TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 9]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 02 Mai 2025

N° RG 24/09036 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LKSE

Jugement du 02 Mai 2025

N° : 25/395

Société AIVS

C/

[P] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 11]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 02 Mai 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [V]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03 novembre 2022, la société A.I.V.S a consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [V] concernant des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 14], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 207,83 € et d’une provision pour charges de 55,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 07 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 367,59 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [P] [V] le 08 juin 2023.

Par assignation du 28 novembre 2024, la société A.I.V.S a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut faire prononcer la résiliation du contrat, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [V] avec l’assistance de la force publique, sans respect du délai de deux mois et de la trêve hivernale, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dus en cas de poursuite de la convention à compter du jour de sa résiliation et jusqu’à libération des lieux ;

—  4 061,94 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024, outre les loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 21 mars 2025, la société A.I.V.S représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 mars 2025 s’élève désormais à 5 742,55 €.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [P] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1.Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1.Sur la recevabilité de la demande

La société A.I.V.S justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2.Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 07 juin 2023.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 367,59 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 07 août 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2.Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société A.I.V.S verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2025, Monsieur [P] [V] lui devait la somme de 5.742,55 euros.

Toutefois, ce décompte comporte des frais qui ne peuvent pas être retenus aux termes de l’article 4, p) de la loi du 6 juillet 1989, à savoir les « frais de procédure », facturés pour un montant total de 78,30 €, lesquels seront déduits des sommes dues au titre des loyers et des charges arrêtées au 20 mars 2025.

Monsieur [P] [V] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de la bailleresse.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 3.983,64 suivant décompte arrêté au 31 août 2024, échéance d’août non incluse, déduction faite de la somme de 78,30 € au titre des frais de procédure.

Il convient de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

3.Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, il convient de constater que le montant actualisé au mois d’août 2024 s’élève à la somme mensuelle de 277,84 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 07 août 2023, date de la résiliation du bail, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 07 août 2023 au 31 août 2024 est comprise dans la somme réclamée par la société bailleresse aux termes de son assignation.

Cette indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S ou à son mandataire.

4.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

4.1.Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [P] [V] qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 07 juin 2023 et celui de l’assignation du 28 novembre 2024, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

4.2.Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [P] [V], condamné aux dépens, sera en outre condamné à payer à la société A.I.V.S la somme de 150 euros.

4.3.Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 07 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, à la date du 07 août 2023 la résiliation du bail conclu le 03 novembre 2022 entre la société A.I.V.S, d’une part, et Monsieur [P] [V], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] à [Adresse 12] [Localité 1] ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [P] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [P] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [V] à payer à la société A.I.V.S la somme de 3 983,64 € (trois mille neuf cent quatre-vingt-trois euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024, échéance d’août 2024 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [P] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme mensuelle actualisée de 277,84 € (deux cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-quatre centimes), et ce à compter du 07 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à entière libération des lieux, étant précisé que l’indemnité d’occupation due pour la période du 07 août 2023 au 31 août 2024 est comprise dans la condamnation à payer la somme de 3 983,64 € sus prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 07 août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [P] [V] à payer à la société A.I.V.S la somme de 150 euros (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 07 juin 2023 et celui de l’assignation du 28 novembre 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 02 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge