TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 03 octobre 2025

à M^e FABIAN Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 octobre 2025

à M. [H] [Y]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02621 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MR3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [H]

né le 22 Juin 1984, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [R] [P]

née le 13 Août 1991, demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 24 juillet 2014, la SA ERILIA a donné à bail à Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [P] un local à usage d’habitation avec garage situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 547,75 euros, outre 186,59 euros de provision sur charges et un loyer mensuel pour le garage de 54,43 euros, outre 10,98 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [P], par exploit de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, un commandement de payer la somme de 2.129,19 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, la SA ERILIA a fait assigner Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 31 juillet 2025, aux fins de :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [P] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [P] :

. au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2.713,29 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du 30 avril 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

. au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du 30 avril 2025 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

. au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit,

. au paiement de la somme de 300 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

L’affaire a été appelée et retenue le 31 juillet 2025, la SA ERILIA, représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 235,77 euros, selon décompte en date du 23 juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Elle précise que ce montant correspond aux frais de justice.

Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [H], comparaissant en personne, estime avoir apuré sa dette locative.

Il explique avoir perdu son emploi et avoir tenté de trouver une solution amiable avec son bailleur. Dans l’hypothèse où le Tribunal considérerait qu’il reste redevable d’une somme d’argent, il sollicite des délais de paiement sur 4 mois.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [R] [P] ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 06 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 24 juillet 2014 contient une clause résolutoire (article X) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2024, pour la somme en principal de 2.129,19 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 juillet 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [H] a sollicité des délais de paiement.

Il n’est pas contesté que la condition de reprise du paiement des loyers est remplie.

En outre, il ressort des éléments du dossier que si Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [P] [O] ne se sont pas acquittés des causes du commandement de payer dans le délai légal, les efforts de paiement des locataires ont permis d’apurer leur dette locative, la somme de 235,77 euros réclamée par la bailleresse au titre de l’arriéré locatif correspondent à des frais de justice qui doivent figurer au poste des dépens.

Compte tenu de ces efforts et de l’absence de dette locative à ce jour, il y a lieu d’octroyer d’office aux requis des délais de paiement rétroactifs jusqu’au 31 juillet 2025, de constater que Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [P] ayant respecté les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué.

Il s’ensuit que la société ERILIA sera déboutée de ses demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel de loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [P], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juillet 2014 entre la SA ERILIA d’une part et Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [P] d’autre part, concernant le logement avec stationnement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 7 juillet 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le logement avec stationnement situé [Adresse 1] ;

ACCORDONS à Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [P] un délai de paiement rétroactif pour s’acquitter du paiement des loyers et charges impayés, et ce jusqu’au 31 juillet 2025 ;

CONSTATONS que le délai accordé a été respecté ;

CONSTATONS que la dette locative est soldée ;

DISONS en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué,

DEBOUTONS la SA ERILIA de ses demandes en expulsion et en paiement à titre provisionnel de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

DEBOUTONS la SA ERILIA de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [H] et Madame [R] [P] aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION