TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 2025/499

AFFAIRE : N° RG 24/00476 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3NVZ

Copie à :

Maître Christian CAUSSE

Copie exécutoire à :

Maître Fabienne MIGNEN-HERREMAN

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [Y]

née le 01 Octobre 1996 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabienne MIGNEN-HERREMAN de la SCP JURISEXCELL, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [D]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 28 Mars 2025

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2025 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 septembre 2017, monsieur [U] [D] a donné à bail à madame [Z] [Y] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1], pour un loyer initial mensuel de 495.88 euros charges comprises.

Des désordres sont apparus.

Par ordonnance en date du 26 mai 2020, le juge des référés au visa de l’article 145 du code de procédure civile a nommé monsieur [W] [V] pour procéder à une expertise, lequel déposait son rapport le 13 janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, Madame [Z] [Y] a assigné Monsieur [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes de :

500 € au titre du préjudice matériel ; 11.250 € au titre du préjudice de jouissance ; 1500 € au titre du préjudice moral ; 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire et d’assignation laissés à la charge de la requérante.

A l’appui de ses demandes Madame [Z] [Y] explique que rapidement après son emménagement des traces d’humidité et de moisissures sont apparues sur les murs de l’appartement qu’elle a louée, que les services communaux ont constaté lors d’une visite le 18 janvier 2019 plusieurs manquements aux dispositions du Règlement Sanitaire Départemental et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent, que l’expert a indiqué les travaux à réaliser pour remédier aux désordres, que ces travaux ont été réalisés par le bailleur et qu’elle entend être indemniser de son préjudice de jouissance et moral ainsi que d’un préjudice matériel à hauteur de 500 euros.

A l’audience du 28 mars 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [Z] [Y], représentée par son conseil, dépose ses conclusions par lesquelles elle maintient ses demandes sauf à porter à 2500 € sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [D] représenté par son conseil, dépose ses conclusions par lesquelles il invoque à titre liminaire la nullité de l’assignation au motif que madame [Z] [Y] indique sur l’assignation être domiciliée au [Adresse 2], alors même qu’elle déménagé depuis le mois de juillet 2023, qu’elle refuse de communiquer sa nouvelle adresse, que cette irrégularité lui cause un grief car il formule également des demandes de condamnations à l’encontre de son ancienne locataire. A titre principal il demande que madame [Z] [Y] soit déboutée de toutes ses demandes ; Il expose avoir respecté les obligations qui étaient mises à sa charge en tant que bailleur et que la locataire a contribué à son propre dommage, qu’il n’a pu effectué des travaux en raison de la résistance abusive de la locataire, que le préjudice matériel n’a pas été évalué par l’expert et que le lien de causalité certain et direct n’est pas rapporté, que l’expert a précisé qu’il n’y a pas de préjudice de jouissance, les désordres ne rendant pas la maison inhabitable ; et que les certificats médicaux ne démontrent en rien le préjudice moral ; et a titre reconventionnel il demande qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 284.96 € au titre des arriérés locatifs et à la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’assignation

L’article 54 du code de procédure civile dispose qu’à peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;

b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

(…)

Il résulte de l’article 114 du Code de procédure civile que la nullité d’un acte ne peut être prononcée pour un vice de forme que pour autant que l’irrégularité invoquée cause un grief à celui qui l’invoque.

L’exécution d’une décision de justice étant le prolongement nécessaire de celle-ci, l’identification d’une partie en justice dans le cadre de l’instance aboutissant au prononcé de celle-ci est aussi destinée à permettre son exécution. La Cour de cassation indique, en effet, que l’absence ou l’inexactitude de l’adresse mentionnée à l’acte cause un grief en ce qu’elle nuit à l’exécution du jugement ou de l’arrêt à intervenir.

L’absence de mention du domicile réel du demandeur dans l’assignation n’entache cet acte de nullité que si elle cause un grief, et si ce grief persiste au jour où le tribunal statue

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat et des explications des parties, notamment l’état des lieux de sortie du 3 juillet 2023 qu’à la date du 30 août 2024, date de l’assignation, madame [Z] [Y] n’était plus domiciliée au [Adresse 2] depuis 1 an, que l’inexactitude de l’adresse sur l’assignation n’est pas contestable, que madame [Z] [Y] a régularisé l’assignation par l’indication dans ses conclusions de sa nouvelle l’adresse et que monsieur [U] [D] se borne à émettre des hypothèses sur d’éventuelles difficultés de signification et d’exécution. Par conséquence, les demandes tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation sont rejetées.

Sur la responsabilité du bailleur :

Aux termes de l’article 1719 du code civil le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’obligation du bailleur envers le locataire à garantir une jouissance paisible du logement étant clairement définie à l’article 1719 du Code Civil, elle implique que le bailleur doive prendre les mesures nécessaires pour que le locataire puisse vivre sans subir de perturbations anormales.

Il ressort des pièces du dossier que madame [Z] [Y], locataire depuis le 4 septembre 2017, a contacté le 2 janvier 2019 les services de la ville de [Localité 7] qui suite à une visite du 18 janvier 2019 a constaté l’absence de dispositifs d’amenée d’air frais dans l’ensemble du logement et le fonctionnement défectueux de la VMC hors service dans la salle de bains et la présence de moisissures et d’humidité. Le bailleur n’ayant pas justifié d’avoir remédié à ces désordres, une expertise a été ordonnée le 26 mai 2020 laquelle confirme que les traces d’humidité résultent d’une absence d’entrée d’air dans les menuiseries extérieures et d’une installation de la VMC défectueuse et que la responsabilité du bailleur est engagée.

Le bon fonctionnement de la VMC ainsi que l’aération d’un logement constituent une obligation du bailleur au sens de dispositions susvisées et leur dysfonctionnement est de nature à engager sa responsabilité en cas de défaillance fautive du bailleur.

En l’espèce, force est de constater que le bailleur n’a pas pris les mesures nécessaires dans un délai raisonnable permettant ainsi à la locataire de vivre sans désagrément anormal, les travaux ayant été réalisés à l’été 2020.

Par conséquence la responsabilité contractuelle de monsieur [U] [D] est engagée.

Sur les demandes au titre des préjudices :

Le préjudice matériel : la seule production de photos de chaussures usagées ne permet pas d’établir le lien de causalité entre l’humidité de l’appartement et les désordres invoquées, en tout état de cause aucune facture ne permet d’évaluer le préjudice.

Sur le préjudice de jouissance : il ressort des pièces du dossier que madame [Z] [Y] a vu ses conditions d’occupation du logement loué dégradées pendant plusieurs années (d’automne 2018 à l’été 2021) du fait de l’inaction de son bailleur a effectué les travaux nécessaires. Si madame [Z] [Y] est fondé à faire valoir un trouble de jouissance correspondant à une entrave rendant le logement moins agréable, sans toutefois être inhabitable, elle a participé elle-même à l’aggravation des désordres ne donnant pas suite aux demandes de rendez-vous des entreprises mandaté pour effectuer la pose de grille de ventilation sur les fenêtres et procéder à la réparation de la VMC. Dans ces circonstances les demandes au titre du préjudices de jouissance seront ramenées à la somme de 3000 € à raison de 100 € par mois.

Sur le préjudice moral : les désordres constatés sont imputables au bailleur et sont de nature à engager sa responsabilité de sorte qu’il sera accordé au titre du préjudice moral la somme de 1000€.

Sur la demande reconventionnelle de monsieur [U] [D]

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [U] [D] produit un décompte démontrant que madame [Z] [Y] restait lui devoir la somme de 284.96 € à la date du 14 septembre 2023 après déduction du dépôt de garantie à hauteur de 470 €.

En conséquence, madame [Z] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 284.96 € au titre de l’arriéré des loyers et charges.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [D], succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens.

L’équité commande, en l’état, que monsieur [U] [D] soit condamnée à verser à madame [Z] [Y] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du Code de procédure civile, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [U] [D] à payer à madame [Z] [Y] la somme de 4000 € (quatre mille euros) au titre du préjudice de jouissance et préjudice moral

CONDAMNE madame [Z] [Y] à payer à monsieur [U] [D] la somme de 284.96 € (deux cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE monsieur [U] [D] à payer à madame [Z] [Y] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de monsieur [U] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [U] [D] aux dépens en ce compris les frais d’expertise et les dépens de l’instance en référé;

Ainsi jugé et prononcé le VINGT-TROIS MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière La juge des contentieux de la protection