AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT

JUGEMENT : S.A.R.L. G & PARTNERS / S.A.R.L. TOUATI INVEST, S.A.R.L. 5 L

N° RG 23/01173 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O2DL

N° 25/11

Du 20 Janvier 2025

Grosse délivrée

M^e David ALLOUCHE

M^e Hervé ZUELGARAY

Expédition délivrée

S.A.R.L. G & PARTNERS

S.A.R.L. TOUATI INVEST

S.A.R.L. 5 L

SCP COHEN

Le 20 Janvier 2025

Mentions :

DEMANDEUR

S.A.R.L. G & PARTNERS, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e David ALLOUCHE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant,

DEFENDEURS

S.A.R.L. TOUATI INVEST, prise en la personne de son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. 5 L, prise en la personne de son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Hicham MELHEM, Vice-Président

GREFFIER : Ludivine ROSSI, Greffier

A l’audience du 18 Novembre 2024, les parties ont été avisées que le prononcé aurait lieu par mise à disposition au Greffe le 20 Janvier 2025 conformément à l’article 450 alinea 2 du code de procédure civile.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, au fond. prononcé par mise à disposition au Greffe à l’audience du vingt Janvier deux mil vingt cinq, signé par Monsieur MELHEM, Juge de l’exécution, assisté de Madame ROSSI, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit en date du 13 mars 2023, la SARL G & PARTNERS a fait assigner la SARL TOUATI INVEST et la SARL 5 L devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nice afin notamment de les voir condamnées solidairement à lui payer la somme de 210.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire échue du 18 mars 2021 au 18 février 2023.

Par conclusions visées le 18 novembre 2024, la SARL G & PARTNERS demande à la juridiction de :

— condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 393.300 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire du 18 mars 2021 au 18 novembre 2024,

— fixer une nouvelle astreinte à la charge de la SARL TOUATI INVEST et de la SARL 5 L, solidairement entre elles passé le délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à parfaite réalisation des travaux visées dans l’ordonnance du Juge de la Mise En Etat du mois de décembre 2020,

— condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles.

De leur côté et par conclusions visées le même jour, la SARL TOUATI INVEST et la SARL 5 L demandent à la juridiction :

— à titre liminaire de mettre hors de cause la SARL TOUATI INVEST qui a vendu les locaux objet du litige le 31 juillet 2020 à la SARL 5 L et de rejeter les demandes formées à son encontre,

— à titre principal, rejeter les demandes adverses concernant la liquidation de l’astreinte et à titre subsidiaire, de cantonner l’astreinte à l’euro symbolique,

— à titre principal, rejeter la demande de fixation d’une nouvelle astreinte et à titre subsidiaire de dire que la nouvelle astreinte ne pourra commencer à courir qu’à compter du dépôt du rapport de l’expert au contradictoire des parties concernées par le litige,

— condamner la demanderesse et ce sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir à remettre les cles du local loué à l’entreprise mandatée LJC BATIMENT pour exécuter les travaux dont les devis ont été approuvés par l’expert M. [X],

— condamner la demanderesse à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024 et mise en délibéré au 20 janvier 2025.

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement est contradictoire.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mise hors de cause de la SARL TOUATI INVEST et le rejet des demandes formées à son encontre

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce, la SARL TOUATI INVEST a vendu à la SARL 5 L les locaux objet du litige par acte en date du 31 juillet 2020.

L’action engagée par la SARL G & PARTNERS à son encontre, est une action engagée par le preneur à l’égard du propriétaire des murs.

Or, la SARL 5 L vient désormais aux droits de la SARL TOUATI INVEST.

En conséquence et malgré l’opposition de la société demanderesse, il y a lieu de mettre hors de cause la SARL TOUATI INVEST et de rejeter les demandes formées à son encontre, celle-ci n’ayant plus de lien avec les locaux objet du litige depuis le 31 juillet 2020, soit antérieurement à l’ordonnance de mise en état du 10 décembre 2020.

Sur la liquidation de l’astreinte et la fixation d’une nouvelle astreinte

Aux termes de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Il est établi que par ordonnance contradictoire du 10 décembre 2020, le Juge de la Mise en Etat du Tribunal Judiciaire de NICE a notamment condamné la SARL TOUATI INVEST à faire effectuer les travaux nécessaires pour étanchéifier le local exploité par la SARL G & PARTNERS en y faisant cesser toutes les infiltrations humides et à rétablir son compteur et sa desserte électrique à peine d’astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de 3 mois suivant la signfication de l’ordonnance.

