TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01553 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSFH

Minute : 24/00601

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [T] [F] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [S] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

venant aux droits de l’OPH DE [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [T] [F] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [S] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 26 février 2003, l’office Public de l’habitat de [Localité 11] aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT, a consenti à Madame [S] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer en principal de 212,52 € payable chaque mois à terme échu, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.

Le 19 décembre 2023, EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme en principal de 2251,51 € arrêtée à la date du 8 décembre 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 juin 2024, EST ENSEMBLE HABITAT a fait citer Madame [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges,

«  constater par voie de conséquence la résiliation du bail,

«  ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

«  rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner la défenderesse au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 4653,74 € arrêtée à la date du 13 mai 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non-comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

Ï de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 septembre 2024, EST ENSEMBLE HABITAT, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5589,07€ arrêtée à la date du 18 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s’est opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Madame [S] [U], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 15] par la voie électronique le 10 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience en date du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 26 février 2003, contient en son article 4 une clause résolutoire, l’impayé devant être au moins équivalent à trois mois de loyer en principal. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 2251,51 euros arrêtée au 8 décembre 2023, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, et l’impayé était supérieur à trois mois de loyer en principal, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2024.

L’examen du décompte réactualisé produit par le bailleur permet de constater que la défenderesse n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

A compter du 20 février 2024, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Madame [S] [U] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Madame [S] [U] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 20 février 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

La défenderesse n’ayant pas comparu à l’audience, l’actualisation de la dette n’est pas contradictoire, et l’objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.

EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte indiquant que Madame [S] [U] reste devoir la somme de 4 403,74 € arrêtée à la date du 13 mai 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Madame [S] [U] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 4403,74 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mai 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 321,51 € à compter du 15 décembre 2023, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 6 juin 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société EST ENSEMBLE HABITAT Madame [S] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 26 février 2003, par l’office Public de l’habitat de [Localité 11] aux droits duquel vient EST ENSEMBLE HABITAT à Madame [S] [U] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sur la commune de [Localité 12] sont réunies à la date du 19 février 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, EST ENSEMBLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [S] [U] à payer à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 19 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Madame [S] [U] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4403,74 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mai 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 321,51 € à compter du 15 décembre 2023 et sur le surplus à compter du 6 juin 2024 ;

Condamnons Madame [S] [U] à verser à EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [S] [U] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 22 octobre 2024.

La greffière, Le juge