TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00631 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E33MX

MINUTE N°2026/ 272

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 14 Avril 2026

S.A. PROMOLOGIS,

c/

[J] [I]

Copie délivrée à

M^e Marie-charlotte MARECHAL

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Karine GARDIER

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.A. PROMOLOGIS,

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 690 802 053

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [I]

né le 04 Août 1991 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Marie-charlotte MARECHAL, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 mars 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

La société PROMOLOGIS a donné à bail à monsieur [I] [J] et madame [L] [C] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 7] ainsi qu’ un garage couvert N°11 , par contrat en date du 9 avril 2019, à effet au 24 avril 2019 , pour un loyer mensuel de 429,25 euros , outre 15,18 euros de provision sur charges.

Selon avenant en date du 22 mai 2024, madame [L] [C] a donné congé le 2 mai 2024 et monsieur [I] [J] est devenu seul titulaire du bail .

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. à conseil d’administration PROMOLOGIS a fait signifier à monsieur [I] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 septembre 2025 , pour un montant en principal de 3411,10 euros.

Le 5 septembre 2025 , la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayé.

La S.A. à conseil d’administration PROMOLOGIS a ensuite fait assigner monsieur [I] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2025 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire , être autorisée à faire procéder à son expulsion, et obtenir sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4496,39 euros au titre de l’arriéré locatif, somme arrêtée au 7 novembre 2025, avec intérêts au taux légal

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuels

— d’une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience qui révèle que les impayés de loyer sont liés à une hausse des charges locatives et à la précarité des contrats de travail . Des difficultés financières anciennes ont mené à un dossier de surendettement en 2023 avec un moratoire jusqu’en 2028. Monsieur aurait repris le paiement des loyers en décembre 2025. Il va solliciter la Banque de France afin d’intégrer la dette locative au dossier de surendettement.

A l’audience du 3 mars 2026 , la S.A. à conseil d’administration PROMOLOGIS , représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4100 euros au 26 février 2026 . Elle n’est pas opposée , toutefois , à la demande de délais de paiement de la partie adverse et à une suspension des effets de la clause résolutoire .

Monsieur [I] [J] , non comparant en personne mais représenté par son avocat dépose des conclusions . Il ne conteste pas le montant de la dette locative mais sollicite des délais de paiement sur trois années. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire . Il dit avoir repris le paiement des loyers . Il justifie d’un emploi de fonctionnaire contractuel à la Mairie d'[Localité 8] pour lequel il perçoit un salaire de 1506,87 euros .

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026 .

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail enregistré le 13 novembre 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , modifié le 27 juillet 2023.

L’action de la S.A. à conseil d’administration PROMOLOGIS est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ( modifié le 27 juillet 2023 ) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois , conformément à l’avis rendu par la cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu''à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

Le bail conclu le 9 avril 2019 , à effet au 24 avril 2019, contient une clause résolutoire (article 4-7-1) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 septembre 2025, pour la somme en principal de 3411,10 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 novembre 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La S.A. à conseil d’administration PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [J] reste lui devoir la somme de 4100 euros à la date du 26 février 2026 .

Monsieur [I] [J] sera donc condamné à verser à la S.A. à conseil d’administration PROMOLOGIS cette somme de 4100 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal .

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié le 27 juillet 2023 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience par Monsieur [I] [J], acceptées par la S.A. à conseil d’administration PROMOLOGIS , de la reprise des paiements du loyer courant et de la justification de ressources suffisantes , Monsieur [I] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément à l’article 696 du code de procédure civile selon lequel la partie perdante est condamnée aux dépens (…).

Monsieur [I] [J], partie perdante, supportera donc la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la sous-préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile , le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui pers son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas , le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée . Il peut , même d’office , pour des raisons tirées des mêmes considérations , dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce , compte tenu des délais qui sont accordés à Monsieur [I] [J] pour apurer sa dette , il n’y a pas lieu de le condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile , le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 avril 2019 , à effet au 24 avril 2019 , entre la société PROMOLOGIS d’une part, monsieur [I] [J] et madame [L] [C] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 7] et le garage couvert N°11 sis à la même adresse sont réunies à la date du 5 novembre 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS monsieur [I] [J] , désormais seul titulaire du bail à verser à la S.A. à conseil d’administration PROMOLOGIS , à titre provisionnel , la somme de 4100 euros , décompte arrêté au 26 février 2026 , avec intérêts au taux légal ;

AUTORISONS monsieur [I] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 117,14 euros chacune ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés  ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. à conseil d’administration PROMOLOGIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [I] [J] soit condamné à verser à la S.A. à conseil d’administration PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la S.A. à conseil d’administration PROMOLOGIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [I] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 14 avril 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. DUFAUT Régis magistrat à titre temporaire et par Madame Emeline DUNAS , greffière.

La greffière : Le magistrat :