Cette ordonnance a été signifiée le 18 décembre 2020 de sorte que les travaux auraient dû être réalisés au plus tard le 18 mars 2021 pour éviter le paiement de l’astreinte.

Pour expliquer sa demande au titre de la liquidation de l’astreinte, la SARL TOUATI INVEST explique que les travaux de remise en état ordonnés par le Juge de la Mise en Etat le 10 décembre 2020, n’ont toujours pas été exécutés.

Elle en veut notamment pour preuve les procès-verbaux de constats de commissaire de justice réalisés par Me [B] les 17 juin 2021, 14 octobre 2021, 27 avril 2022 et 17 février 2023.

Elle ajoute qu’à la date de l’assignation introductive d’instance :

— les locaux étaient encore parsemés d’étais verticaux, étant précisé que ceux mis en place suite à un arrêté de péril pris par la Ville de [Localité 6], levé par la suite, ont été maintenus,

— une partie des locaux souffrait encore d’humidité et d’infiltrations,

— les murs et gaines sont dégradés par l’humidité et le carrelage était décollé,

— l’état du plancher était incertain,

— les travaux de mise en conformité électriques n’avaient toujours pas été réalisés.

Elle indique que les pièces produites par la SARL TOUATI INVEST ne servent qu’à tenter de dissimuler sa carence fautive et tromper la religion du Tribunal.

Elle souligne que la désignation de M. [X] par le Juge de la Mise en Etat dans son ordonnance du 28 mars 2023, n’a pas remis en cause l’ordonnance du 10 décembre 2020 concernant la réalisation des travaux permettant la jouissance paisible des locaux sous astreinte.

Il convient à ce titre de relever que le Juge de la Mise en Etat a confié à M. [X] une expertise portant sur les locaux litigieux avec pour mission notamment de décrire les désordres, de déterminer leurs causes et de préconiser les travaux nécessaires pour y remédier.

Elle affirme qu’il n’appartient pas au Juge de l’Exécution de modifier l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 10 décembre 2020, alors que les défenderesses n’ont pas relevé appel de ladite ordonnance.

Malgré les explications de la demanderesse, il ressort des pièces versées aux débats par les défendenderesses que :

— des travaux de rmise en état du local ont été exécutées à la demande de la SARL 5 L comme en atteste la facture de l’entreprise NC BAT du 19 décembre 2021, (pièce 4 des défenderesses)

— des recherches de fuite on eu lieu le 25 novembre 2021, (pièce 7 des défenderesses)

— de nouvaux travaux ont été exécutés en juillet 2022 à la demande de la SARL TOUATI INVEST pour un montant de 6.270 euros (pièce 15 des défenderesses).

De plus, il ressort du rapport d’expertise d’étape du 19 avril 2024 de M. [X] que de nombreux désordres dans les lieux sont dus d’une part aux diverses infiltrations provenant de salles d’eaux des trois apportements sus-jacents et d’autre part à des chevrons vermoulus et en cours de décomposition ; l’expert ajoute par ailleurs qu’il a été omis de créer un coupe-feu entre le local litigieux et les appartements sus-jacents.

Ce rapport d’étape confirme les résultats des recherches de fuites du 25 novembre 2021 des infiltrations proviennent des appartements 101, 102 et 103 qui n’appartiennent plus en réalité aux défenderesses depuis 2019.

Il ressort de ce qui précède que la SARL 5 L ne justifie pas d’une cause étrangère l’empêchant d’exécuter les obligations mises à sa charge par l’ordonnance du 10 décembre 2020, et ce malgré des infiltrations provenant d’appartements ne lui appartenant pas.

Certes, la SARL 5 L a essayé de procéder aux travaux prescrits et notamment à la fin de l’année 2021.

Force est cependant de constater que les résultats escomptés n’ont pas été atteints, étant précisé que les travaux auraient dû être réalisés au plus tard le 18 mars 2021.

Par la suite, il est incontestable que la SARL 5 L a rencontré d’importantes difficultés, puisque des appartements appartenant à des tiers sont à l’origine d’une partie des désordres, ce qui n’a pas favorisé l’étanchéification.

La mission d’expertise ordonnée le 28 mars 2023, même si elle n’a pas suspendu l’obligation sous astreinte de l’ordonnance du 10 décembre 2020, n’est pas de nature à favoriser une réparation rapide des désordres alors que ceux-ci sont recherchés par l’expert.

