TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/06989

N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXTN

Minute : 1289/24

Monsieur [G] [Y]

Madame [D] [F] épouse [Y]

Représentant : M^e Floriane BOUST, avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : BOB 192

C/

Madame [X] [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Me [Localité 9]

Copie délivrée à :

MME [Z]

Le 29 Novembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de Vice-Présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, Vice-Présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Floriane BOUST, Avocat au Barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [D] [F] épouse [Y], demeurant [Adresse 6]

Représentée par Maître Floriane BOUST, Avocat au Barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [X] [Z], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 23 juillet 2019, Monsieur [G] [Y] et Madame [D] [Y] née [F] ont donné en location à Madame [X] [Z], à compter du 23 juillet 2019, un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 11], moyennant le paiement d’avance le 1er du mois d’un loyer de 760 euros et d’une provision sur charges de 90 euros.

Par procès-verbal de signification en l’étude du commissaire de justice instrumentaire du 22 janvier 2024, Monsieur et Madame [Y] ont fait commandement à Madame [Z] de leur payer la somme de 8 053,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 janvier2024.

Par assignation du 16 juillet 2024, signifiée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Monsieur et Madame [Y] ont fait citer Madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal demandant:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire

— d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] et tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, sous astreinte de 230 euros par jour à compter du jugement

— de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution

— de condamner Madame [Z] à leur payer:

*la somme de 13 385,96 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés terme de juillet 2024 inclus avec intérêts de droit à compter de l’assignation

*à compter du mois d’août 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au contrat et subira les mêmes majorations jusqu’à la libération effective des lieux

*la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer

A l’appui, ils font valoir que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti et que le défaut de paiement régulier justifie la résiliation du bail..

Copie de cette assignation a été adressée au préfet de la SEINE [Localité 13] par voie dématérialisée le 17 juillet 2024.

A l’audience du 9 septembre 2024, Monsieur et Madame [Y] maintiennent leurs demandes initiales et précisent qu’aucun loyer n’est payé depuis le mois de janvier 2024.

Madame [Z] ne comparaît pas.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, il est statué sur le fond et le tribunal fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée;

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend;

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 16 juillet 2024 a été régulièrement notifiée au préfet de la Seine-[Localité 14] six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites;

Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”;

Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion;

Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée;

La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire;

Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire;

Au surplus, il convient de rappeler que, saisie d’une question relative à l’application immédiate aux contrats de bail en cours des dispositions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 ayant modifié le délai minimal d’acquisition de la clause résolutoire pour le porter de deux mois à six semaines, la haute juridiction a émis le 13 juin 2024 l’avis suivant: “les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi” (pourvoi n° 24-70.002);

En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ;

Le commandement du 22 janvier 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme;

Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire;

Il ressort du décompte produit que ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, aucune somme n’ayant été versée;

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 mars 2024;

Madame [Z] pourra, à défaut de libérer volontairement le lieux, en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il soit besoin d’assortir la présente décision d’une astreinte;

Le sort des meubles en cas d’expulsion étant expressément prévu par le code des procédures civiles d’exécution, il n’est nul besoin d’une décision spécifique du juge sur ce point;

L’occupation sans droit ni titre des lieux cause au propriétaire un préjudice qu’il convient de réparer par l’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer augmenté des charges dûment justifiées;

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative;

Il n’est pas justifié de la régularisation des charges;

Madame [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 9 524,84 euros (9 534,84 – 10 euros appelés au titre de frais de relance ne constituant pas des éléments de la dette locative) au titre des loyers et provisions sur charges dus terme de mars 2024 inclus compte tenu de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation comme définie ci-dessus;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse contrainte d’agir en justice alors que le principe de la demande n’est pas contestée, les frais irrépétibles exposés par eux pour l’instance;

Il leur sera alloué la somme de 400 euros à ce titre;

Madame [Z] sera tenu aux dépens, y compris le coût du commandement du 22 janvier 2024;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public mis à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

Constate au 22 mars 2024 la résiliation du bail conclu entre d’une part Monsieur [G] [Y] et Madame [D] [Y] née [F] et, d’autre part, Madame [X] [Z] ayant pour objet un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 11];

Dit que faute de libérer volontairement les lieux, Madame [X] [Z] pourra en être expulsée dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [X] [Z] à payer à Monsieur [G] [Y] et Madame [D] [Y] née [F] la somme de 9 524,84 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus terme de mars 2024 inclus et, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi augmenté des charges dûment justifiées au stade de l’exécution;

Condamne Madame [X] [Z] à payer à Monsieur [G] [Y] et Madame [D] [Y] née [F] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette toutes autres demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;

Condamne Madame [X] [Z] aux dépens, y compris le coût du commandement du22 janvier 2024;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

La présente ordonnance a été signée à la minute par le juge et le greffier.

Le greffier, Le juge,