TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

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[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 25/01462 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3K7J

Minute : 25/00549

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [R] [D]

Madame [T] [S] épouse [D]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Septembre 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [D]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [T] [S] épouse [D]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 04 Juillet 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 avril 2017, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 8] moyennant un loyer initial de 360,57 euros outre une provision pour charges locatives.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024 a fait signifier à M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 943,65 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 24 janvier 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 4 juillet 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 a), et 24 de la du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer.

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement à titre provisionnel M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] au paiement de la somme de 1 114,71 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 21 octobre 2024, date du commandement de payer,

Condamner solidairement et à titre provisionnel M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de décembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

Condamner solidairement M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelles.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 14 mai 2025.

A l’audience du 4 juillet 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant le montant de la dette locative à 738,94 euros. Il a été autorisé à transmettre en cours de délibéré, avant le 11 juillet un décompte actualisé avant le 11 juillet 2025.

M. [R] [D] a comparu en personne. Il a indiqué avoir repris le paiement du loyer et a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, proposant de payer 50 euros chaque mois en plus du loyer. Il a précisé que ses revenus mensuels s’élevaient au montant du salaire minimum et que son épouse n’avait pas de revenus.

Mme [T] [S] épouse [D], régulièrement assignée à personne, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier électronique du 11 juillet 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a transmis un décompte de la dette locative arrêté au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse et mentionnant une dette de 738,84 euros.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [T] [S] épouse [D] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT au soutient de sa demande verse aux débats le bail du 21 avril 2017, le commandement de payer délivré le 21 octobre 2024 et un décompte de la créance actualisé au 30 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, faisant apparaître un solde d’arriéré locatif de 738,84 euros.

M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] sont mariés. Conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] à payer l’OPH SEINE-SAINT DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 738,84 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation et les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la caisses d’allocations familiales par lettre recommandé avec accusé de réception du 24 janvier 2025 et la situation d’impayés a persisté après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 21 avril 2017 contient une clause qui prévoit qu’ " à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal ou de tout ou partie des charges régulièrement appelées (…) deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux et qui, de convention de expresse, constituera une mise ne demeure suffisante, le présent engagement de location, faute de saisine du juge dans les conditions prévues par la loi, sera résolu immédiatement et de plein droit à l’initiative de l’office "

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier, le 21 octobre 2024 à M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 943,65 euros, somme au moins égale à trois fois le montant mensuel du loyer.

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT verse aux débats deux décomptes de la dette tout deux ne débutant qu’au 20 mars 2025, date à laquelle, selon ces mêmes décomptes les locataires n’avaient aucune dette. Le bailleur, sur lequel repose la charge de la preuve, ne démontre donc pas que le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. Il ne rapporte donc pas la preuve que les conditions de la clause résolutoire ont été remplies et il sera en conséquence, débouté de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de sa demande d’expulsion et de toutes ses demandes subséquentes.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 25 V de la loi du 6 juillet 2024 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, il y a lieu de considérer, eu égard au décompte produit, que les locataires ont repris le paiement des loyers. Ils sont en outre en situation de régler leur dette, qui a déjà diminué depuis la date de l’assignation. Il sera donc accordé aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024 à défaut de preuve de son caractère indispensable à la procédure. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Condamne solidairement M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de de 738,84 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, des paiements étant intervenus depuis l’assignation,

Déboute l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande de constat de résiliation du bail et de sa demande d’expulsion ainsi que des ses demandes subséquentes,

Accorde un délai à M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] pour le paiement de la somme provisionnelle de 738,84 euros,

Autorise M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] à s’acquitter de la dette en 15 fois, en procédant à 14 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis les versements suivants en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Condamne in solidum M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront ni le coût du commandement de payer du 21 octobre 2024, ni les frais d’exécution de la présente décision,

Condamne in solidum M. [R] [D] et Mme [T] [S] épouse [D] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 sepembre 2025.

Le Greffier Le Juge