TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01613 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUSI

Minute : 24/00603

Madame [I], [J] [Z] épouse [E]

Monsieur [X], [D], [N] [E]

C/

Madame [Y] [H]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Octobre 2024

DEMANDEURS :

Madame [I], [J] [Z] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [X], [D], [N] [E]

[Adresse 7]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [H]

[Adresse 4]

[Localité 10]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 20 Septembre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé à effet au 1er décembre 2021, Mme [I] [E] a consenti à Madame [Y] [H] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer en principal de 680 €, outre les provisions mensuelles sur charges de 50 €, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 700 euros.

Le 15 février 2024, Mme [I] [E] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 15 330 € arrêtée à la date du 16 janvier 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 18 juillet 2024, Mme [I] [E] née [Z], usufruitière, et M. [X] [E], nu propriétaire, ont fait citer Madame [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail d’habitation pour défaut de paiement,

«  ordonner l’expulsion de la défenderesse, de ses biens et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

«  condamner la défenderesse au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 18 250 € arrêtée au 20 mai 2024 incluse, avec intérêts de droit au taux légal à compter de l’assignation,

Ï d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux occupés,

Ï de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, les requérants ont exposé que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 20 septembre 2024, Mme [I] [E] et M. [X] [E], comparants, ont actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 21 170 €, terme du mois de septembre 2024 inclus, indiquant n’avoir reçu aucun règlement depuis le décompte annexé à l’assignation. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s’est opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire uniquement.

Madame [Y] [H], comparante, n’a contesté ni le principe ni le montant de la créance. Elle a indiqué avoir des ressources à hauteur de 1700 euros et avoir une demande de logement social en cours. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant d’apurer sa dette par versements mensuels de 300 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 14] par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience en date du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [I] [E] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 16 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail à effet au 1er décembre 2021 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 février 2024, pour la somme en principal de 15 330 euros arrêtée au 16 janvier 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire et le commandement de payer offrent au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’ils dérogent aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2024.

Mme [Y] [H] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, sa demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ne pourra en conséquence qu’être rejetée.

A compter du 16 avril 2024, la défenderesse est devenue occupante sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de Madame [Y] [H] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Madame [Y] [H] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 16 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Les demandeurs produisent un décompte indiquant que Madame [Y] [H] reste devoir la somme de 21 170 € terme du mois de septembre 2024 inclus.

Madame [Y] [H] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 21 170 € à valoir sur la dette locative arrêtée au terme du mois de mai 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 18 250 à compter du 18 juillet 2024, date de l’assignation, et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir les demandeurs, Madame [Y] [H] sera condamnée à leur verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 1er décembre 2021 consenti par Mme [I] [E] à Madame [Y] [H] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sur la commune de [Localité 13] sont réunies à la date du 15 avril 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Madame [Y] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [I] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Madame [Y] [H] à payer à Mme [I] [E] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 16 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Condamnons Madame [Y] [H] à verser à Mme [I] [E] à titre provisionnel la somme de 21 170 € à valoir sur la dette locative arrêtée au terme du mois de mai 2024 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal sur la somme de 18 250 à compter du 18 juillet 2024 et sur le surplus à compter de la présente décision;

Condamnons Madame [Y] [H] à verser à Mme [I] [E] et M. [X] [E] une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [Y] [H] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 22 octobre 2024.

La greffière, Le juge