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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01235 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZON Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 Février 2026

N° RG 25/01235 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZON

Minute : 2026/98

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 10], venant aux droits de la SA IMMOBILIÈRE CENTRE LOIRE

[Adresse 7]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par Madame [I] [Y], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [E]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [N]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2025,

JUGEMENT : rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en dernier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

En présence de Madame [D] HAMON, Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : S.A. D’HLM [Adresse 3]

EXPÉDITIONS : Madame [Z] [E], Monsieur [O] [N]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a donné à bail à Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [E] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6], par contrat du 20 mai 2020, ayant pris effet le même jour, pour un loyer mensuel de 382,69 euros, payable à terme échu, avant le 5 du mois suivant.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé de façon contradictoire entre les parties le 20 mai 2020.

Par courrier reçu par le bailleur le 4 mai 2021, Monsieur [O] [N] a donné congé du logement qu’il occupait avec Madame [Z] [E].

Le 31 mars 2023, Madame [Z] [E] a remis les clés du logement au bailleur, ayant quitté les lieux.

Le bailleur a fait réaliser, le 12 juin 2023, un procès-verbal de constat par Commissaire de justice afin de constater l’état du logement, après le départ des locataires, en la seule présence de Monsieur [J] [V], représentant le bailleur, Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [E] étant absents malgré leur convocation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 septembre 2023, la SA [Adresse 3] a mis en demeure Monsieur [O] [N] de lui payer la somme de 2.926,26 euros au titre des loyers dus et réparations locatives.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 novembre 2023, la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a mis en demeure Madame [Z] [E] de lui payer la somme de 3.060,34 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives.

Le 7 mars 2024, un conciliateur de justice a dressé un constat de carence dans le cadre de la tentative de conciliation sollicitée par la SA [Adresse 3].

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE a ensuite fait assigner, par actes de commissaire de justice du 19 février 2025, Madame [Z] [E] et du 18 mars 2025, Monsieur [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins suivantes:

— condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [E] à lui payer la somme de 2.929,55 euros au titre des loyers, des charges et des réparations locatives ;

— condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [E] aux entiers dépens ;

— condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [E] à lui payer la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— assortir la décision de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 novembre 2025.

À cette audience, la SA [Adresse 3] – représentée par Monsieur [I] [Y], employé du bailleur muni d’un pouvoir – a déposé son dossier et maintenu les termes de son assignation.

Régulièrement cités, à étude, Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [E] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 février 2026.

Les éléments du dossier permettant de démontrer que Monsieur [N] a quitté les lieux en 2021, il a été sollicité les éléments relatifs à son congés, éléments qui ont été réceptionnés le 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité de la demande en paiement

Il sera constaté que la demande en paiement est recevable, sur le fondement de l’article 750-1 du Code de procédure civile, l’assignation ayant été précédée d’une tentative de conciliation par un conciliateur de justice réalisée le 7 mars 2024.

II – Sur les demandes principales

La demande de la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE porte sur une somme totale de 2.929,55 euros qui se décompose en réalité de la manière suivante :

—  1255,42 euros au titre des loyers et charges impayés ;

—  1998,91 euros au titre de l’indemnité de réparations locatives ;

—  105 euros au titre de la moitié des frais de constat d’huissier, lesquels relèveront éventuellement des dépens ;

—  382,69 euros retranchés aux sommes dues au titre du dépôt de garantie.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Outre le contrat de bail du 20 mai 2020, la SA [Adresse 3] produit un relevé de compte daté du 27 mai 2024, ainsi que le décompte définitif non daté.

Il se comprend à la lecture de ces pièces que le bailleur a fixé comme terme du bail le 19 avril 2023. Toutefois, le bailleur n’ayant transmis aucun autre élément sur le congé donné par la locataire ou autre, il convient de fixer la fin du bail à la date de remise des clés soit au 31 mars 2023 conformément au mail versé en procédure.

S’agissant de la fin de bail pour Monsieur [O] [N], il est versé aux débats, sa lettre de congé dont il apparait qu’elle a été reçue par le bailleur le 4 mai 2021. Aucun élément n’étant allégué quant à un éventuel préavis réduit, le bail a donc pris fin à l’égard de Monsieur [O] [N] le 4 août 2021.

Le bail comprend une clause de solidarité aux termes de laquelle, la solidarité s’applique pendant le cours du bail et continuera à s’appliquer pendant 3 ans après la date de prise d’effet du congé donné par l’un des locataires et accepté par le bailleur. Il s’en suit que Monsieur [O] [N] reste solidairement tenu au paiement des loyers et accessoires, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives, des indemnités d’occupation et plus généralement à toute obligations découlant du bail jusqu’au 4 août 2024.

