TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/01189 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YSJE

Minute : 24/00263

S.A. IN’IL

Représentant : Maître Jean-bernard POURRE de la SELARL REVEL BASUYAUX POURRE (RBP), avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1825

C/

Monsieur [C] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL REVEL-BASUYAUX POURRE

Copie, pièce délivrées à :

Mr [U] [C]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILE VINGT QUATRE;

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier

Après débats à l’audience publique du 7 MAI 2024

tenue sous la présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. IN’LI, demeurant [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domicilié es-qualité

représentée par Maître Jean-bernard POURRE de la SELARL REVEL BASUYAUX POURRE (RBP), avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01/08/2018 prenant effet le 08/08/2018, la société IN’LI a donné à bail à M. [C] [U] un local à usage d’habitation avec emplacement de stationnement n° 429, situé [Adresse 4], 2ème étage, porte n° 222, sur la commune de [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 515,82 €, outre les provisions sur charges pour le logement et de 21,31 € outre les charges pour le parking.

Une somme correspondant à un mois des deux loyers hors charges (logement et annexe) a été remis par le preneur à titre de dépôt de garantie.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 21/11/2023, la société IN’LI a fait citer M. [C] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois afin de voir :

«  constater la résiliation du bail par le constat du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;

«  ordonner l’expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

«  faire application de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort des meubles ;

«  condamner le défendeur au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

o 7 703,57 € au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 21/09/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 09/06/2023 sur la somme de 4 613,93 € et à compter de l’assignation sur le surplus,

o une indemnité d’occupation, à compter du 09/08/2023, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

«  condamner le défendeur à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Aucun élément n’a été communiqué par le service départemental de prévention des expulsions locatives sur la situation du locataire avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06/02/2024 mais l’avocat de la société IN’LI ayant indiqué que le défendeur a quitté les lieux et ce dernier ayant contesté le montant du solde réclamé, un renvoi a été accordé aux parties pour leur permettre d’échanger.

A l’audience du 23/04/2024, le bailleur a précisé qu’un surloyer avait été pratiqué au regard du dépassement de 30 % des ressources du locataire. Il a indiqué qu’un état des lieux contradictoire a été réalisé et a actualisé sa créance à la somme de 1 507,06 €, arrêtée au 16/04/2024.

M. [C] [U] a indiqué avoir libéré le logement le 29/12/2023 et a confirmé qu’un état des lieux a bien été réalisé. Il a affirmé avoir vainement adressé de multiples mails au bailleur pour obtenir des explications sur les travaux dont paiement lui était réclamé.

La présidente a soulevé la possible contestation sérieuse portant sur les travaux et a accordé aux parties un ultime renvoi afin de leur permettre d’échanger sur ce point.

A l’audience du 07/05/2024, la société IN’LI, représentée par son conseil, se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion. Elle actualise sa demande en paiement à hauteur de 605,25 € au titre de l’arriéré locatif, de 584,11 € au titre des frais de réparations locatives et maintient sa demande indemnitaire formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C] [U] a affirmé que le montant du dépôt de garantie retenu ne correspond pas à celui qu’il a versé. Il a déclaré que l’état des lieux de sortie qui ne fait que constater que certains éléments du logement sont sales ne justifie pas des réparations à hauteur du montant réclamé. Il a ajouté que les meubles mentionnés comme laissés dans le logement étaient déjà installés lorsque qu’il en a pris possession et que le l’état du placard visé en page 2 de l’état des lieux n’était pas précisé. Il reconnaît in fine le montant de l’arriéré de loyers mais affirme que le bailleur ne lui a jamais donné d’explication sur le décompte, malgré de vaines démarches effectuées. Il conteste enfin devoir payer les frais irrépétibles.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 18/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé aux parties.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, le défendeur ayant libéré les lieux le 29/12/2023, après état des lieux dressé contradictoirement, la société IN’LI s’est désistée de ses demandes aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail, de fixation du montant de l’indemnité d’occupation et d’expulsion. Il n’y a donc plus lieu de statuer sur ces chefs de demandes.

Sur le montant réclamé au titre de l’arriéré locatif

L’article 7 prévoit que " le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; ".

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, vérifier les éléments constitutifs de la dette locative.

M. [C] [U] a quitté les lieux le 29/12/2023. La société bailleresse produit un décompte édité le 16/04/2024 et arrêté au 31/12/2023 s’agissant de la dette locative, mentionnant un solde débiteur de 2 489,08 €, échéance du mois de décembre incluse, dont des frais de procédure pour un total de 317,70 €, alors que ces frais relèvent des dépens au titre desquels ils sont également réclamés et qui doivent être déduits de la dette locative.

Le défendeur a également procédé à un virement postal d’un montant de 1 029,00 € figurant au décompte au 12/01/2024 qui s’impute sur cette dette.

