TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 26 Juin 2025

Dossier N° RG 24/01637 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KCNA

Minute n° : 2025/168

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de la [Localité 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE C/ [N] [W], [T] [W]

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître [L] [D] de l’ASSOCIATION [Localité 9]-[D] LES AVOCATS ASSOCIES

Délivrée le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la [Localité 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représenté par Maître Rémy CERESIANI de l’ASSOCIATION MASCARAS-CERESIANI LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [W]

demeurant [Adresse 2] – ROYAUME UNI

non représenté

Madame [T] [W]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6] (ESPAGNE)

non représentée

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant assignations délivrées le 16 février 2024 à Monsieur [N] [W] et à Madame [T] [W], en leurs qualités d’héritiers de Monsieur [R] [W], le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE, a saisi le tribunal judiciaire de Draguignan pour défaut de paiement de charges de la copropriété située à La Croix Valmer.

Aux termes de son acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires la copropriété [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE, sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer :

— la somme principale de 27 483,04 euros correspondant aux charges de copropriété échues et impayées arrêtées à la date du 19 octobre 2023 ;

— la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.

Monsieur [N] [W] et Madame [T] [W], cités tous deux à leurs domiciles respectifs à l’étranger selon les diligences de l’article 684 et suivants du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance en date du 14 octobre 2024 a clôturé les débats le même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales relatives aux charges

A titre liminaire, il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile, applicable lorsque le défendeur ne comparaît pas, impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il sera relevé à ce titre que par l’article 125 du code de procédure civile, le juge n’est tenu de relever d’office les fins de non-recevoir que si elles ont un caractère d’ordre public.

De plus, par application de l’article 474 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

Selon l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat produit à l’appui de sa demande :

— le titre de propriété établissant la qualité de propriétaire des lots 141 et 142 de la copropriété de Monsieur [R] [W], l’acte de décès de ce dernier survenu le 21 février 2020, l’acte de notoriété suite à ce décès établi le 28 février 2020 par Maître [I], notaire à [Localité 10], et l’attestation du notaire informant le syndic de la qualité d’héritiers des consorts [W], enfants du défunt ;

— un décompte des charges réclamées faisant état d’un solde débiteur de 27 483,04 euros au 19 octobre 2023 correspondant aux charges dues et frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2022 et 2023 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours ;

— le contrat de syndic ;

— le règlement de copropriété.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie dans son principe.

Néanmoins, il convient d’enlever de la créance totale indiquée ci-dessus les sommes, dont il n’est pas justifié de la nécessité, de :

15 euros de frais de rappel des 28 août 2020, 4 décembre 2020, 2 avril 2021, 15 juin 2022 ;

360 euros au titre de « SCP LABORDE SUCCESSION [W] » le 19 décembre 2022 ;

110 euros au titre de la remise dossier huissier du 6 janvier 2023 ;

soit un montant total de la créance justifiée de à hauteur de la somme totale de 26 953,04 euros au titre des charges impayées et frais dus à la date du 19 octobre 2023.

En conséquence, les consorts [W] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] la somme de 26 953,04 euros au titre des charges impayées et frais. Aucune solidarité n’est stipulée dans le règlement de copropriété versé aux débats de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation solidaire des défendeurs.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter des assignations du 16 février 2024 conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967. En effet, la mise en demeure délivrée le 14 décembre 2022 a été adressée sur la commune d'[Localité 8] à la « succession de Monsieur [R] [W] » sans qu’il ne soit établi que les héritiers en aient été destinataires.

Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande au titre des charges et frais.

Sur la demande principale au titre des dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil prévoit que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Le syndicat requérant ne fait pas la preuve de la particulière mauvaise foi des défendeurs à raison de l’absence de paiement des charges.

En l’absence de démonstration de la mauvaise foi exigée par le texte précité, le syndicat requérant sera débouté de sa demande à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

Les consorts [W], partie perdante, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Les consorts [W] seront condamnés au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de la demande de ce chef.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au Greffe et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [N] [W] et Madame [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE, la somme de 26 953,04 euros (VINGT SIX MILLE NEUF CENT CINQUANTE-TROIS EUROS ET QUATRE CENTS) au titre des charges impayées et frais dus à la date du 19 octobre 2023, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024.

CONDAMNE Monsieur [N] [W] et Madame [T] [W] aux dépens de la présente instance.

CONDAMNE Monsieur [N] [W] et Madame [T] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE, la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CABINET REVEILLE, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit assortit l’entière décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT-SIX JUIN DEUX MILLE VINGT-CINQ.

Le greffier, Le président,