TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/02019 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YK3N

Minute : 24/01048

SAS FONCIERE CRONOS représentée par SAS IN’IL PROPERTY MANAGEMENT, son mandataire

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [E] [Y]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 novembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SAS FONCIERE CRONOS

représentée par son mandataire SAS IN’IL PROPERTY MANAGEMENT,

demeurant [Adresse 9]

ayant pour avocat M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [E] [Y],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 avril 2021, la SAS FONCIERE CRONOS a donné en location à Madame [E] [Y] un logement à usage d’habitation et un parking (lot 0288) situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial d’un montant principal de 612,90 euros, outre une provision sur charges de 147,20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 août 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait signifier à Madame [E] [Y] un commandement de payer la somme principale de 3369,15 euros au titre des loyers et charges impayés.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsion locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie de l’existence de ces impayés par voie dématérialisée le 08 août 2023.

Par exploit de justice du 13 octobre 2023 pour tentative et du 23 octobre 2023, la SAS FONCIERE CRONOS a fait assigner Madame [E] [Y] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :

constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise ; ordonner l’expulsion de Madame [E] [Y] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;ordonner la séquestration, soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles au choix de la demanderesse et aux frais, risques et périls de qui il appartiendra des objets mobiliers garnissant les lieux loués,condamner Madame [E] [Y]au paiement des sommes suivantes : – 5161,69 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges au mois d’octobre 2023 inclus ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux loués,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [E] [Y] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 07 août 2023.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 23 octobre 2023.

L’affaire appelée à l’audience du 25 mars 2024, a été renvoyée à l’audience du 30 septembre 2024, la demanderesse faisant état du départ de la locataire des lieux loués.

À cette audience, la SAS FONCIERE CRONOS, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance à l’exception de sa demande d’expulsion et actualise sa créance au titre des loyers et charges impayés à la somme de 6290,83 euros arrêtée au 21 septembre 2024.

Au soutien de ses demandes, la requérante expose que Madame [E] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 07 août 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que la défenderesse a quitté le logement le 21 décembre 2023, qu’elle a remis les clés au gardien de l’immeuble mais ne s’est pas présentée à la date prévue pour l’établissement du constat des lieux de sortie. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [Y], citée sur procès-verbal de recherches infructueuses à sa dernière adresse connue, l’huissier ayant accompli les diligences prévues par l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représentée. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 23 octobre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience du 25 mars 2024.

En outre, il est justifié de la saisine de la CCAPEX par voie dématérialisée le 08 août 2023, soit deux mois avant la délivrance du commandement de l’assignation.

En conséquence l’action est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 07 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 06 avril 2021, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort du décompte versé aux débats, non contesté, que la dette n’a pas été apurée dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de La SAS FONCIERE CRONOS au 08 octobre 2023.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

L’acquisition de la clause résolutoire ayant été constatée, Madame [E] [Y] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi que les locataires devront payer jusqu’à la libération effective des lieux

Un état des lieux de sortie a été dressé par Maître [T] [D], commissaire de justice à [Localité 10], le 21 décembre 2023. Madame [E] [Y] régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception, ne s’est pas présentée lors de l’état de sortie des lieux. Il est indiqué dans le procès-verbal de constat que la locataire a quitté les lieux loués, qu’elle a remis au gardien les clés du logement et que le logement est vide de toute occupation et de tous mobiliers.

Il y a donc lieu de constater que Madame [E] [Y] a quitté les lieux le 21 décembre 2023, date du procès-verbal de constat et date à laquelle elle n’est plus redevable d’une indemnité d’occupation.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS FONCIERE CRONOS verse aux débats un décompte qui établit l’arriéré locatif à la somme de 6290,83 euros au 21 décembre 2023 après déduction des dépôts de garantie. Il convient toutefois de déduire de ce décompte les frais de procédure d’un montant de 339,80 euros (150,08 euros et 189,72 euros) déjà compris dans les dépens, soit une dette de 5951,03 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [Y] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 5951,03 euros, au titre des sommes dues au 21 décembre 2023 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [E] [Y], tenue aux dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros au profit de la SAS FONCIERE CRONOS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au contrat de bail conclu le 06 avril 2021, entre la SAS FONCIERE CRONOS et Madame [E] [Y], concernant le logement et la place de parking situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 08 octobre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 08 octobre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, soit jusqu’au 21 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 5951,03 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, au 21 décembre 2023 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 07 août 2023 ;

CONDAMNE Madame [E] [Y] à payer à la SAS FONCIERE CRONOS la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS FONCIERE CRONOS de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LA GREFFIÈRE LE JUGE