À l’issue du bail, la somme de 3.060,34 euros apparaît au débit du compte locataire de Madame [Z] [E] et de Monsieur [O] [N] et le décompte laisse apparaitre une somme de 1091,33 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2023.

Il convient de retirer de cette somme la somme de 382,69 euros versées par les locataires au titre du dépôt de garantie ainsi que la somme de 263,03 euros facturée au titre du loyer et des charges d’avril 2023, la date de fin du bail étant fixée au 31 mars 2023, comme indiqué ci-dessus.

En outre, le bailleur sollicite le remboursement de la somme de 134,05 euros correspondant au montant de l’abonnement au service de l’eau entre le 1er décembre 2020 et le 31 mai 2021, une facture état jointe.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 579,66 euros au titre des loyers et charges impayés et Madame [Z] [E] et de Monsieur [O] [N] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, la solidarité jouant toujours sur la période observée.

— Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé:

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE sollicite une somme totale de 2.112,65 euros au titre des réparations locatives et plus particulièrement :

—  222 euros pour le nettoyage du logement ;

—  1.759,86 euros pour les travaux de peinture et de papier-peint ;

—  130.79 euros pour le remplacement de trois serrures.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 20 mai 2020.

Un constat a été établi par un Commissaire de Justice le 12 juin 2023, ce constat valant état des lieux de sortie.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par :

— une facture de la société 4 Murs du 22 juillet 2023 relative à l’achat d’accessoires de peinture et de papier-peint pour une somme de 1.536,73 euros TTC ;

— un bon de commande auprès de la société 4 Murs du 04 juillet 2023 relatif au travaux de peinture et de papier-peint dans l’entrée, la cuisine, le couloir, la salle de bain, les toilettes, les trois chambres, le séjour et l’escalier pour une somme de 1.540 euros TTC

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison entre l’état du logement à l’entrée dans les lieux constaté dans l’état des lieux d’entrée contradictoire du 20 mai 2020 et l’état du logement constaté dans le constat de commissaire de justice du 12 juin 2023 tenant lieu d’état des lieux de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement qui est d’environ 3 ans.

— Sur les travaux de peinture et de papier-peint

La SA [Adresse 3] sollicite la somme globale de 1.759,86 euros au titre du remplacement du papier-peint et de la peinture des murs et plafonds de l’entrée, du couloir, de la cuisine, de la salle de séjour, de la chambre 1 et de la chambre 2.

Il convient de relever que les sommes demandées par la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE représentent 70% de la totalité des sommes estimées à l’exception des revêtements de la cuisine (30% retenus).

Concernant le plafond et les murs des deux chambres et de l’entrée de l’appartement, l’état des lieux d’entrée relève que les peintures des plafonds étaient dans un état neuf, tout comme les papiers-peints des murs. Dans la cuisine, les papiers-peints des murs sont dans un état neuf tandis que la peinture du plafond est notée comme très sale. Dans la salle de séjour, les papiers-peints des murs sont dans un état neuf mais tâchés et présentant de multiples déchirures, tandis que la peinture du plafond est notée comme tâchée. Il n’est rien précisé concernant un couloir.

Le constat de commissaire de justice indique quant à lui que les murs de l’entrée présentent des traces de salissures et que le papier-peint est déchiré en divers endroits ; et que la peinture du plafond est sale. Dans la cuisine, il est noté que les murs sont peints en gris de façon très inesthétique et partielle et qu’il y a des débords de peinture au plafond qui est dans un état usagé et comporte également des traces de crayonnage. Dans la salle de séjour, le papier-peint des murs est noté comme hors d’usage, déchiré et sale ; tandis que le plafond est en bon état. Le papier-peint des murs de la chambre 1 et de la chambre est noté comme déchiré et présentant des traces de salissures et de doigts, tandis que le plafond est noté comme étant en bon état.

Les constatations faites par le commissaire de justice mettent en évidence des dégradations locatives sur les murs et le plafond de l’entrée, ainsi que sur les murs des chambres et de la cuisine justifiant que soient mis à la charge des locataires les frais de peinture et de papier-peint pour ces postes précis. S’agissant du reste, les traces et défauts observés ont déjà été relevés lors de l’état des lieux d’entrée.

Dès lors, il apparaît justifié de mettre à la charge des locataires la somme de 981,24 euros.

— Sur le nettoyage du logement

Le bailleur sollicite la somme de 222 euros correspondant au coût du nettoyage du logement.

Dans l’état des lieux d’entrée, il est indiqué que :

— dans la 1ère chambre : le sol sous la fenêtre est tâché ;

— dans la cuisine : les bouches d’aération sont très sales ; la faïence de l’évier est sale ; la fenêtre est très sale ; les stores sont très sales ; la peinture du plafond est très sale ; les plinthes sont sales; les radiateurs sont sales ; la sol est rayé et tâché ;

— dans l’escalier : la peinture du plafond est très sale ;

— dans le garage : le sol en béton est sale ;

— dans le jardin : les pavés auto-bloquants sont très sales ;

— dans la salle de bain : la baignoire est sale ; la faïence de la baignoire est sale ; le lavabo est sale; les murs en papier-peint sont sales ;

— dans la salle de séjour : la fenêtre est sale ; les stores sont sales ; la peinture du plafond est tâchée; les plinthes sont sales ; la porte est sale ; les radiateurs sont sales ; le sol est tâché

— dans les toilettes : les murs en papier-peint sont sales ; les plinthes sont sales ; la cuvette des toilettes est sale

Lors de l’état des lieux de sortie, il est relevé que :

— dans l’entrée : le sol est sale tout comme le plafond et les murs en papier-peint

— dans la cuisine : la porte est sale ; le sol est extrêmement sale ; l’évier est sale ; le meuble sous évier est sale ; le châssis de la fenêtre est sale ;

— dans les toilettes : le sol est sale ; les plinthes sont poussiéreuses ; les murs sont extrêmement sales ; la cuvette est sale et entartrée

— dans le séjour : le sol est sale ; les plinthes sont poussiéreuses ; les murs sont sales ; le vitrage de la porte-fenêtre est sale ;

— dans la 1ère chambre : la porte est sale ; le sol est sale ; les plinthes sont poussiéreuses ; les murs sont sales ; des toiles d’araignées sont présentes au plafond ;

— dans la 2ème chambre : la porte est sale ; le sol est sale ; les plinthes sont poussiéreuses ; les murs sont tâchés ; des toiles d’araignées sont présentes au plafond ;

— dans la salle de bain : la porte est sale ; les plinthes sont poussiéreuses ; le lavabo est sale ; le robinet, la baignoire et la douchette présentent des traces de calcaire ; la cuvette des toilettes est extrêmement sale et entartée ;

— dans la 3ème chambre : l’encadrement de la porte est sale ; le sol est sale ; les plinthes sont poussiéreuses ; des toiles d’araignées sont présentes au plafond ; l’interrupteur est sale ; le vitrage et le châssis de la fenêtre sont sales et les joints moisis ; des détritus et cartons vides sont présents au sol ;

— dans le garage : la porte d’accès au logement est extrêmement sale ; des détritus et cartons vides sont présents au sol ;

— dans le jardin : des excréments de chiens sont présents dans le fond du jardin

Si l’état des lieux de sortie met en évidence que le logement n’a pas été rendu dans un état de propreté irréprochable, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement n’était pas parfaitement propre lorsque les locataires sont entrés dans les lieux. Il conviendra cependant d’observer que quelques traces relevées dans les chambres ne figurent pas sur l’état des lieux d’entrée et que la présence de poussière, de détritus, de toiles d’araignées et d’excréments d’animaux justifient que soit mise à la charge des locataires une somme de 120 euros.

— Sur le changement des trois serrures

Le bailleur sollicite la somme de 130.79 euros pour le remplacement de trois serrures en raison de la non-remise des clés par les locataires.

L’état des lieux d’entrée note que les locataires se sont vus remettre deux clés de boîte aux lettres, trois clés du garage et deux clés de la porte palière, alors que l’état des lieux de sortie relève que les locataires n’ont remis que deux clés du logement et deux clés du garage. En conséquence, le changement des serrures est justifié et cette dépense de 130.79 euros doit être mise en totalité à la charge des locataires.

***

Il en résulte une somme totale due de 1.232,03 euros au titre des réparations locatives à laquelle seront tenus solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [E] à l’égard de la SA [Adresse 3].

II – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens qui comprendront le coût de l’assignation et de la moitié des frais de commissaire de justice relativement au constat du 12 juin 2023.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [E] seront condamnés in solidum à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [E] et Monsieur [O] [N] à verser à la SA [Adresse 3] la somme de 579,66 euros au titre des loyers et charges (décompte définitif arrêté au 27 mai 2024 et déduction faite du dépôt de garantie) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [E] à verser à la SA 3F CENTRE VAL DE LOIRE la somme de 1.232,03 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de la moitié des frais du constat dressé par commissaire de justice le 12 juin 2023 et le coût de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [E] à payer la somme de 200,00 euros à la SA [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 février 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,