TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02253 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7I4

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 14 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [N] [O], né le 18 Août 1970 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

Madame [T] [O], née le 29 Août 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocats au barreau de TOULOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [X] [W], né le 03 Août 1973 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 21 novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2021, M. [N] [O] et Mme [T] [O] ont loué à M. [X] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 665,00 € outre 62,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, M. [N] [O] et Mme [T] [O] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 235,08 € au titre des loyers et charges échus au 04 avril 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, M. [N] [O] et Mme [T] [O] ont fait assigner M. [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demandent de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme provisionnelle de 2 312,03 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés 10 septembre 2024,juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois d’octobre et novembre 2024, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par le défendeur,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux,juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer,condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris les frais du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 19 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, M. [N] [O] et Mme [T] [O], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 366,57 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 15 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus. Ils précisent s’opposer à des délais de paiement et à toute suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à sa personne, M. [X] [W] comparaît. Il expose avoir rencontré des difficultés des suites de la perte de son emploi. Il souligne avoir immédiatement pris attache avec la société de gestion locative afin de procéder à versements réguliers. Il souligne avoir des contacts réguliers avec la société de gestion locative. Il indique qu’il procédera au paiement du reliquat de la dette avant la fin du mois et demande la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire est mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 13 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [N] [O] et Mme [T] [O] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 15 novembre 2024, la dette locative de M. [X] [W] s’élève à la somme de 366,57 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 8 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En effet, le dernier paiement libératoire se situe en date du 27 juin 2024, soit quelques jours après l’expiration du délai visé dans le commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative avant la fin du mois, il y a lieu d’accorder à M. [X] [W], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée d’un mois et de l’autoriser à se libérer par une mensualité de 366,57 € en plus du loyer courant.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle l’échéance de loyer ainsi que la mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [X] [W] sur le fait que le défaut de paiement de la mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [X] [W] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [W] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de M. [N] [O] et Mme [T] [O] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2021 entre M. [N] [O] et Mme [T] [O], d’une part, et M. [X] [W], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 9 juin 2024 ;

CONDAMNONS M. [X] [W] à verser à M. [N] [O] et Mme [T] [O] la somme de 366,57 € (trois cent soixante-six euros et cinquante-sept centimes) selon décompte arrêté au 15 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [X] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité de 366,57 € (trois cent soixante-six euros et cinquante-sept centimes) ;

PRÉCISONS que cette mensualité devra intervenir avant le 14 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, cette mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [X] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [N] [O] et Mme [T] [O] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [X] [W] soit condamné à verser à M. [N] [O] et Mme [T] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS M. [N] [O] et Mme [T] [O] du surplus de leurs prétentions;

CONDAMNONS M. [X] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Le Greffier, Le Président,