Compte tenu de ces difficultés et eu égard surtout à l’enjeu du litige qui est relatif à des travaux dans des locaux qui ne sont plus occupés par la société demanderesse estimés entre 127.500 euros et 160.000 euros, il y a lieu de liquider l’astreinte prononcée par l’ordonnance du Juge de la Mise en Etat du Tribunal Judiciaire de NICE le 10 décembre 2020 à la somme de 75 euros par jour de retard entre le 19 mars 2021 et le 18 novembre 2024 (3 ans 7 mois et 30 jours), soit 100.500 euros (1.340 jours X 75 euros) ; cette liquidation est effectuée de manière proportionnée à l’enjeu du litige.

La SARL L 5, venant aux droits de la SARL TOUATI INVEST en qualité de propriétaires des locaux litigieux, sera condamnée à payer cette somme à la demanderesse selon les termes du dispositif.

Il y a lieu dès lors de rejeter le surplus des demandes au titre de la liquidation de cette astreinte, en ce compris celle relative à son cantonnement à un euro symbolique.

Aux termes de l’article L. 131-2 du Code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts.

L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif.

Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

La SARL G & PARTNERS demande à la juridiction la fixation d’une nouvelle astreinte à la charge de la SARL TOUATI INVEST et la SARL 5 L, solidairement entre elles passé le délai de 3 mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à parfaite réalisation des travaux visées dans l’ordonnance du Juge de la Mise En Etat du 20 décembre 2020.

Sa demande ne saurait prospérer.

En effet, l’étanchéification des lieux dépend non seulement de la bonne volonté de la SARL L 5, mais également de celle des propriétaires d’autres appartements de l’ensemble immobilier.

De plus, il ressort des pièces versées aux débats, que malgré la sommation qui lui a été faite par les défenderesses en date du 18 octobre 2024 réitérée le 21 octobre 2024, la demanderesse a refusé la remise des clefs du local à l’entreprise mandatée par celles-ci (pièce numéro 32 des défenderesses), son conseil laissant au conseil de la SARL TOUATI INVEST et de la SARL 5 L le soin d’engager toute action utile.

En outre, les opérations d’expertise ne sont pas achevées à ce jour, et l’intégralité des travaux nécessaires à remédier aux désordres n’est pas définitivement arrêtée.

En conséquence et compte tenu de ce qui précède, la SARL G & PARTNERS sera déboutée de sa demande au titre de la fixation d’une nouvelle astreinte.

Sur l’astreinte au titre de la remise des clefs du local

La SARL 5 L demande la condamnation de la demanderesse et ce sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir à remettre les clés du local loué à l’entreprise mandatée LJC BATIMENT pour exécuter les travaux dont les devis ont été approuvés par l’expert M. [X].

Le bien fondé de cette demande n’est pas établi à ce stade de la procédure, l’expert n’ayant pas encore déposé son pré-rapport, tel qu’il ressort des informations soumises à l’appréciation de la juridiction (pièce 36 des défenderesses).

Il y a lieu dès lors de rejeter la demande de prononcé d’une astreinte au titre de la remise des clefs.

Sur les autres demandes

Il serait équitable de débouter les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SARL 5 L aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des procès-verbaux de constats de de commissaire de justice établis par Me [B] les 17 juin 2021, 14 octobre 2021, 27 avril 2022 et 17 février 2023.

Il convient enfin de rejeter le surplus des demandes dont l’intérêt n’est pas jusitifé.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la mise hors de cause de la SARL TOUATI INVEST ;

REJETTE les demandes formées à l’encontre de la SARL TOUATI INVEST ;

LIQUIDE l’astreinte provisoire prononcée par le Juge de la Mise en Etat du Tribunal Judiciaire de NICE dans son ordonnance rendue le 10 décembre 2020 à la somme de 75 euros par jour de retard entre le 19 mars 2021 et le 18 novembre 2024, soit 100.500 euros ;

CONDAMNE la SARL 5 L à payer à la SARL G & PARTNERS la somme de 100.500 euros au titre de l’astreinte liquidée ;

DÉBOUTE la SARL G & PARTNERS de sa demande au titre de la fixation d’une nouvelle astreinte ;

REJETTE la demande de prononcé d’une astreinte au titre de la remise des clefs ;

DÉBOUTE la SARL G & PARTNERS de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL TOUATI INVEST et la SARL 5 L de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL 5 L aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des procès-verbaux de constats de de commissaire de justice établis par Me [B] les 17 juin 2021, 14 octobre 2021, 27 avril 2022 et 17 février 2023 ;

REJETTE toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION