TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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N° RG 23/01167 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YRVO

Minute : 24/00245

Société VILOGIA

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [M] [B]

Madame [U] [B] NEE [O]

copie, executoire, pièces

délivrés à :

M^e Laure BELMONT,

Copie,délivrées à :

Monsieur [M] [B]

Madame [U] [B] NEE [O]

M. Le Préfet

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juin 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 avril 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

DEMANDERESSE :

Société VILOGIA, société anonyme d’HLM dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet, et y domicilié venant aux droits de la société d’HLM IDF HABITAT

Représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [B] demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [B] NEE [O] demeurant [Adresse 1],

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16/09/2005, la S.A d’HLM IDF HABITAT a consenti à M. [M] [B] et à Mme [U] [B] née [O], preneurs solidaires, un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 1], sur la commune de [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 391,75 €, outre les provisions pour charges. La somme de 373,61 € a été versée au titre du dépôt de garantie.

Par acte notarié du 30/03/2018, la S.A d’HLM IDF HABITAT a cédé l’ensemble immobilier à la société VILOGIA.

Par exploit de commissaire de justice du 17/11/2023, la S.A d’HLM VILOGIA, venant aux droits de la S.A d’HLM IDF HABITAT, a fait assigner M. [M] [B] et Mme [U] [B] née [O] en référé aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut d’assurance et pour non-paiement des loyers et charges,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement à titre provisionnel de :

. la somme de 5 190,91 € représentant l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 10/10/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 453,12 € à compter du 22/12/2022, date du commandement, et de l’assignation pour le surplus,

. les termes (loyer/indemnités d’occupation) dus à compter du 10/10/2023 jusqu’à la date de la décision à intervenir,

. une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée à l’équivalent mensuel du loyer révisable augmenté des charges normalement exigibles,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Le service de prévention des expulsions locatives n’a pas transmis d’élément sur la situation sociale et financière des défendeurs avant l’audience.

A l’audience du 23/04/2024, la S.A d’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, se désiste de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [U] [B], non comparante, indiquant que cette dernière a été contrainte de quitter précipitamment le logement. Elle a a indiqué que l’attestation d’assurance n’a toujours pas été communiquée, que le dernier paiement a été encaissé en décembre 2023 et que le montant de sa créance s’élève à présent à 7 254,47 €. Elle maintient l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance à l’encontre de M. [M] [B] et s’oppose à tout délai.

M. [M] [B], cité par remise de l’acte à l’étude de l’huissier instrumentaire, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 04/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de constater que la société VILOGIA s’est désistée de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Mme [U] [B] née [O].

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

Conformément à l’article 24 § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine-Saint-Denis a été saisie deux mois au moins avant l’assignation par courrier recommandé distribué le 23/12/2022.

Conformément à ce même article, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 20/11/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement est donc recevable.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit ses effets que deux mois après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que le locataire est obligé " De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe. ".

En l’espèce, les conditions générales du bail comportent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet et en cas de défaut d’assurance, un mois après un vain commandement de produire.

Un commandement de payer la somme en principal de 4 453,12 €, dans un délai de deux mois et de justifier de l’assurance locative dans un délai d’un mois a été signifié à chacun des locataires le 22/12/2022.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 7g) précité, à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Il est précisé que « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. » et que « Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. ».

Or, en l’espèce, force est de constater que la société VILOGIA ne démontre pas avoir respecté les dispositions de l’article 7 g) en informant les locataires de la souscription de l’assurance et en leur communiquant la copie du contrat d’assurance, mais que des prélèvements sont effectués au titre d’une assurance (rubrique « Ass. P/Loc. » et « FDG Assur. ») presque sans discontinuer depuis le mois de septembre 2018, ce qui vaut renoncement à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif. Ce chef de demande sera donc rejeté.

