N° RG 25/00012 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NPO7

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 13 Mars 2025

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S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

C/

S.C.I. DONATIEN-GENETAY

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copie exécutoire délivrée le 13/03/2025 à :

M^e Sébastien CHEVALIER – 256

copie certifiée conforme délivrée le 13/03/2025 à :

M^e Sébastien CHEVALIER – 256

la SELARL ROULLEAUX-[Localité 8] AVOCATS – 9

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 9]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 06 Février 2025

PRONONCÉ fixé au 13 Mars 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] , représenté par son syndic la S.A.R.L. SEVRE ET [Localité 9] IMMOBILIER (RCS NANTES N° 535 078 166), domicilié : chez S.A.R.L. SEVRE ET [Localité 9] IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Jean-Marc LEON de la SELARL ROULLEAUX-LEON AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. DONATIEN-GENETAY (RCS NANTES N°812 986 628),

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

La S.C.I. DONATIEN-GENETAY est propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] [Localité 10] [Adresse 11]) et a fait installer une terrasse et un grillage avec portillon sur les parties communes de la copropriété, après une autorisation donnée en assemblée générale du 14 juin 2022.

Se plaignant de l’installation, à l’occasion de ces travaux, d’éléments occultants sur le grillage de clôture et de la pose de dalles pour relier cette terrasse aux espaces verts communs en dépit du refus de l’assemblée générale de valider ces travaux non autorisés et du seul retrait des panneaux occultants après de nombreuses démarches, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] représenté par son syndic la S.A.R.L. SEVRE ET [Localité 9] IMMOBILIER a fait assigner en référé la S.C.I. DONATIEN-GENETAY par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2025 afin de solliciter, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 25b et 25-2 de la loi du 10 juillet 1965, 10-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la condamnation de la défenderesse :

— à retirer ou faire retirer les dalles installées entre la terrasse de l’appartement dont elle est propriétaire et les parties communes menant aux espaces verts sous astreinte provisoire de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision en réservant la liquidation de l’astreinte au juge des référés,

— au paiement d’une somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] fait notamment valoir que :

— la S.C.I. DONATIEN-GENETAY a posé les dalles sans autorisation de la copropriété, alors qu’à aucun moment elle n’a présenté de descriptif détaillé des travaux envisagé, ce qui est constitutif d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,

— contrairement à ce qui est allégué, la pose des dalles ne peut être considérée comme un accès facilitant l’accès aux personnes à mobilité réduite, ce qui a été vérifié auprès de l’association APF France Handicap, sachant que le bâtiment bénéficie d’un accès principal adapté,

— il est en droit de s’opposer aux travaux d’accessibilité prévus à l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 car l’accès direct aux espaces verts est de pure convenance,

— l’appréciation d’une atteinte éventuelle à la structure de l’immeuble, à ses éléments essentiels, et à la destination de l’immeuble, ne peut être faite sans descriptif des travaux,

— s’agissant de travaux de pure convenance, l’autorisation préalable de l’assemblée générale est indispensable, même si les travaux sont exigés par l’administration selon la jurisprudence.

La S.C.I. DONATIEN-GENETAY conclut au débouté du demandeur, avec condamnation de celui-ci aux dépens et au paiement d’une somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en répliquant que :

— elle a créé un aménagement favorisant l’accessibilité de son logement à son occupant handicapé sur un modeste espace vert de 120 m²,

— la pose de 6 dalles de 40 cm² au droit du portillon a pour objectif de faciliter l’accès en fauteuil de la rue via l’espace vert à la terrasse privative en bois, conformément au règlement de copropriété qui stipule que tous les copropriétaires ont accès aux parties communes et notamment aux espaces verts,

— cet aménagement ne requiert pas d’autorisation de l’assemblée générale et celle-ci ne peut s’y opposer que par décision motivée par une atteinte portée à la structure de l’immeuble, ses équipements essentiels ou leur non conformité à la destination de l’immeuble,

— l’argument du défaut de descriptif détaillé des travaux envisagés est inopérant, dès lors que le syndicat connaît la teneur des travaux ayant fait l’objet de photos et de descriptif et qu’ils ont même été exécutés,

— le juge constatera l’absence de trouble manifestement illicite et la légalité de l’aménagement.

MOTIFS DE LA DECISION

Un copropriétaire ne peut pas réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété. Même pour réaliser des travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, il doit soumettre son projet à l’assemblée générale pour qu’elle puisse l’examiner conformément aux dispositions de l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande d’autorisation de travaux formulée par la S.C.I. DONATIEN-GENETAY pour l’assemblée générale du 14 juin 2022 ne comprenait pas expressément la pose de six dalles sur les parties communes.

Ensuite, par une résolution n° 19-2 votée lors de l’assemblée générale du 20 mars 2024, la majorité des copropriétaires se sont opposés à la validation des travaux exécutés par la S.C.I. DONATIEN-GENETAY concernant la pose des dalles et seule la juridiction du fond est compétente pour apprécier la légalité de cette décision qui s’impose à la copropriétaire.

Cependant, par un courrier du 7 mai 2024, la S.C.I. DONATIEN-GENETAY a pris acte de cette décision et a informé le syndic de l’enlèvement des dalles litigieuses, photographies à l’appui, en déplorant le caractère navrant et honteux de la situation.

Des photographies de janvier 2025 semblent montrer que les dalles sont toujours absentes.

En tout état de cause, le demandeur, qui a la charge de la preuve de la persistance du trouble manifestement illicite pour justifier de la nécessité de prendre des mesures en application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, ne produit aucun constat de la présence des dalles après l’assemblée générale du 20 mars 2024.

Il convient donc de rejeter la demande en l’état.

Etant débouté, le demandeur supportera la charge des dépens.

Il est néanmoins équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors que la situation de handicap de l’occupant de l’appartement de la S.C.I. ne la dispense pas de respecter les règles de la copropriété.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons en l’état la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4],

Dispensons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] du paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] aux dépens.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE