TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D]

Madame [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BAYLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05750 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJWD

N° MINUTE :

6 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndicat, Le Cabinet CENTURY 21 KB IMMOBILIER VAL DE [Adresse 2] SYNDIC

[Adresse 3]

représenté par Maître BAYLE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0609

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [D],

Madame [X] [Q],

demeurant [Adresse 4]

tous les deux comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05750 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBJWD

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [D] et Mme [X] [Q] sont propriétaires des lots n° 77 et n° 78 (habitation et cave) dans l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré An [Cadastre 1], Sec DN, n° [Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant au total 17/1010ème tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CENTURY 21 K.B IMMOBILIER VAL DE BIEVRE SYNDIC a assigné devant le judiciaire de [Localité 1] M. [R] [D] et Mme [X] [Q], par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

7664,79 euros au titre des charges de copropriété correspondant à l’arriéré de charges dues selon décompte arrêté au 8 septembre 2025, échéance du troisième trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2025, date de délivrance de la mise en demeure,263 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, maintient le bénéfice de son acte introductif d’instance en indiquant toutefois qu’un règlement est intervenu le 16 février 2026 d’un montant de 1916 euros et que le montant des charges dues s’élève à la somme de 6424,10 euros au 11 février 2026. Il indique ne pas être opposé un échéancier de 12 mois compte tenu du fait qu’il s’agit d’une petite copropriété, pour permettre aux débiteurs de solder leur créance.

M. [R] [D] et Mme [X] [Q] ne contestent pas la dette et sollicitent des délais de paiement et demandent au tribunal de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses autres demandes.

Ils font valoir que Mme [X] [Q] était mannequin mais a perdu son emploi du fait de sa grossesse. M. [R] [D] a également perdu son emploi dans le même temps. Mme [X] [Q] est en reconversion professionnelle et indique que la situation financière du foyer est fragile notamment en raison de la présente d’un enfant en bas âge.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a été autorisés à produire en cours de délibéré un nouveau décompte prenant en compte les derniers règlements effectués par M. [R] [D] et Mme [X] [Q].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour établissant la qualité de copropriétaire de M. [R] [D] et Mme [X] [Q] , les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2024 au 31 mars 2026,l’historique du compte ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4507,91 euros à la date du 4 mars 2026 faisant apparaître les frais de mise en demeure du 4 mars 2025 pour un montant de 25 euros, outre les frais de transmission du dossier contentieux à l’avocat pour 240 euros,les procès-verbaux des assemblées générales des 28 juin 2023, 10 septembre 2024 et 10 juin 2025 comportant : approbation des comptes des exercices antérieurs ,vote des budgets prévisionnels pour 2024, 2025 et 2026,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 6977,38 euros adressée le 4 mars 2025 à M. [R] [D] et Mme [X] [Q] (pli avisé non réclamé présenté le 10 mars 2025),la mise en demeure du 16 septembre 2025 de payer la somme de 7656,57 euros (pli avisé non réclamé présenté le 16 septembre 2025),les extraits du grand livre 2023 et 2024,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4242,91 euros arrêté au 4 mars 2026, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026 après déduction de la somme de 25 euros et de la somme de 240 euros correspondant à des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 4291,91 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile des destinataires, soit le 11mars 2025.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, et les propriétaires indivisaires ne sont pas mariés ou s’ils sont mariés n’ont pas établi leur domicile commun dans l’immeuble objet des lots concernés, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 265 euros se décomposant comme suit :

—  25 euros pour l’envoi de la mise en demeure en date du 4 mars 2025,

-240 euros pour la constitution du dossier à l’avocat,

Pour la constitution du dossier à l’avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la somme de 25 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, et compte tenu du contexte exposé par M. [R] [D] et Mme [X] [Q] à l’audience et de leur situation financière dûment justifiée, il convient d’octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE chacun à proportion de ses parts divises M. [R] [D] et Mme [X] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet CENTURY 21 K.B IMMOBILIER VAL DE [Adresse 2] SYNDIC :

— la somme de 4242,91 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, arrêté au 4 mars 2026 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025,

— la somme de 25 euros au titre des frais de recouvrement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE M. [R] [D] et Mme [X] [Q] à s’acquitter des sommes susvisées en 16 mensualités de 250 euros, et une 17ème mensualité pour régler le solde de la dette, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [R] [D] et Mme [X] [Q] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.