Néanmoins, le commandement de payer, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai imparti de deux mois. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 22/02/2023, à minuit.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’absence du défendeur, la dette ne peut être actualisée en respect du principe de la contradiction. Produisant le relevé de compte des locataires arrêté au 10/10/2023 et annexé à l’acte introductif d’instance, la S.A d’HLM VILOGIA se prévaut d’une créance de 5 179,91 € terme du mois de septembre 2023 inclus, expurgée à juste titre par son avocats des frais de procédure qui ne peuvent en aucun cas être assimilés à la dette locative puisqu’ils relèvent des dépens. Mais les prélèvements mensuels au titre d’une assurance (rubrique « Ass. P/Loc. » et « FDG Assur. ») doivent être déduits pour un montant total de 285,16 € puisque la société bailleresse ne justifie pas avoir informé les locataires de sa volonté de souscrire une assurance pour leur compte ni leur avoir transmis une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que cette somme est en conséquence sérieusement contestable.

De même, il est perçu mensuellement la somme de 7,62 € de façon quasi systématique depuis le mois de février 2020 alors que la société VILOGIA ne rapporte pas la preuve que les locataires ont reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions des articles L.441-9 et L442-5 du code de la construction et de l’habitation, il n’est donc pas justifié de la somme totale de 327,66 €.

Dès lors, la créance non sérieusement contestable s’élève à 4 567,09 € arrêtée au 30/09/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus.

M. [M] [B] qui ne justifie d’aucun paiement libératoire doit être condamné à payer cette somme, à titre de provision.

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 applicable dès le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu et il ressort du décompte communiqué par la société bailleresse qu’il n’y a plus aucun règlement depuis le mois de décembre 2023 – avec une rupture totale des paiements entre avril et décembre 2023 – et que le compte n’est plus alimenté que par les versements de l’allocation pour le logement par la caisse d’allocations familiales. Le défendeur ne remplit pas les conditions pour prétendre au bénéfice d’un délai suspensif de la clause résolutoire et le bail est résilié à compter du 23/02/2023.

En conséquence, le défendeur devra quitter les lieux et les laisser libres de tout occupant de son chef et, à défaut de libération volontaire, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier ou du commissaire de justice instrumentaire.

Depuis le 23/02/2023, le défendeur se maintient dans les lieux sans droit ni titre. Depuis la résiliation du bail, il est tenu au paiement, en lieu et place du loyer et des charges, d’une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera fixé, par provision, au montant du loyer tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera justifié.

Succombant principalement à l’instance, M. [M] [B] sera condamné aux dépens. L’équité commande en revanche de rejeter la prétention de la S.A d’HLM VILOGIA au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit dans la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que la S.A d’HLM VILOGIA, venant aux droits de la S.A d’HLM IDF HABITAT, se désiste de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Mme [U] [B] née [O] ;

Constatons que la S.A d’HLM VILOGIA en souscrivant un contrat d’assurance, a renoncé à prévaloir de ce moyen d’acquisition de la clause résolutoire ;

Rejetons la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’attestation d’assurance ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 16/09/2005 ont été réunies le 22/02/2023 à minuit pour défaut de paiement et que le bail est résilié depuis le 23/02/2023 ;

Ordonnons à M. [M] [B] de quitter le logement sis [Adresse 1], sur la commune [Localité 3] et de le rendre libre de tous occupants de son chef ;

Disons qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre de provision, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont M. [M] [B] est redevable depuis le 23/02/2023, en lieu et place du loyer et des charges, au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges dont il sera dument justifié ;

Condamnons M. [M] [B] à payer à la S.A d’HLM VILOGIA, venant aux droits de la S.A d’HLM IDF HABITAT, la somme provisionnelle de 4 567,09 euros (quatre mille cinq cent soixante-sept euros et neuf centimes) à valoir sur les loyers, indemnités d’occupations et charges dus au 30/09/2023, terme du mois de septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement ;

Condamnons M. [M] [B] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée à compter du terme du mois d’octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ;

Rappelons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 5]

[Localité 4] ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Déboutons la S.A d’HLM VILOGIA du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [M] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit ;

Rappelons que la présente décision sera réputée non avenue si elle n’est pas signifiée dans les six mois de son prononcé.

Ainsi jugé le 04/06/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE.