TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N° 25/284

AFFAIRE : N° RG 24/01394 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3KOW

Jugement Rendu le 30 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE [12] sise [Adresse 2]

prise en la personne de son Syndic en exercice la SARL MEDITERRANEENNE DE GESTION IMMOBILIER (SOMEGIMM) immatriculé au RCS de [Localité 7] sous le numéro 328 657 382,

dont le siège est [Adresse 14], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice

Représenté par M^e Benjamin JEGOU, avocat au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSES :

Madame [Z] [L]

née le 20 Décembre 1941 à [Localité 8]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par Maître Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Afaf ADOUE-DUGAST, avocat au Barreau de TOULOUSE

Madame [W] [R]

née le 17 Décembre 1961 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Maître Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Afaf ADOUE-DUGAST, avocat au Barreau de TOULOUSE

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Madame [F] [C]

née le 06 Octobre 1972 à [Localité 9]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par Maître Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Afaf ADOUE-DUGAST, avocat au Barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 février 2025, différée dans ses effets au 13 Mars 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 27 Mars 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 30 Mai 2025 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Vu les actes de commissaire de justice en date des 28 et 29 mai 2024 par lesquels le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] a assigné Madame [Z] [L], Madame [W] [R] et Madame [F] [S] [C] devant le tribunal judiciaire de BEZIERS aux fins de les voir :

— CONDAMNER à déposer l’unité extérieure du climatiseur installée en façade de leur villa n°5 et de réparer les dégradations causées à la façade ;

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’une montant de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES FLORENTINES VILLAGE, la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] expose que Madame [Z] [L], Madame [W] [R] et Madame [F] [S] [C] sont propriétaires indivis, suite au décès de Monsieur [I] [L], d’une villa n° 20 au sein de la résidence LES FLORENTINES sise [Adresse 1] à [Localité 16], que la présence d’un moteur extérieur de climatisation en façade de la villa a été installé sans l’autorisation de la copropriété, que plusieurs courriers invitant le propriétaire à déplacer ce bloc sont restés sans suite, qu’un constat d’huissier a été établi le 24 janvier 2024 afin de constater la présence du moteur, que par assignations en date des 6 et 7 mars 2024 le juge des référés a été saisi lequel a estimé n’y avoir lieu à référer.

Vu les conclusions en défense enregistrées le 4 novembre 2024 par RPVA, par lesquelles Madame [Z] [L], Madame [W] [R] et Madame [F] [S] [C] demandent au tribunal de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FLORENTINES VILLAGE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A titre subsidiaire

REJETER la demande d’astreinte compte tenu de l’absence de délai fixé par la résolution 12 du procès-verbal d’assemblée générale du 25 juillet 2022.

Au soutien de leur demande Madame [Z] [L], Madame [W] [R] et Madame [F] [S] [C] ne contestent pas l’installation d’un bloc de climatisation en façade mais exposent que par décision de l’assemblée générale du 25 juillet 2022, Monsieur [L] a été autorisé à déplacer le groupe extérieur au même niveau que la villa 21, que l’assemblée générale en date du 29 juillet 2019 a refusé d’autoriser le syndic à entamer une procédure judiciaire ce qui constitue une ratification implicite.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux ultimes écritures de chacune des parties reçues au débat, pour plus ample expose de leurs prétentions et moyens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 13 mars 2025 par ordonnance du 13 février 2025 et l’affaire renvoyée devant la formation de jugement à juge rapporteur pour dépôt de dossier au plus tard le 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 25-b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En d’autres termes nul ne peut entreprendre librement des travaux en copropriété, même à ses frais, lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Cela, même si ces travaux sont conformes à la destination de l’immeuble. Toutefois la régularisation des travaux irréguliers a posteriori, de manière explicite ou implicite est admise.

La cour de cassation évoque clairement la notion de “ratification implicite” des travaux en copropriété décrits à l’article 25 b, exécutés sans autorisation, la ratification implicite pouvant intervenir à travers le refus de l’assemblée générale d’exercer un recours contre le copropriétaire fautif, cette ratification implicite suppose l’absence d’équivoque.

En l’espèce il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juillet 2019 que la résolution tendant à autoriser le Syndic d’entamer une procédure judiciaire afin de faire déplacer le groupe extérieur de 9 copropriétaires a été rejetée, il ressort du procès-verbal en date du 22 août 2021 que l’assemblée générale a donné pouvoir au Syndic d’entamer des poursuites judiciaires à l’encontre de Monsieur [L].

Par ailleurs la résolution 12 résultant de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 autorisant monsieur [L] à déplacer l’appareil de climatisation au même niveau que la villa 21 ne peut avoir pour effet de régulariser implicitement l’installation du bloc de climatisation en façade dès lors qu’il ne vise qu’une installation au sol.

Dans ces circonstances les décisions de l’Assemblée générales ne peuvent s’analyser comme une ratification implicite des travaux litigieux soumis à autorisation.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES FLORENTINES VILLAGE est fondé à demander la dépose du bloc de climatisation litigieux et de réparer la façade dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, a moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction a la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Z] [L], Madame [W] [R] et Madame [F] [S] [C], parties perdantes, seront condamnées aux dépens.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens a payer a l’autre partie une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’equite ou de la situation économique des parties.

Ces considérations commandent en l’espèce de condamner, in solidum Madame [Z] [L], Madame [W] [R] et Madame [F] [S] [C] à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire mis a disposition au greffe et susceptible d’appel,

CONDAMNE Madame [Z] [L], Madame [W] [R] et Madame [F] [S] [C] à déposer l’unité extérieur de climatisation et remettre en état la façade suite à la dépose dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [L], Madame [W] [R] et Madame [F] [S] [C] à payer au [Adresse 15] LES FLORENTINES VILLAGE la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [L], Madame [W] [R] et Madame [F] [S] [C] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 30 Mai 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Julie LUDGER

Copie à Maître Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, M^e Benjamin JEGOU