TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BLOIS

Affaire : [N] [J]/S.A. LA SAUVEGARDE

Ordonnance du : 20 Mai 2025

N° RG 25/00300 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EXOB

Minute N° 25/00099

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le vingt Mai deux mil vingt cinq

Par Christine DABANSENS, Vice-Présidente,

Assisté à l’audience de Catherine DUBOIS, Greffière, et au délibéré de Camille LEJEUNE, Greffière.

ENTRE

DEMANDEUR

Monsieur [N] [J]

APASO No H 1574 – 96-98 Rue Didot – 75014 PARIS

représenté par M^e Hélène PERRAULT, avocat au barreau de TOURS

ET

DEFENDERESSE

S.A. LA SAUVEGARDE

148 rue Anatole France – 92300 LEVALLOIS-PERRET

représentée par M^e Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS et M^e Guillaume COSTE-FLORET, avocat au barreau de PARIS

GROSSE + EXP : M^e Hervé GUETTARD, M^e Hélène PERRAULT

COPIE DOSSIER

Audience publique en date du 24 Juin 2025.

Ordonnance mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par mandat du 6 août 2016, la gestion locative du bien situé à SAINT OUEN (41),12 rue Jacques Cartier, a été confiée par Monsieur [P] [J] à la société 4%, devenue la SAS ACTIMO CONSEIL.

Suivant un contrat de location signé le 26 août 2016 prenant effet au 23 septembre 2016, ledit bien a été donné à bail par Monsieur [J] à Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [B], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 700 euros hors charges.

En raison d’un désaccord, Monsieur [P] [J] a résilié le mandat de gestion locative au mois de novembre 2016.

Le 26 septembre 2017, Monsieur [P] [J] a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour arriérés de loyers et charges d’un montant de 1196,12 euros arrêté au 31 août 2017.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2018, Monsieur [P] [J] a fait assigner en référé Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [B] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de BLOIS.

Par ordonnance de référé du 2 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BLOIS a :

— constaté la recevabilité des demandes de Monsieur [J],

— constaté que le bail conclu entre les parties le 26 août 2016 s’est trouvé de plein droit résilié par application de la clause résolutoire contractuelle,

— dit que faute pour Madame [Z] d’avoir quitté les lieux de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé en tant que de besoin à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il plaira à Monsieur [J], aux frais et risques de Madame [Z],

— fixé à la somme de 705 euros par mois d’indemnité d’occupation mensuelle due à titre provisionnel par Madame [Z] pour son occupation sans droit ni titre des lieux loués à compter du 1er février 2018 et jusqu’à restitution effective des clés au propriétaire,

— condamné Madame [Z] à payer à Monsieur [J] une indemnité provisionnelle de 5 038,12 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 2 janvier 2018, et de la taxe d’ordures ménagères 2020,

— débouté Monsieur [J] de sa demande en paiement des frais de remise en état du jardin,

— condamné Madame [Z] à payer à Monsieur [J] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Madame [Z] aux dépens de l’instance en référé, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Le 7 janvier 2020, Madame [Z] a quitté les lieux et a redonné les clés à la SAS ACTIMO CONSEIL, laquelle les a restituées le 31 mai 2024 à Monsieur [P] [J].

Le 6 août 2024, Monsieur [P] [J] a fait procéder à un procès-verbal de constat d’état des lieux par la SELARL [Y] [E], qui a cette occasion, a constaté que le bien avait été vandalisé et que certaines pièces étaient affectées de moisissures et de tâches d’humidité.

Monsieur [P] [J] a effectué une déclaration de sinistre auprès de la SA LA SAUVEGARDE, qui désigna le cabinet Union d’Experts pour procéder aux opérations d’expertise.

Lors de la réunion d’expertise le 16 septembre 2024, il a été convenu qu’il soit procédé au nettoyage du bien avant la tenue d’une nouvelle réunion pour fixer les préjudices de Monsieur [P] [J].

La SA LA SAUVEGARDE ayant refusé la prise en charge du nettoyage du bien, le 10 octobre 2024, Monsieur [P] [J] a adressé une mise en demeure à cette dernière aux fins de procéder au nettoyage du bien.

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, Monsieur [P] [J] a, assigné LA SAUVEGARDE devant le président du tribunal judiciaire de BLOIS, statuant en référé aux fins de voir :

— ordonner à la SA LA SAUVEGARDE d’avoir à garantir les conséquences des sinistres subis le 6 août 2024 et le 30 novembre 2024 sur son bien immobilier situé à SAINT OUEN (41), 12 rue Jacques Cartier, selon évaluation de l’Expert et, en conséquence, de prendre en charge les frais de nettoyage du bien immobilier à hauteur de 7064,40 euros, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner la SA LA SAUVEGARDE à lui payer une provision de 4230,00 euros,

— condamner la SA LA SAUVEGARDE à lui payer la somme de 900,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SA LA SAUVEGARDE aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 avril 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [P] [J] maintient ses demandes telles qu’elles figurent dans son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Dans ses conclusions déposées à l’audience du 8 avril 2025, auxquelles laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA LA SAUVEGARDE demande au juge des référés de :

— débouter Monsieur [J] de sa demande de provision,

— condamner Monsieur [J] à lui verser une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 442 du Code de procédure civile dispose que le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur ;

L’article 444 alinéa 1er du même code prévoit que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés ;

En l’espèce, Monsieur [P] [J] a loué un bien situé à SAINT OUEN (41), 12 rue Jacques Cartier, à Madame [I] [Z] et Monsieur [O] [B] (pièce n°2) ;

Les lieux ont été libérés le 7 janvier 2020 et les clés redonnées à la SAS ACTIMO CONSEIL, laquelle les a restituées à Monsieur [P] [J] le 31 mai 2024 ;

Alléguant que le bien est resté vide durant plus de 4 années, un constat d’huissier d’état de sortie des lieux a été dressé le 6 août 2024 à la demande de Monsieur [P] [J], qui fait état de nombreux désordres, du fait que le bien a été vandalisé et que des pièces sont moisies (pièce n°11) ;

Monsieur [P] [J] a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la SA LA SAUVEGARDE (pièce n°13) ;

Suite à une réunion d’expertise de UNION D’EXPERTS TOURS le 16 septembre 2024, il a été convenu qu’il soit procédé au nettoyage du bien avant la tenue d’une nouvelle réunion ;

L’entreprise RESILIANS a réalisé un devis d’un montant de 7 064,40 euros (pièce n°15) ;

La SA LA SAUVEGARDE ayant refusé de prendre en charge le nettoyage du bien (pièce n°18), Monsieur [P] [J] a saisi le président du tribunal judiciaire de BLOIS statuant en référé par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025 ;

Cependant, l’article L.213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ;

L’article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

En application de ces textes, le juge des contentieux de la protection statuant en référé apparaît donc compétent pour trancher le présent litige ;

Il convient donc d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter les parties à faire toutes observations sur l’exception d’incompétence d’attribution soulevée d’office, s’agissant d’une règle d’ordre public ;

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et avant-dire-droit,

Vu l’exception d’incompétence d’attribution soulevée d’office,

INVITONS les parties à faire toutes observations sur la compétence du juge du contentieux et de la protection dans le cadre du présent litige ;

SURSOYONS À STATUER sur l’ensemble des demandes ;

ORDONNONS la réouverture des débats et renvoyons l’affaire à l’audience du président du tribunal judiciaire de BLOIS du 24 juin 2025 à 14 heures ;

RESERVONS les dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,