Tribunal Judiciaire de Blois, Jcp civil, 13 novembre 2025, n° 25/01646

TJ Blois 13 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies, en raison du non-paiement des loyers dans le délai imparti.
Accepté
Occupants sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, n'ayant pas quitté les lieux après la résiliation, sont considérés comme occupants sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas contesté le montant des loyers dus, et a donc ordonné leur paiement.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit
La cour a jugé que les locataires, étant occupants sans droit ni titre, devaient verser une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué que les locataires, ayant succombé dans leur demande, devaient être condamnés aux dépens.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que les locataires devaient payer une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Blois, jcp civil, 13 nov. 2025, n° 25/01646
Numéro(s) :	25/01646
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Tatjana JEVTIC
Parties :	SA [ Adresse 1 ]

Texte intégral

____________________

Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01646 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E2LD Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/01646 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E2LD

Minute : 25/522

DEMANDERESSE :

SA [Adresse 1]

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Madame [C] [D], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [B] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [F]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Tatjana JEVTIC, Magistrate à Titre Temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : 3F CENTRE VAL DE [Localité 12]

EXPÉDITIONS : Monsieur [B] [F], Monsieur [E] [F]

le :

Copie Dossier

____________________

Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01646 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E2LD Page sur

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2019, la SA HLM 3 F CENTRE VAL DE [Localité 12] a loué à M. [E] [F] et Mme [B] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 245,68 euros outre les charges.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2024 remis à étude, la SA [Adresse 10] a fait délivrer à M. [E] [F] et Mme [B] [F] un commandement de payer la somme de 1254,20 euros au titre des loyers et charges échus au 31 août 2024, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie 27 septembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 27 mai 2025 délivré à étude, la SA [Adresse 10] a fait assigner M. [E] [F] et Mme [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et subsidiairement prononcer la résiliation pour défaut de règlement des loyers,ordonner l’expulsion de M. [E] [F] et Mme [B] [F], ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner M. [E] [F] et Mme [B] [F] à payer un montant de 962,62 € euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 novembre 2025 ( mensualité de novembre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal.condamner M. [E] [F] et Mme [B] [F] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 13 novembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux,condamner M. [E] [F] et Mme [B] [F] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de l’assignation et des actes signifiés au titre des mesures conservatoires en application de l’article 696 du code de procédure civile .L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Loir Et Cher le 02 juin 2025.

L’audience initialement fixée au 21 janvier 2026 a été avancée au 08 octobre 2025 par courriers simples et recommandés du greffe.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 08 octobre 2025.

À cette audience, la SA HLM 3 F CENTRE VAL DE [Localité 12], comparante, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1498,53 euros, au titre des loyers et charges échus au 30 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

M. [E] [F] et Mme [B] [F] sont absents, les plis recommandés étant revenus avec la mention pli avisé non réclamé.

L’affaire est mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 septembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 02 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 08 octobre 2025.

La demande formée par la SA [Adresse 10] est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayésAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, M. [E] [F] et Mme [B] [F] sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA HLM 3 F CENTRE VAL DE [Localité 12] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 novembre 2024, la dette locative de M. [E] [F] et Mme [B] [F] s’élève à la somme de 962,62 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2024 non inclus.

En ne se présentant pas à l’audience M. [E] [F] et Mme [B] [F] s’interdisent de contester le montant des loyers restant dus, la charge de la preuve du règlement leur incombant conformément aux dispositions de l’article 1315 du code civil.

Il convient donc de condamner solidairement M. [E] [F] et Mme [B] [F] au paiement de cette somme.

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les six semaines à compter du commandement de payer du 30 septembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et du contrat de bail.

L’expulsion de M. [E] [F] et Mme [B] [F] sera ordonnée, en conséquence.

M. [E] [F] et Mme [B] [F] restent solidairement redevables des loyers jusqu’au 12 novembre 2024 et à compter du 13 novembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, M. [E] [F] et Mme [B] [F], occupants sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2024 ont causé un préjudice à la SA [Adresse 10] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [F] et Mme [B] [F] succombe à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement à l’exclusion des actes conservatoires qui ne sont pas produits.

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner solidairement M. [E] [F] et Mme [B] [F] à régler la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2019 entre la SA HLM CENTRE VAL DE [Localité 12], d’une part, et M. [E] [F] et Mme [B] [F], d’autre part, concernant le logement situé sont réunies à la date du 28 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et Mme [B] [F] à verser à la SA [Adresse 11] la somme de 962,62 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de la date d’assignation

CONSTATE que M. [E] [F] et Mme [B] [F] sont occupants sans droit ni titre.

DIT que M. [E] [F] et Mme [B] [F] devront quitter les lieux loués [Adresse 5], et les rendre libres de toute occupation ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de M. [E] [F] et Mme [B] [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de six semaines suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [F] et Mme [B] [F] à régler une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 novembre 2024 égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [E] [F] et Mme [B] [F] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation

CONDAMNE M. [E] [F] et Mme [B] [F] à régler à la SA HLM CENTRE VAL DE [Localité 12] 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,