TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/03956 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZH5M

Minute :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005

Représentant : M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Madame [K] [B]

Monsieur [E] [X] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e JAMI

Copie et pièces délivrés à :

Mme [B]

copie délivrée à:

M. [Y] – aux 2 adresses

Le 20 Décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 décembre 2024 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005, SCI, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e COLLIN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [K] [B], demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [E] [X] [Y], demeurant [Adresse 3] et/ou [Adresse 5]

non comparant

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé établi le 27 octobre 2016, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a consenti à Mme [K] [B] et M. [E] [Y] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation et une place de parking situé [Adresse 3] sur la commune de [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 643,12 € pour l’habitation et 73,88 euros pour la place de parking, outre les provisions mensuelles sur charges de 90 euros, et le versement d’un dépôt de garantie équivalent d’un montant de 717 €.

Le 23 mars 2023 pour Mme [B] et le 26 avril 2023 pour M. [Y], le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 8 646,12 € au titre des loyers et charges impayés visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 mars 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait citer Mme [K] [B] et M. [E] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 27 juin 2023,

«  à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

«  ordonner l’expulsion sans délai de Mme [K] [B] et M. [E] [Y] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

«  ordonner, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il plaira à la société demanderesse et ce aux frais, risques et périls des défendeurs ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner solidairement Mme [K] [B] et M. [E] [Y] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 7257,87 € au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte arrêté au mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 8646,12 euros et des présentes pour le surplus,

Ï des loyers à échoir entre le 1er décembre 2023 et la date de résiliation effective du bail en cas de résiliation judiciaire,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au loyer actualisé augmenté des charges et indexation contractuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés,

Ï de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et les charges, qu’ils n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail et leur expulsion.

Après un renvoi, à l’audience du 21 octobre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée, a maintenu ses demandes à l’égard de M. [Y], n’ayant reçu aucun congé de sa part. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, aux locataires.

Madame [B], comparante, a indiqué avoir repris le paiement du loyer courant. Elle a expliqué que M. [Y] a quitté le logement depuis janvier 2021 et que l’ancien mandataire de la bailleresse avait pris en compte son départ. Elle a précisé être esthéticienne à son compte, avoir deux enfants à charge, avoir une demande en cours auprès du fonds de solidarité pour le logement. Elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement, proposant d’apurer sa dette par versements de 200 euros mensuels.

Monsieur [E] [Y], cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024.

Par note en délibéré expressément autorisée, la SCI FONCIERE DI01/2005 a adressé à la juridiction un décompte actualisé de sa créance à la date de l’audience du 21 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 28 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2005 justifie avoir saisi la Commission de Coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 23 mars 2023 et 26 avril 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail en date du 27 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article III 4). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mars 2023 pour Mme [B] et le 26 avril 2023 pour M. [Y], pour la somme en principal de 8 646,12 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois pour les deux locataires, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies pour les deux locataires à la date du 26 juin 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La SCI FONCIERE DI 01/2005 produit un décompte indiquant que Mme [K] [B] et M. [E] [Y] restent lui devoir la somme de 10 117,63 € à la date du 21 octobre 2024.

Madame [K] [B], comparante, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

Monsieur [E] [Y], non comparant, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette.

Il convient toutefois de déduire de la somme réclamée la facture correspondant au coût du commandement de payer, pouvant entrer dans les dépens, soit 216 euros facturés sur l’échéance de mai 2023.

Mme [K] [B] indique que M. [Y] a quitté le logement depuis janvier 2021 mais aucune pièce versée aux débats ne vient corroborer ses déclarations. Dans ces conditions, M. [E] [Y] sera considéré comme restant tenu des obligations du bail.

Mme [K] [B] et M. [E] [Y] seront donc condamnés au paiement de la somme de 9 901,63 euros, arrêtée à la date du 21 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

En raison de la présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (clause IV), cette condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Madame [K] [B] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière décrite, les défendeurs sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Ils ont par ailleurs repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [B] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

L’indemnité d’occupation étant par nature délictuelle, la condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [Y] et Mme [K] [B], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2005, Mme [K] [B] et M. [E] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2016 entre la SCI FONCIERE DI 01/2005 et Mme [K] [B] et M. [E] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation et le parking n°51 situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 26 juin 2023 ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [B] et M. [E] [Y] à verser à SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 9 901,63 euros, arrêtée à la date du 21 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse ;

AUTORISE Mme [K] [B] et M. [E] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 200 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [K] [B] et M. [E] [Y] sur le local à usage d’habitation et le parking n°51 situé [Adresse 3] à [Localité 8],

AUTORISE EN CE CAS l’expulsion de Mme [K] [B] et M. [E] [Y] et celle de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE EN CE CAS in solidum Mme [K] [B] et M. [E] [Y] à payer à SCI FONCIERE DI 01/2005 une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B] et M. [E] [Y] à verser SCI FONCIERE DI 01/2005 une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B] et M. [E] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe,

La greffière Le juge