TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/01098 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YXPJ

N° de MINUTE : 25/00192

Monsieur [P], [G] [A]

[Adresse 1]

représenté par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

Madame [U], [S] [B] épouse [A]

[Adresse 1]

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

DEMANDEURS

C/

Monsieur [J] [Y]

[Adresse 2]

représenté par M^e Henri-Joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1533

Madame [D] [W] épouse [Y]

[Adresse 2]

représentée par M^e Henri-Joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1533

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 décembre 2022, Monsieur [P] [A] et Madame [U] [B] épouse [A] ont signé un compromis de vente avec Monsieur [J] [Y] et Madame [D] [W] épouse [Y] pour une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant la somme de 324.000 € sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

Le compromis de vente n’a pas été réitéré par acte authentique.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, Monsieur [P] [A] et Madame [U] [B] épouse [A] ont fait assigner Monsieur [J] [Y] et Madame [D] [W] épouse [Y] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de la clause pénale.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 septembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 janvier 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2024, les époux [A] demandent au tribunal de :

« DIRE ET JUGER Monsieur et Madame [P] [A] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes

CONSTATER que la condition suspensive d’obtention d’un prêt insérée dans le compromis de vente du 10 décembre 2022 est défaillie de la seule faute de Monsieur et Madame [Y]

Et en conséquence :

CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [Y] au paiement de la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [Y] à payer à Monsieur et Madame [P] [A] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur et Madame [J] [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marianne DEWINNE, Avocat au Barreau de Seine Saint-Denis conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. »

Au soutien de leurs prétentions et au visa de l’article 1231-5 du code civil, les époux [A] font valoir que les époux [Y], ont manqué à leurs obligations contractuelles en ne justifiant pas avoir déposé, dans les délais impartis, une demande de prêt répondant aux modalités fixées dans le compromis de vente ; que la condition suspensive d’obtention du prêt doit être réputée défaillie du fait de leur négligence et que par suite ils sont fondés à exiger le paiement de la clause pénale.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2024, les époux [Y] demandent au tribunal de :

«A TITRE PRINCIPAL

— CONSTATER que les époux [Y] n’ont pas manqué à leur obligation contractuelle,

En conséquence :

— DÉBOUTER les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions subséquentes,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— CONSTATER l’absence de préjudice subi par les époux [A]

En conséquence :

— DÉBOUTER les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

EN TOUTES HYPOTHESES

— CONDAMNER les époux [A] à verser aux époux [Y] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER les époux [A] aux entiers dépens. »

Les défendeurs soutiennent n’avoir commis aucune faute. Ils expliquent avoir fait les démarches nécessaires auprès d’un établissement bancaire, dans les délais impartis, pour un montant conforme au compromis et relativement au bien visé au compromis ; qu’ils ont été destinataire d’un mail de la Caixa General de Despositos leur confirmant un accord de principe ; qu’ils ont relancé la banque à plusieurs reprises pour obtenir une offre ; qu’ils ont tenus informés les époux [A] de leurs démarches ; qu’en dépit de leurs démarches, ils n’ont obtenu aucune offre de prêt.

Enfin, ils affirment que le montant de la clause pénale est manifestement disproportionné et que l’équité commande de voir réduire la clause pénale à de plus justes proportions au regard de leur situation financière notamment celle de Madame [L], qui depuis la séparation du couple assume seule la charge d’un enfant handicapé.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

Sur la condition suspensive

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En revanche, il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, a empêché l’accomplissement de la condition.

En l’espèce, le compromis de vente en date du 10 décembre 2022 prévoit une condition suspensive d’obtention d’un prêt aux conditions suivantes :

— Montant global des prêts bancaires ou assimilés à solliciter : 311.000 € ;

— durée du prêt : 25 ans ;

— Taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et d’hypothèque : 2,6 % l’an.

Le compromis prévoit également que : « l’ACQUEREUR s’engage à faciliter l’instruction des dossiers de prêt et à effectuer dans les plus brefs délais toutes les démarches lui incombant directement afin de ne pas augmenter la durée d’immobilisation des biens à vendre, laquelle pourrait constituer pour le VENDEUR un préjudice financier très grave.