Enfin, le bail précise que le locataire a versé la somme de 537,13 € au titre du dépôt de garantie, qui doit venir en déduction de la dette locative.

M. [C] [U] qui ne démontre aucun paiement libératoire doit être condamné à payer, à titre de provision, la somme non sérieusement contestable de 605,25 € au titre de l’arriéré de loyers et charges restant dû au 12/01/2024.

Sur le montant réclamé au titre des réparations locatives

L’article 835 du code de procédure civile dispose que " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ".

Il en résulte que le juge des référés est le juge de l’évidence.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 7 prévoit que " le locataire est obligé :

«  c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; ".

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 584,11 € au titre des frais de réparation locative, le bailleur social produit les états des lieux d’entrée et de sortie réalisés contradictoirement ainsi que les bons de commande des travaux de nettoyage et de rénovation du logement et un tableau de calcul de l’indemnité forfaitaire demandée, estimant que le défendeur est responsable à 100 % des désordres.

Le défendeur conteste point par point la somme réclamée.

En l’espèce, le locataire est resté 5 ans dans les lieux.

Il ressort de l’examen des pièces communiquées que les placards de l’entrée et de la chambre sont décrits en « bon état » au jour de l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux de sortie ne fait aucune référence au placard de l’entrée et précise que le placard de la chambre est en « bon état », de sorte qu’il n’est pas établi de façon incontestable la nécessité de faire procéder à ces réparations calculées à hauteur de 81,00 €.

S’agissant de la plomberie et plus particulièrement de la réfection des joints de la cuisine et de la salle de bain, ceux-ci n’ont fait l’objet que d’observations globales lors de l’entrée dans les lieux. Les éléments de la cuisine sont décrits en « bon état » notamment le flexible Gaz, la robinetterie, l’évier et la faillance, tandis que la peinture du mur et du plafond est qualifié « état neuf ». La mention « passable » est indiquée pour l’ensemble des éléments de la salle de bain (dont le flexible douchette, la baignoire / douche).

L’état des lieux de sortie mentionne que les joints de la cuisine sont en mauvais état (« joints noircis, moisi » et, pour la salle de bains, « des joints du lavabo jaunis », « joints de la baignoire » usés et jaunis « , joints du pare douche » défraichis ". Eu égard à l’état de ses deux pièces au jour de la prise de possession des lieux, le bailleur ne démontre pas avec l’évidence nécessaire que l’intégralité du coût de rénovation des joints doit rester à la charge du locataire, tant bien même celui-ci a-t-il l’obligation d’entretenir les joints du logement qu’il occupe.

La société IN’LI réclame la prise en charge du retrait des meubles de la cuisine qu’elle dit appartenir à l’ancien locataire alors que M. [C] [U] soutient que les meubles litigieux se trouvaient dans les lieux lors de son entrée et qu’il ne pouvait par conséquent les emporter. Or, il ressort de l’état des lieux d’entrée que des meubles se trouvaient bien dans la cuisine et, à défaut de tout inventaire précis, ce chef de demande présente également une contestation sérieuse.

Enfin, s’agissant du nettoyage du logement, il ne ressort pas avec l’évidence nécessaire au référé que la somme réclamée à hauteur de 340,51 € TTC soit à la charge du locataire sortant, l’état des lieux de sortie n’indiquant comme « sale » que les plinthes en bois peinture de la cuisine, le placard sous évier et les « autres meubles » de cette pièce.

Il en résulte que la demande tendant à voir condamner M. [C] [U] au paiement de la somme de 584,11 € TTC au titre des réparations locatives dépasse le pouvoir du juge des référés et que les parties seront en conséquence invitées à mieux se pourvoir sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Au regard du sens de la présente décision, M. [C] [U] ne succombe que partiellement, de sorte que les dépens seront partagés par moitié entre les parties et que la demande indemnitaire formée par la société IN’LI au titre de ses frais irrépétibles sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Constatons que M. [C] [U] a quitté les lieux et que le bail du 01/08/2018 portant sur le logement situé [Adresse 4], 2ème étage, porte n° 222, sur la commune de [Localité 8], avec emplacement de stationnement n° 429, est résilié depuis le 29/12/2023 ;

Constatons que la société IN’LI se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

Condamnons M. [C] [U] à payer à la société IN’LI, la somme provisionnelle de 605,25 euros (six cent cinq euros et vingt-cinq centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges restant dû au 12/01/2024, déduction faite du dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Disons que la demande formée au titre des réparations locatives dépasse le pouvoir du juge des référés et invitons les parties à mieux se pourvoir sur ce chef de demande ;

Condamnons chacune des parties à payer par moitié les dépens de l’instance ;

Rejetons la demande indemnitaire formée par la société IN’LI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 18/06/2024

Et ont signé,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE