COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00382 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EXZN

N°minute : 25/00412

DEMANDERESSE :

Société OPH TERRES DE LOIIRE HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Madame [U] [E], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparante en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Septembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : TDLH

EXPÉDITION : Madame [X] [J]

le

Copie Dossier

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat en date du 29 octobre 2018 à effet au 5 novembre 2018, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a donné en location à Madame [X] [J] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 304,81 euros, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 mai 2024 à Madame [X] [J], pour un montant en principal de 1.611,01 euros, selon décompte arrêté le 14 mai 2024.

En raisons de la persistance de la situation d’impayé, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher le 12 juin 2024.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025, aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail habitation consenti et déclarer Madame [X] [J] occupante sans droit ni titre ;

— À titre subsidiaire, ordonner la résiliation de plein droit en vertu du non respect des clauses contractuelles ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [X] [J] ainsi que de tous occupants de son chef ;

— Condamner Madame [X] [J] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 3.037,39 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au 14 janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [X] [J] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2èmre trimestre de l’année égale au montant du loyer brut mensuel à l’expiration du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement, soit en l’espèce le 17 juillet 2024, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— Condamner Madame [X] [J] aux entiers dépens,

— Condamner Madame [X] [J] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2025.

À cette audience, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT – représenté avec pouvoir par Madame [U] [E] employée du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.592,67 euros. Le bailleur a indiqué que la locataire a procédé à une reprise partielle des paiements. Il a ajouté qu’il n’est pas opposé à des délais de paiement.

Madame [X] [J] a comparu. Elle a indiqué reconnaître devoir la somme réclamée par le bailleur et souhaiter obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement. Elle a proposé de régler la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Elle a indiqué être agent soignant à l’hôpital et avoir des revenus de 900 euros par mois mais espérer que les APL soient rétablies pour lui permettre de régler.

La fiche relative au diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir-et-Cher par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer et de cet acte.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 29 octobre 2018 à effet au 5 novembre 2018 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article VI, page 4). Un commandement de payer visant cette clause mentionnant un délai de 6 semaines a été signifié le 16 mai 2024, pour la somme en principal de 1.611,01 euros.

Il convient toutefois de faire application du délai de deux mois prévu au contrat et selon les termes de la loi applicable au moment de sa conclusion, la loi du 27 juillet 2023 prévoyant un délai de 6 semaines, ne s’appliquant pas aux conventions conclues avant son entrée en vigueur.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a donc expiré le mardi 16 juillet à 24 heures.

Entre le 16 mai 2024 et le 16 juillet 2024 à 24 heures, Madame [X] [J] a procédé à deux règlements pour un total de 378,93 euros outre la CAF et la réduction de loyer de solidarité qui représentent des versements de 763,08 euros.

Il en résulte que Madame [X] [J] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 16 mai 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 17 juillet 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [X] [J] reste devoir la somme de 5.592,67 euros à la date du 16 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Il convient de retrancher de cette somme les sommes suivantes :

—  73,82 euros au titre des frais de commandement qui relèvent éventuellement des dépens.

—  7,62 euros X 10 de pénalité de retard enquête qui ne sont pas justifiés en procédure.

Il en résulte une dette locative de 5.442,65 euros.

Présente à l’audience, Madame [X] [J] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [X] [J] sera condamnée au paiement de cette somme de 5.442,65 euros avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [J] sollicite des délais de paiement et propose de régler 200 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. La locataire demande en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de tels délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Madame [X] [J] a repris le paiement partiel du loyer et des charges. Il convient toutefois de noter que ce paiement est supérieur à sa côte part en cas de reprise des APL.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord entre les parties, Madame [X] [J] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [X] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [X] [J], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Madame [X] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 29 octobre 2018 à effet au 5 novembre 2018 conclu entre l’Office public d’aménagement et de construction de Loir-et-Cher devenu l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT et Madame [X] [J], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [X] [J] à verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.442,65 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté à la date du 16 septembre 2025, incluant la mensualité d’août 2025) avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision  ;

AUTORISE Madame [X] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 200 euros chacune et une 28ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [X] [J] soit condamnée à verser à L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [X] [J] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [X] [J] à payer à L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 novembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,