation des travaux par M. [W] en septembre 2020 ne permettait pas de relouer immédiatement son appartement, ce qui n’a été possible qu’à la fin de l’année 2021. Elle conteste que l’appartement ait été loué en 2018 comme l’affirment les défendeurs. Elle précise avoir retrouvé un locataire sans difficulté au début de l’année 2022 en sorte que son préjudice est certain. Elle ajoute qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de l’impôt sur le revenu pour la réparation de son préjudice.

M. [W] fait valoir que le préjudice de la SCI VENUS ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir les loyers qu’il évalue à 20%. Il précise que la valeur locative doit être fixée sur la base de l’ancien loyer de 700 euros à laquelle il convient d’appliquer une décote de 30% pour tenir compte de la fiscalité afférente et ne pas permettre à la SCI VENUS de s’enrichir sans cause. Il estime que le trouble de jouissance à duré d’octobre 2017 à octobre 2020 mais qu’il convient de prévoir un délai raisonnable supplémentaire de quatre mois pour le séchage et la réalisation des travaux dans l’appartement de la SCI VENUS.

La société BPCE ASSURANCES soutient également que le préjudice est une perte de chance de 20% de percevoir les loyers de 700 euros par mois et rappelle que l’appartement a été loué en 2018 et que les travaux chez M. [W] ont été réalisés en septembre 2020 et ceux de la SCI VENUS à la fin de l’année 2020, en sorte que seules les années 2019 et 2020 doivent être retenues.

La société ALPHA HOCHE retient également une valeur locative de 700 euros et indique que le préjudice n’est pas justifié avant le 19 février 2019, ouverture des opérations d’expertise, et a pris fin en septembre 2020 par la réalisation des travaux chez M. [W].

Sur ce, il est constant que dès lors que le propriétaire d’un local ne justifie pas de l’existence d’un bail au moment de la survenance des désordres, son préjudice consiste en la perte d’une éventualité favorable de louer le bien, la réparation de cette perte de chance devant être mesurée à la chance perdue et ne pouvant être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

L’expert a retenu que la détérioration des murs et plafonds, des appareils ménagers et du mobilier de la kitchenette rendaient l’appartement inhabitable.

La SCI VENUS, qui est propriétaire du studio depuis le 21 novembre 2005, ne produit aucun contrat de bail antérieur ou concomitant à la survenue des dégâts des eaux mais seulement un contrat du 15 janvier 2022.

Aucune pièce ne permet de retenir que le bien était loué en 2018 comme le soutiennent plusieurs défendeurs. Le bien ne peut être considéré comme étant habitable entre novembre 2017 et mars 2018 alors que les travaux de la société EBRA ont été jugés insuffisants par l’expert et que de fait de nouvelles infiltrations se sont manifestées seulement quelques mois plus tard, en sorte que les fuites persistaient.

Le bien n’étant pas loué au moment du premier dégât des eaux en octobre 2017 puis du deuxième en 2018 et la demanderesse ne justifiant avoir émis le souhait de le louer qu’ultérieurement, le préjudice de jouissance de la SCI VENUS ne peut pas consister en une perte de loyers mais seulement en une perte de chance de louer le bien.

La SCI VENUS a signé un bail avec un locataire le 15 janvier 2022 pour un loyer de 895 euros par mois après avoir confié un mandat de recherche à une agence immobilière le 2 décembre 2021.

Dans ces conditions et en tenant compte de la configuration du bien et de la situation du studio, dans un arrondissement central et prisé de la capitale, la perte de chance de louer le bien peut être estimée à 90%.

S’agissant de la valeur locative, il n’apparaît pas justifié de retenir le loyer prévu dans le bail du 15 janvier 2022, plus de quatre ans après le premier dégât des eaux et alors qu’aucune estimation immobilière à la date du dommage n’est versée aux débats par la demanderesse.

L’expert a retenu un loyer mensuel de 700 euros en indiquant en réponse à un dire de la société ALPHA HOCHE qu’il s’agissait du coût moyen fort pratiqué dans le [Localité 8] après recherches sur le site internet www.pap.fr (page 62 du rapport).

Il ressort du rapport d’expertise qu’à la date de rédaction du rapport le 3 novembre 2020, la complète réalisation des travaux d’étanchéité de la salle d’eau et ceux de réfection des canalisations dans l’appartement de M. [W] n’était pas justifiée et qu’il fallait attendre que les supports sèchent avant de réaliser les travaux de reprise dans l’appartement de la SCI VENUS.

La SCI VENUS, sur laquelle repose la charge de la preuve de l’étendue de son préjudice, ne produit cependant aucun justificatif de la date de réalisation des travaux d’étanchéité dans son appartement.

Il n’y a pas lieu pour autant d’arrêter le préjudice au mois d’octobre 2020 au vu des conclusions du rapport d’expertise.

Comme sollicité par M. [W], un délai de quatre mois après la réalisation des travaux dans son appartement sera donc appliqué.

Le préjudice de la SCI VENUS s’établit donc à 630 euros par mois (0,90 x 700 euros) d’octobre 2017 à février 2021 inclus (41 mois), soit un montant total de 25 830 euros.

Il est constant que la SCI VENUS a perçu la somme de 9 100 euros de son assureur, qu’il convient donc de déduire de ce montant.

Par conséquent, le préjudice de jouissance de la SCI VENUS s’établit à 16 730 euros.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/05687 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWV77

Sur les frais engagés

La SCI VENUS sollicite à ce titre ses charges de copropriété de 2017 à 2021, et les charges relatives à l’appartement de 2018 à 2021 (assurance, électricité, impôts fonciers) ainsi que les frais d’expertise, dont déduction de la somme de 515,93 perçue par son assureur en remboursement de ses frais d’électricité et de taxe TEOM. Elle soutient que ce préjudice n’est pas redondant avec la perte locative indemnisée au titre du trouble de jouissance.

M. [W] indique que les charges de copropriété, l’assurance et les impôts fonciers sont habituellement couverts par le loyer, en sorte qu’il n’y a pas lieu de les indemniser en plus du préjudice de jouissance. Il ajoute que les sommes sollicitées au titre de la consommation d’électricité et de la TEOM, normalement supportées par le locataire, ont déjà été indemnisées par l’assureur de la SCI VENUS.

La société BPCE ASSURANCES fait observer que l’appartement était loué en 2018 et que les sommes réclamées ne sont pas justifiées et sont sans lien avec le sinistre car elles sont liées à la qualité de propriétaire.

La société ALPHA HOCHE soutient également que la SCI VENUS ne peut être indemnisée à la fois de son préjudice de jouissance et des frais couverts par le paiement des loyers.

Sur ce, comme le relève la société BPCE ASSURANCES, les charges de copropriété et les frais d’assurance ainsi que les impôts fonciers sont sans lien avec les dégâts des eaux dès lors qu’ils sont liés à la qualité de propriétaire et auraient été exposés en tout état de cause par la SCI VENUS même en l’absence de sinistres et que le préjudice de jouissance de la demanderesse a été indemnisé.

Les frais d’expertise entrent dans les dépens conformément à l’article 695 4° du code de procédure civile.

Les frais d’électricité et de taxe TEOM, habituellement supportés par le locataire, ont déjà été indemnisés par l’assureur de la SCI VENUS à hauteur de 203,93 euros et de 312 euros comme elle le reconnaît dans ses écritures. Ces sommes viendront donc en déduction du préjudice résultant des charges d’électricité. Seules les factures de 2018 à avril 2020 sont versées aux débats pour un montant total de 203,96 euros (66,24 +97,23+40,49), correspondant à l’indemnité reçue de l’assurance. Si la SCI VENUS invoque un abonnement, il lui appartient d’en justifier.

En conséquence, faute pour elle de justifier du bien-fondé du quantum sollicité, la demande de la SCI VENUS au titre des frais exposés sera intégralement rejetée.

Sur le préjudice moral de M. et Mme [S]

M. et Mme [S] exposent qu’ils ont investi leurs économies dans l’appartement litigieux et ont durant quatre ans avancé d’importants frais sans contrepartie immédiate, occasionnant du stress et de l’inquiétude ayant notamment conduit à une hospitalisation et une chirurgie cardiaque pour M. [S].

M. [W] soutient que la demande n’est pas justifiée et fait observer que le quantum n’a cessé d’évoluer entre l’instance en référé, les opérations d’expertise et les dernières conclusions des demandeurs.

La société BPCE ASSURANCES et la société ALPHA HOCHE font également valoir que les époux [S] ne justifient ni de la réalité ni du quantum du préjudice qu’ils allèguent.

L’expert a retenu un préjudice de 2 000 euros par an au vu de la valorisation fournie par les demandeurs dans leur dire n°6, qui n’est pas versé aux débats.

Au soutien de sa demande, M. [S] produit uniquement un compte-rendu d’hospitalisation de M. [S] au CHRU de [Localité 9] du 6 mars 2020 pour un remplacement de l’aorte par mise en place d’une prothèse le 26 février 2020, sans que le lien de causalité avec les dégâts des eaux ne soit établi alors que M. [S] était notamment suivi pour un anévrysme de l’aorte ascendante depuis 2018.

Aucune pièce n’étaye par ailleurs la demande de Mme [S].

Faute pour eux de justifier de leurs préjudices, les demandes de M. et Mme [S] seront rejetées.

***

En définitive, M. [W] sera donc condamné à payer à la SCI VENUS la somme de 16 730 euros au titre de son préjudice de jouissance d’octobre 2017 à février 2021, en deniers ou quittances.

E. Sur les demandes en garantie

1. Sur les demandes en garantie envers la société ALPHA HOCHE

M. [W] fait valoir que le défaut de réactivité de la société ALPHA HOCHE a entraîné une aggravation des désordres et des préjudices de la SCI VENUS. Il ajoute que le manque de diligence de la société ALPHA HOCHE a conduit à de nouvelles fuites après réalisation de travaux de réfection défaillants.

La société BPCE ASSURANCES, se fondant sur l’article 1991 du code civil, soutient que la société ALPHA HOCHE a manqué à l’ensemble des obligations auxquelles elle était tenue envers son mandant en ce qu’elle n’a rien mis en œuvre malgré plusieurs relances de M. [W] après la survenue du sinistre et qu’elle n’a pas vérifié que les travaux avaient été réalisés alors que la persistance des fuites lui avait été signalée à plusieurs reprise.

La société ALPHA HOCHE réplique, au visa des articles 1231, 1991 et 1992 du code civil, qu’elle était seulement tenue à une obligation de moyens et non de résultat et qu’aucune faute n’est établie alors qu’elle a fait diligenter une recherche de fuite et des travaux dans le mois suivant le dégât des eaux d’octobre 2017 et a informé la SCI VENUS de la réalisation de ces travaux dès le lendemain de leur achèvement ; puis qu’en mars 2018 elle a assisté à une réunion d’expertise après un nouveau sinistre ; qu’elle a demandé à la locataire de l’appartement de M. [W] de lui envoyer des photographies du parquet en mai 2018, ensuite transmises à son mandant ; qu’elle a respecté la décision de M. [W] d’attendre la détermination de l’origine des fuites avant de faire diligenter des travaux ; qu’elle a répondu aux courriels des 4 et 7 septembre 2018 de M. [W] ; et que pendant les opérations d’expertise, elle a missionné une entreprise de plomberie chaque fois que l’expert l’estimait nécessaire. Elle précise qu’elle ne peut être responsable de la défaillance des travaux réalisés par l’entreprise qu’elle a mandatée en suivant les préconisations de l’expert. Elle conteste les conclusions du rapport d’expertise retenant qu’une simple recherche de fuites sérieuse diligentée à temps aurait permis de déterminer l’origine des fuites et de mettre fin aux fuites alors que l’origine de la fuite n’a finalement pu être déterminée qu’après plusieurs années et une expertise judiciaire.

*

L’article 1991 du code civil prévoit que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon l’article 1192 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Selon l’article 1231-1, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

*

En l’espèce, l’expert a conclu à un manque de réactivité, d’initiative et d’efficacité du gestionnaire de l’appartement de M. [W] au motif qu’une simple recherche de fuite sérieuse diligentée en octobre 2017 «aurait permis à n’en pas douter de circonscrire l’origine des fuites et permettre ainsi de diligenter leurs réparations en quelques jours » (page 66 du rapport).

L’expert a estimé que les travaux réalisés par les sociétés ERBA et CRB à la demande de la société ALPHA HOCHE ne constituaient pas une telle recherche de fuite sérieuse au vu de leurs libellés clairs. Il a précisé que « la Sté ERBA n’a changé que la cabine de douche pour un montant de 895,00 € HT selon facture du 08/09/2017 […] et la sté CRB, en termes de recherche de fuite, n’a fait que créer une ouverture sous le bac à douche et un percement entre la salle d’eau et la kitchenette. Aucune investigation complète n’a été faite sur les tuyauteries qui sont encastrées comme mentionnée sur la facture. » (page 54 du rapport).

L’expert a néanmoins indiqué s’agissant de M. [W] qu’il n’avait pas envoyé « une seule mise en demeure d’agir « officielle » à sa gestionnaire la société CENTURY 21, hors des courriels épisodiques qui s’inquiétaient plus d’obtenir une information de sa gestionnaire que de palier à l’incapacité de celle-ci à circonscrire définitivement le sinistre dont était victime la SCI VENUS », […] bien qu’averti directement par M. [S] de la situation préjudicielle dès le départ.» (page 67 du rapport).

