TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

17 Novembre 2025

N° R.G. : N° RG 24/07099 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZYCQ

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic

C/

[E] [Y]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.D.C. SDC de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic

SASU FONCIA AGENCE CENTRALE

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107

DEFENDEUR

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 7]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Marlène NOUGUE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [Y] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot n°35 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [E] [Y] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA AGENCE CENTRALE l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 19 août 2024, aux fins de :

Condamner Monsieur [E] [Y] au paiement de la somme de 9.987,69 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , avec intérêts de droit à compter de l’assignation.Condamner Monsieur [E] [Y] au paiement de la somme de 1.500,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231- 6 du Code Civil.Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.Condamner Monsieur [E] [Y] au paiement de la somme de 1.500,00 Euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] , en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile est de droit.Condamner Monsieur [E] [Y] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl CABINET ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

M. [E] [Y], assigné à étude, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les sommes réclamées

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8645,69 euros au titre des charges arrêtées au 15 avril 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires justifie, par la production de l’acte de vente et du relevé des formalités publiées, pour la période du 01 janvier 1974 au 19 juin 2024, que M. [E] [Y] est propriétaire du lot n°35 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, il verse également aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic conclu pour la période du 24 avril 2024 au 30 juin 2025.

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des :

30 janvier 2020, accompagnée de son attestation de non recours, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019, modifié le budget prévisionnel pour 2019-2020 et approuvé le budget prévisionnel pour 2020-2021,

08 avril 2021, accompagnée de son attestation de non recours, ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 septembre 2020, le budget de l’exercice 2020-2021 et approuvé le budget prévisionnel pour 2021-2022,

17 février 2022, accompagnée de son attestation de non recours, ayant approuvé les comptes arrêtés au 30 septembre 2021, le budget de l’exercice 2021-2022 et approuvé le budget prévisionnel pour 2022-2023 et votant des travaux,

27 avril 2023, accompagnée de son attestation de non recours, ayant approuvé les comptes du 01 octobre 2021 au 30 septembre 2022, approuvé le budget prévisionnel du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024 et voté une avance de trésorerie exceptionnelle d’un montant de 22 000 euros pour couvrir les impayés25 juin 2024, accompagnée de son attestation de non recours, ayant approuvé les comptes du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023, approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025, et voté la constitution d’une nouvelle avance de trésorerie d’un montant de 25 000 euros pour faire face aux impayés ;

-09 avril 2025, ayant approuvé les comptes du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 octobre 2025 au 30 septembre 2026 et voté la constitution d’une nouvelle avance de trésorerie d’un montant de 30 000 euros pour faire face aux impayés ;

les appels de fonds correspondant

une mise en demeure du 23 avril 2023 de payer la somme de 6378 ,93 euros (accusé de réception produit)

une mise en demeure par avocat du 2 mai 2023 de régler la somme de 7060,02 euros (accusé de réception non produit)

— le relevé de compte sur la période du 02 juillet 2020 au 15 avril 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 9987.69 euros et mentionnant que des règlements à hauteur de 2200 euros

réalisés le 01 septembre 2020 et le 08 avril 2021 ont été imputés à des dettes antérieures.

Cette situation de compte intègre les sommes suivantes qui relèvent des frais nécessaires et non des charges proprement dites :

151,85 euros facturés le 2 juillet 2020 au titre d’un commandement de payer 180 euros facturés le 04 mars 2021 au titre d’une mise en demeure avocat 160 euros facturés le 18 mai 2021 au titre d’ « hono syndic dossier avocat » 160 euros facturés le 3 septembre 2021 au titre d’ « hono syndic dossier avocat »180 euros facturés le 10 septembre 2021 au titre d’une mise en demeure avocat 20 euros facturés le 13 mai 2022 au titre de frais de relance,160 euros facturés le 16 mai 2022 au titre d’ « honoraires dossier avocat »20 euros facturés le 16 juin 2022 au titre de frais de relance,20 euros facturés le 15 décembre 2022 au titre de frais de relance,55 euros facturés le 12 avril 2023 au titre d’une mise en demeure96 euros facturés le 26 juillet 2023-« elbaz aff sdc jaures talleux » 55 euros facturés le 01 janvier 2024 au titre d’une mise en demeure,40 euros facturés le 28 février 2024 au titre d’une relance après mise en demeure,soit un total de : 1297,85 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit que le contrat de syndic conclu pour la période du 24 avril 2024 au 30 juin 2025, si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations dont il réclame paiement, toutes facturées avant le 24 avril 2024, date de prise d’effet du contrat.

De plus, ont également été facturés des intérêts de retard, le 28 février 2024, à hauteur de 44,15 euros qui ne relèvent pas de l’article 10-1 précité.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie en conséquence d’aucune créance au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de telle sorte qu’il convient de le débouter de sa demande en paiement formulée à ce titre.

Il ne justifie donc, au vu des pièces produites, que d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges proprement dites, d’un montant de 8645,69 euros (9987.69 – 1297,85- 44,15).

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

En conséquence, M. [Y] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8645,69 euros au titre des charges arrêtées au 15 avril 2024 (appel provision sur travaux avance de trésorerie exceptionnelle incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024, date de l’assignation.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, en faisant état du le refus persistant et injusti é de M. [Y] de s’acquitter de ses charges, ce qui a contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance pour éviter les conséquences de la carence de ce copropriétaire débiteur.

Il indique de plus que le non-paiement répété des sommes réclamées, sans raison valable, constitue une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par l’allocation d’intérêts moratoires.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à

compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, peuvent être constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales tenues les 27 avril 2023, 25 juin 2024 et 09 avril 2025 que les copropriétaires ont voté la constitution d’une avance de trésorerie d’un montant de 22 000, porté à 25 000 euros puis à 30 000 euros pour faire face aux impayés.

De plus, lors de l’assemblée générale du 09 avril 2025, les copropriétaires ont, en raison du dépassement budgétaire et des impayés, voté l’annulation des résolutions adoptées l’année précédente, portant sur la réfection de l’installation électriques des parties communes et sur la réalisation d’un DPE des parties communes.

Il est donc ainsi établi que la carence de M. [Y] dans le paiement de ses charges a désorganisé la trésorerie du syndicat des copropriétaires et contraint les autres propriétaires à faire l’avance de fonds.

Il est donc justifié d’un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par l’allocation d’intérêts moratoires de telle sorte qu’il convient de faire droit à la demande de dommages-intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires et ainsi de condamner M. [Y] à lui régler, à ce titre, la somme de 800 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [Y], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ceux-ci pourront être recouvrés directement par la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, avocat qui en fait la demande, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [E] [Y] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis

[Adresse 2] représenté par son syndic la somme de 8645,69 euros au titre des charges arrêtées au 15 avril 2024 (appel provision sur travaux avance de trésorerie exceptionnelle incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes, au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [E] [Y] au paiement des dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) représenté par son syndic la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Marlène NOUGUE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,