Il s’oblige notamment :

A déposer une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies ci-avant (…) et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt

A fournir, à première demande, tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourront li être demandés par les organismes financiers sollicités et, le cas échéant, par le mandataire dûment mandaté. ».

Le même document indique que la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 mars 2023 et la réalisation de la condition suspensive au plus tard le 09 février 2023.

Il n’est pas contesté qu’aucune offre de prêt n’a été transmise au vendeur ou au notaire dans les délais prévus par le compromis de vente de sorte que ce dernier est caduc.

Se pose donc la question de savoir si la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou non des acquéreurs.

Il appartient aux époux [Y] de rapporter la preuve d’avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.

Pour justifier de leurs démarches, les époux [Y] versent aux débats :

la convention conclue le 14 décembre 2022 avec la société SOCAP en qualité de courtier aux fins de négocier avec un ou des organismes bancaires en vue de l’obtention d’un prêt ; une proposition de crédit en date du 5 janvier 2023 émanant de la banque SA Caixa Geral de Depositos ; un courriel du 17 janvier 2023 émanant de Madame [N] [E], chargée de clientèle auprès de la Caixa Geral de Depositos confirmant un accord de prêt.

Toutefois, la convention conclue avec la SOCAP ne mentionne pas les caractéristiques du prêt recherché, la proposition de crédit en date du 5 janvier 2023 porte sur un montant global de 485.000€ et un taux TAEG de 3,741 % sans aucune mention de durée et le courriel du 17 janvier 2023 sur un montant global de 317.000 €, une durée de 25 ans et un taux de 2,75 %.

Les montants et les taux mentionnés dans la proposition de crédit du 5 janvier 2023 ainsi que dans le courriel du 17 janvier 2023 sont supérieurs à ceux prévus au compromis de vente du 10 décembre 2022.

Or, le montant global et le taux d’emprunt constituent des éléments essentiels des caractéristiques des prêts définis dans le compromis susvisé.

Ainsi, aucune de ces pièces ne porte sur un prêt correspondant aux caractéristiques mentionnées au compromis de vente du 10 décembre 2022.

Il convient de relever que les époux [Y] ne versent aux débats aucune copie de leurs demandes de prêt ayant donné lieu ensuite aux pièces susmentionnées, de sorte que le Tribunal n’est pas en mesure de vérifier les conditions auxquelles le prêt a été sollicité.

A cet égard peu importe que la banque Caixa Geral de Depositos n’ai pas ou tardivement éditée l’offre de prêt à la suite du mail du 17 janvier 2023 portant accord de prêt et qu’elle ait été ensuite relancée par les époux [Y].

Dans ces conditions, les époux [Y] ne démontrent pas avoir accompli les diligences qui leur incombaient pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente litigieuse n’a pas été réitérée de leur fait. La condition suspensive sera donc réputée accomplie.

Sur les dommages et intérêts

Les époux [A] sollicitent la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts et non l’application de la clause pénale, expliquant que leur bien a été immobilisé inutilement ; qu’ils ont vendu leur bien à un prix inférieur à celui prévu au compromis de vente du 10 décembre 2022 ; qu’ils ont également subi un préjudice moral ayant dû faire face au remboursement d’un prêt et d’un prêt relai et à l’envolée des taux d’intérêts.

A l’appui de leurs prétentions, ils ne fournissent ni les contrats des prêts, ni extraits bancaires, ni l’acte de vente du 18 septembre 2023.

En revanche, il est établi qu’au moins entre le 10 décembre 2022 et le 17 mai 2023, leur bien a été inutilement immobilisé, ce qui constitue un préjudice qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 10.000 €.

Par voie de conséquence, les époux [Y] seront condamnés à payer aux époux [A] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les époux [Y] seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, sera prononcée la condamnation des époux [Y] à payer aux époux [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Marianne DEWINNE pour ceux dont elle a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] et Madame [D] [W] épouse [Y] à payer à Monsieur [P] [A] et Madame [U] [B] épouse [A] la somme de 10.000 € (dix mille euros) de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] et Madame [D] [W] épouse [Y] aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Marianne DEWINNE pour ceux dont elle a fait l’avance, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Y] et Madame [D] [W] épouse [Y] à payer à Monsieur [P] [A] et Madame [U] [B] épouse [A] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,