La société ALPHA HOCHE a indiqué par courriel du 8 novembre 2017 à M. [S], en réponse au courriel de ce dernier du 7 novembre 2017 demandant si la recherche de fuite et les réparations avaient été effectués, que les travaux avaient bien été réalisés par la société ERBA.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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Elle ne communique cependant pas la facture de la société ERBA alors que la facture du 8 septembre 2017 a été produite lors de l’expertise judiciaire et examinée par l’expert. La société ALPHA HOCHE ne produit pas davantage le devis sollicité auprès de cette société qui aurait permis de déterminer si les prestations réalisées correspondaient à celle qu’elle avait sollicitées.

La société ALPHA HOCHE n’apporte ainsi aucun élément de nature à contredire l’avis de l’expert estimant insuffisants par nature les travaux réalisés par la société ERBA.

Il ressort de la facture de la société CRB du 8 octobre 2018 qu’elle a été mandatée pour une recherche de fuite au niveau de la douche et de la cuisine. L’entreprise note avoir constaté que tous les tuyaux des arrivées d’eau et d’évacuation étaient encastrés dans la chape, en sorte que pour continuer la recherche de fuite, il fallait démonter la cuisine en totalité, casser la chape ainsi que la cabine de douche et le carrelage de la salle de bains.

La facture ne précise pas la date d’intervention de la société CRB alors qu’un nouveau dégât des eaux est intervenu dès mars 2018, dont la société ALPHA HOCHE a été informée par courriel de la SCI VENUS du 6 mars 2018. De plus, le rapport d’expertise amiable de la société ELEX du 20 avril 2018 indique que la fuite semblait provenir d’une canalisation non accessible sous le bac de douche et la société ALPHA HOCHE a été incitée par courrier de la société ELEX du 20 avril 2018 à mandater une entreprise en urgence pour rechercher les causes de la fuite.

Néanmoins, par courriel du 16 mai 2018, M. [W] a indiqué à la société ALPHA HOCHE « Aujourd’hui on me demande d’accepter un devis qui engendrerait la casse de ma salle de bains et éventuellement de ma cuisine alors que rien ne prouve que cela ne vient pas des parties communes. Monsieur [I] mon nouvel assureur me demande de ne pas accepter le moindre devis tant que cela ne sera pas enfin clair. Néanmoins il propose de faire intervenir une équipe pour rechercher la fuite afin de maîtriser ce dossier. Merci d’avance pour votre aide afin que nous puissions sortir au plus vite de cette situation ».

Par courriel du 19 mai 2018, M. [S], gérant de la SCI VENUS, a reproché à M. [W] de chercher à « diluer les responsabilités en impliquant les parties communes » alors qu’il avait reconnu avoir « fait des travaux dans votre salle d’eau en août 2017 qui pourraient être à l’origine de la fuite d’eau ». M. [S] indiquait « pour y voir plus clair, il faudrait commencer par les travaux de recherche de fuite dans votre logement. »

Aucun échange entre la société ALPHA HOCHE et M. [W] n’est ensuite produit avant septembre 2018 correspondant à la réception de l’assignation en référé.

Il apparaît ainsi que la société ALPHA HOCHE, bien que tenue à une obligation de moyens dans le cadre du mandat de gestion confié par M. [W], ne démontre pas avoir missionné une entreprise pour une recherche de fuite adaptée lors du premier dégât des eaux. La société ALPHA HOCHE a ensuite tardé à procéder à une telle recherche lors du deuxième dégât des eaux et cette deuxième recherche était insuffisante.

La société ALPHA HOCHE engage donc sa responsabilité à l’égard de M. [W] pour les désordres subis par la SCI VENUS.

Cependant, il ressort des échanges de courriels du mois de mai 2018 que M. [W] n’était pas favorable à une recherche de fuite impliquant la démolition de sa salle de bains. En outre, M. [W] ne démontre pas, comme il l’affirme, avoir relancé son gestionnaire à de nombreuses reprises.

La société ALPHA HOCHE ne peut par ailleurs être tenue responsable du dernier dégât des eaux de juillet 2020 alors que les désordres n’ont pas été constatés de façon contradictoire. De plus, si l’expert estime que les travaux de « reprise de l’évacuation cuisine de façon apparente » facturés le 30 octobre 2020 (facture F20/10/00316) ne correspondent pas à l’intégralité des travaux prévus au devis n°D200100773 de la société [R], aucun élément produit aux débats ne démontre que la société ALPHA HOCHE, qui n’est pas un technicien, aurait dû le remarquer alors que l’expert préconise uniquement de « parfaire la modification des parcours des canalisations en apparents » (page 41 du rapport d’expertise).

Il convient de rappeler que si l’expert a retenu une part de responsabilité de 90% pour la société ALPHA HOCHE, le tribunal n’est pas lié par les conclusions du rapport d’expertise conformément à l’article 246 du code de procédure civile.

Compte tenu de l’ensemble des éléments précédemment exposés, la société ALPHA HOCHE sera déclarée responsable à hauteur de 50% des dommages subis par la SCI VENUS.

La société ALPHA HOCHE sera donc condamnée à garantir M.[W] et la société BCPE ASSURANCE des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 50%.

2. Sur la demande en garantie de la société ALPHA HOCHE envers M. [W]

Selon l’article 1231-1, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Comme exposé précédemment, M. [W] a choisi de différer la réalisation de travaux de recherches de fuites d’ampleur et n’a pas suffisamment relancé son mandataire concernant les dégâts des eaux dont il était pourtant informé directement par la SCI VENUS.

Il a ainsi comme une faute dans l’exécution du contrat de mandat de nature à engager sa responsabilité à hauteur de 50% à l’égard de la société ALPHA HOCHE au titre des désordres causés à la SCI VENUS.

M. [W] sera donc condamné à garantir la société ALPHA HOCHE à hauteur de 50% des condamnations prononcées à son encontre.

Si la société ALPHA HOCHE précise que M. [W] est assuré auprès de la société BPCE ASSURANCES, elle ne forme pas expressément de demande en garantie contre cette société.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

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II. Sur les autres demandes

Sur les dépens

M. [W], la société BPCE ASSURANCES et la société ALPHA HOCHE, parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés aux dépens de l’instance, comprenant de droit en vertu de l’article 695 du code de procédure civile, les frais d’assignation, de signification des décisions de justice et des actes nécessaires à la mise en œuvre des procédures d’exécution ainsi que les frais de l’expertise judiciaire ordonnée en référé.

Il n’y a pas lieu en revanche d’inclure les dépens des instances ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 8 novembre 2018 et du 28 septembre 2021 dès lors que le juge des référés a déjà tranché le sort des dépens.

Sur les frais irrépétibles

M. [W], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SCI VENUS la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La charge finale de cette indemnité sera répartie entre M. [W] et la société ALPHA HOCHE conformément au partage de responsabilité 50/50 retenu ci-dessus.

Compte tenu de l’issue du litige et du partage de responsabilité retenu, les demandes réciproques de M. [W] et de la société ALPHA HOCHE seront en revanche rejetées.

La demande de M. [W] envers la société BPCE ASSURANCES, qui ne conteste pas sa garantie, sera rejetée.

La société ALPHA HOCHE, qui n’a pas formé de demande en garantie contre la société BPCE ASSURANCES, sera condamnée à payer à celle-ci la somme de 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Z] [W] à payer à la SCI VENUS la somme de 16 730 euros au titre de son préjudice de jouissance d’octobre 2017 à février 2021, en deniers ou quittances ;

CONDAMNE la SA BPCE ASSURANCES à garantir M. [Z] [W] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de la SCI VENUS ;

DIT que la SA BPCE ASSURANCES est fondée à opposer à M. [Z] [W] les termes et limites de la police souscrite ;

DIT que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera comme suit:

50% pour M. [Z] [W]

50 % pour la SAS ALPHA HOCHE

CONDAMNE la SAS ALPHA HOCHE à garantir M. [Z] [W] à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de la SCI VENUS ;

CONDAMNE la SAS ALPHA HOCHE à garantir la SA BPCE ASSURANCES à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE M. [Z] [W] à garantir la SAS ALPHA HOCHE à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de la SCI VENUS ;

REJETTE le surplus de la demande indemnitaire de la SCI VENUS au titre des dégâts des eaux ;

REJETTE toutes les demandes de M. [B] [S] et Mme [T] [N] épouse [S] ;

CONDAMNE M. [Z] [W], la SA BPCE ASSURANCES et la SAS ALPHA HOCHE aux dépens, comprenant notamment les frais d’expertise ;

CONDAMNE M. [Z] [W] à payer à la SCI VENUS la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la charge finale de l’indemnité accordée à la SCI VENUS au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera répartie entre M.[Z] [W] et la SAS ALPHA HOCHE au prorata des responsabilités retenues ci-dessus ;

CONDAMNE la SAS ALPHA HOCHE à payer à la SA BPCE ASSURANCES la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Février 2026.

La Greffière La Présidente